小面積公寓成市場(chǎng)亮點(diǎn) 2023長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

• 方蔓桃 2023年3月21日 來源：百度 374 17
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從商鋪供求來看，2月市場(chǎng)共4個(gè)項(xiàng)目獲得商鋪批售，均為住宅項(xiàng)目的社區(qū)商鋪。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，荔灣區(qū)保利和悅濱江、黃埔區(qū)保利錦上2個(gè)項(xiàng)目住宅加推、陽春月末沖刺，分別批售了0.11萬平方米的商鋪。另外，南沙區(qū)鉑玥明珠ONE、增城區(qū)綠湖國(guó)際城各入市少量社區(qū)商鋪。

在住宅市場(chǎng)回暖明顯的時(shí)候，商業(yè)市場(chǎng)仍在醞釀蓄力。從近期成交數(shù)據(jù)來看，2月是廣州商業(yè)市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季，供求季度性回落。由于缺少大宗成交，整體成交略顯平淡。其中，社區(qū)商鋪、南沙寫字樓以及30平方米-50平方米的小面積公寓成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2023-2028年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》統(tǒng)計(jì)分析顯示：

長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)分析

從商鋪供求來看，2月市場(chǎng)共4個(gè)項(xiàng)目獲得商鋪批售，均為住宅項(xiàng)目的社區(qū)商鋪。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，荔灣區(qū)保利和悅濱江、黃埔區(qū)保利錦上2個(gè)項(xiàng)目住宅加推、陽春月末沖刺，分別批售了0.11萬平方米的商鋪。另外，南沙區(qū)鉑玥明珠ONE、增城區(qū)綠湖國(guó)際城各入市少量社區(qū)商鋪。市區(qū)商鋪成交主要集中在海珠，逆勢(shì)大幅增長(zhǎng)8倍，占全市成交量的2成。

外圍及郊區(qū)則以番禺、花都、增城的交易為主，各占2成左右。不過，除花都區(qū)錄得集中交易外，其余區(qū)域成交零散。

社區(qū)商鋪成交占大頭，占比為89%，底商占比11%。其中，20-70平方米的主力商鋪成交占比達(dá)76%，70-120平方米的商鋪占比小幅度擴(kuò)大至16%，其余面積段占比不足一成。

長(zhǎng)租公寓(房地產(chǎn)市場(chǎng)新興的行業(yè))一般指單身公寓(獨(dú)身白領(lǐng)居住的過渡型住宅)

單身公寓的誕生最早是從租賃市場(chǎng)中出現(xiàn)的，有業(yè)主將空置的整幢商品房，經(jīng)過簡(jiǎn)單裝修后推向房產(chǎn)租賃市場(chǎng)，面向中層收入的白領(lǐng)出租。單身公寓又稱白領(lǐng)公寓、青年公寓，是一種過渡型住宅產(chǎn)品，是住宅的一種，結(jié)構(gòu)上的最大特點(diǎn)是只有一間房間，一套廚衛(wèi)，沒有客廳;或者有客廳，沒有廚房，同一房一廳戶型比起來較小些。 單身公寓走俏大中城市的原因一方面取決于市場(chǎng)的需求。年輕白領(lǐng)逐漸增多，這部分人群收入較高，但由于處在創(chuàng)業(yè)階段，還沒有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買大套住宅，單身公寓面積小、總價(jià)位低，交通較為便利，而且由開發(fā)商統(tǒng)一裝修，對(duì)上班族來說非常方便。

作為“十四五”時(shí)期住房建設(shè)的重要任務(wù)，保障性租賃住房建設(shè)成為各城市現(xiàn)階段住房保障的重中之重。在政策傾斜、資金支持等一系列政策利好下，不少長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目也紛紛納入保障性租賃住房體系。

世邦魏理仕《中國(guó)長(zhǎng)租公寓投資報(bào)告》顯示，2030年，中國(guó)機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓需求規(guī)模將超過1200萬套，受益于可持續(xù)的租賃需求增長(zhǎng)、資產(chǎn)流動(dòng)性和可規(guī)?；木薮筇嵘臻g，長(zhǎng)租公寓將成為未來十年中國(guó)最具成長(zhǎng)性和商業(yè)地產(chǎn)類別之一。

目前，廣州公寓市場(chǎng)推售節(jié)奏正在調(diào)整，已長(zhǎng)達(dá)8周供應(yīng)掛零，直接2月末才有384套1.38萬平方米的新貨入市。供應(yīng)對(duì)成交也產(chǎn)生影響，公寓市場(chǎng)繼續(xù)以市區(qū)項(xiàng)目的交易貢獻(xiàn)為主，占比6成。海珠區(qū)以100套的成交銷量穩(wěn)居2月的第二。比較值得關(guān)注的項(xiàng)目包括廣州空港融創(chuàng)中心，項(xiàng)目集中網(wǎng)簽98套公寓，遙遙領(lǐng)先其余項(xiàng)目，交易包含整層成交。番禺區(qū)萬科世博匯成交41套公寓，則屬于滯后網(wǎng)簽。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，30㎡-50㎡公寓成交占比繼續(xù)擴(kuò)大至61%，50㎡-80㎡公寓占比縮減至28%，其余面積段公寓占比微量。

預(yù)計(jì)2023年市場(chǎng)將迎來更多優(yōu)質(zhì)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的加快入市，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將呈現(xiàn)出規(guī)?；?、社區(qū)化和品質(zhì)化的特點(diǎn)。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)2023年上海在運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓總存量將達(dá)到18.9萬套，較2022年增長(zhǎng)75%。

隨著R4租賃住宅地塊上的項(xiàng)目加速建設(shè)和入市，預(yù)計(jì)2023年至2025年間，上海將迎來17.3萬套新增租賃住房入市，其主要來源為R4項(xiàng)目。

7年以后940萬套需求缺口，究竟能不能填上。盡管有現(xiàn)行數(shù)據(jù)的支撐，但是商業(yè)世界的未來不會(huì)完全按照數(shù)據(jù)的走向發(fā)展。不過，需要肯定的是，如此巨大需求缺口的存在，于住房租賃企業(yè)和品牌而言，無疑是一次不容錯(cuò)過的市場(chǎng)機(jī)遇。7年以后，集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)究竟會(huì)呈現(xiàn)出怎樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)，答案只有時(shí)間知道。

隨著租賃住房產(chǎn)品的普及和租賃住房消費(fèi)方式逐漸為大眾接受，加上產(chǎn)品力的進(jìn)一步提升，長(zhǎng)租公寓對(duì)青年白領(lǐng)客群的粘性有望增強(qiáng)，并將吸引更多家庭租戶、企業(yè)中高層人才等客群。

“長(zhǎng)租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”、“單身合租公寓”，是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入機(jī)構(gòu)化時(shí)代已有7年，長(zhǎng)租公寓作為商業(yè)地產(chǎn)的重要應(yīng)市產(chǎn)品，期間經(jīng)歷了快速起飛、收購(gòu)兼并、上市熱潮、疫情沖擊、整合洗牌的起伏，運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和行業(yè)規(guī)模正邁向良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。

長(zhǎng)租公寓被視為未來數(shù)年最具成長(zhǎng)性的商業(yè)地產(chǎn)投資類別，市場(chǎng)預(yù)測(cè)，2030年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模將超過1200萬套，但從不足100萬套到1200萬套，僅以8年時(shí)間或許太過樂觀。

國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng);分散式主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來，依靠整合戶主房源進(jìn)行重新裝修管理，類似“二房東”。

受人口結(jié)構(gòu)變化、住房消費(fèi)觀念和政策支持的共同推動(dòng)，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)正加速進(jìn)入機(jī)構(gòu)化的時(shí)代。其預(yù)計(jì)，2030年中國(guó)集中式長(zhǎng)租公寓需求規(guī)模將超過1200萬套。

近年來長(zhǎng)租公寓成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資的新熱點(diǎn)之一。2020年以來，全國(guó)長(zhǎng)租公寓大宗投資加速增長(zhǎng)，共錄得13宗交易，累計(jì)金額達(dá)100億元，超過此前五年的交易總額。其中上海和北京是國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓投資最活躍的城市，在疫情后的相關(guān)大宗交易中的占比超過90%。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)前景分析

多重利好加持下，資本重新關(guān)注住房租賃市場(chǎng)，各類境內(nèi)外投資者紛紛進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。上海作為領(lǐng)先全國(guó)的長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)，在2022年完成的74單大宗交易中，有15單均為長(zhǎng)租公寓，成交單數(shù)占比超過20%，僅次于辦公業(yè)態(tài)。

壞消息是，集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商魔方公寓自去年9月26日向香港交易所提交上市申請(qǐng)至今，狀態(tài)仍為“進(jìn)行中”，距離其招股書失效僅剩下不到一個(gè)月的時(shí)間了。

經(jīng)過2020年下半年長(zhǎng)租公寓平臺(tái)連環(huán)“爆雷”的至暗時(shí)刻后，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)一度跌入谷底，疊加新冠疫情的影響，不少運(yùn)營(yíng)企業(yè)不得不控制或縮減規(guī)模，甚至退出市場(chǎng)。

隨著社會(huì)及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)回暖，長(zhǎng)租公寓租賃需求及運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)已出現(xiàn)穩(wěn)步回升，預(yù)期將保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

作為歐美成熟商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)中交易最為活躍的物業(yè)類型，2021年主要?dú)W美市場(chǎng)長(zhǎng)租公寓占總投資額的比例均高于15%。相比之下，2021年中國(guó)長(zhǎng)租公寓投資占比僅為1.2%。隨著租賃市場(chǎng)的逐步成熟以及機(jī)構(gòu)化程度的不斷提高，未來長(zhǎng)租公寓的交易流動(dòng)性將得到明顯提升。

隨著今年首批保障性租賃住房公募REITs的落地，通過REITs方式退出也在為保障性租賃住房的投資模式提供發(fā)展路徑。報(bào)告指出，盡管在戶型、租金方面存在政策約束，保障性租賃住房投資退出閉環(huán)的構(gòu)建完成、政府對(duì)“非改居”的支持和保障性租賃住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以及流程的明晰都將進(jìn)一步提升長(zhǎng)租公寓在大宗物業(yè)投資市場(chǎng)上的資產(chǎn)流動(dòng)性。

未來行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景和投資機(jī)會(huì)在哪?欲了解更多關(guān)于行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報(bào)告《2023-2028年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。由中研普華研究院撰寫，本報(bào)告對(duì)我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的供需狀況、長(zhǎng)租公寓發(fā)展現(xiàn)狀、長(zhǎng)租公寓子行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展建議、長(zhǎng)租公寓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。長(zhǎng)租公寓報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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