降準將如何影響股債房市表現(xiàn) 2023住房貸款市場現(xiàn)狀及前景分析報告

• 李波 2023年3月21日 來源：中研普華集團、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 1489 99
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全國兩會閉幕后，金融領(lǐng)域穩(wěn)增長具體措施重磅推出：人民銀行上周五宣布，決定于2023年3月27日降低金融機構(gòu)存款準備金率0.25個百分點(不含已執(zhí)行5%存款準備金率的金融機構(gòu))。本次下調(diào)后，金融機構(gòu)加權(quán)平均存款準備金率約為7.6%。向市場釋放出積極信號。

全國兩會閉幕后，金融領(lǐng)域穩(wěn)增長具體措施重磅推出：人民銀行上周五宣布，決定于2023年3月27日降低金融機構(gòu)存款準備金率0.25個百分點(不含已執(zhí)行5%存款準備金率的金融機構(gòu))。本次下調(diào)后，金融機構(gòu)加權(quán)平均存款準備金率約為7.6%。向市場釋放出積極信號。

房市：助力行業(yè)修復(fù)

隨著此前穩(wěn)地產(chǎn)政策組合拳漸次落地，開年以來，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)逐步修復(fù)趨勢。此次降準落地，結(jié)合過往經(jīng)驗，業(yè)內(nèi)認為，有助于進一步促進銀行等金融機構(gòu)對于房地產(chǎn)領(lǐng)域的支持，或在短時間內(nèi)會對地產(chǎn)板塊起到催化效果。

孫彬彬表示，此次降準的目的或仍是致力于推動商業(yè)銀行持續(xù)擴張信貸，進一步致力于地產(chǎn)資產(chǎn)負債修復(fù)和穩(wěn)增長。

“年初以來地產(chǎn)融資加快改善，已在推動1月和2月地產(chǎn)投資和竣工積極回升?！? 申萬宏源宏觀研究部負責人王勝表示，本次降準后，實體部門信用擴張環(huán)境得到進一步保障，在當前保交樓存量規(guī)模待形成實物投資背景下，可對今年地產(chǎn)投資和竣工更樂觀些。

在易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進看來，降準政策后，對于房企獲得更多的開發(fā)貸款支持和個人按揭貸款政策等都具有積極的作用。

中金公司研究部不動產(chǎn)與空間服務(wù)行業(yè)分析師李昊也認為，降準進一步釋放流動性，對于地產(chǎn)基本面復(fù)蘇和風險防范化解存在積極影響。

開年以來樓市溫度邊際有所回暖，往前看，考慮到各地樓市政策仍較為溫和，降準等宏觀舉措也對地產(chǎn)供需兩端提供了進一步的流動性支持，有助于居民端購房預(yù)期和能力的邊際修復(fù)，樓市溫度的邊際復(fù)蘇趨勢具備一定的延續(xù)性，但需要注意空間上的分化特點可能有所加強。

2023住房貸款市場現(xiàn)狀及前景分析

住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題，關(guān)系千家萬戶切身利益。住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學評估當?shù)厣唐纷≌N售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行的長效機制。

房地產(chǎn)鏈條長、涉及面廣，是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。剛剛過去的2022年可以稱得上是樓市政策的“拐點”，多個城市開始為樓市松綁，其中不乏一些熱點或者高能級城市。

業(yè)內(nèi)認為，松綁樓市并帶動更多需求進入市場是“救企業(yè)”“救市場”的根本，而此前監(jiān)管部門的定調(diào)同樣引市場遐思，2023年會是樓市松綁元年嗎?

數(shù)據(jù)顯示，2023年元旦假期，三四線城市新房成交量普遍低于2022年元旦假期。例如，東莞2023年元旦假期新房成交面積為0.9萬平米，相比較上一個元旦假期下跌達到46.2%。

2022年，全國超過330個省市(縣)發(fā)布樓市優(yōu)化寬松政策超過千條，且松綁限購、限售成為主流，并逐步從三四線城市向二線熱點城市蔓延。

當前，房地產(chǎn)市場已經(jīng)從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”的發(fā)展階段，提升住房品質(zhì)、讓老百姓住上更好的房子，是房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。重點抓好五件事，努力推動房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升。

2023年廣州樓市有了一個良好的開頭。隨著防疫措施的優(yōu)化以及房地產(chǎn)行業(yè)利好信號的持續(xù)釋放，今年元旦假期，廣州各大樓盤的售樓部熱鬧了起來。據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，元旦三天假期(2022年12月31日至2023年1月2日)，廣州新建商品房共簽約517套，同比去年上漲約39.73%，網(wǎng)簽面積同比上漲約46.10%，除天河區(qū)、從化區(qū)、越秀區(qū)以外，各區(qū)域的網(wǎng)簽量都有不同程度的上漲。

近年來，隨著互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用和普及，房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)發(fā)展被進一步促進。傳統(tǒng)金融機構(gòu)往往受到地域的限制，能夠覆蓋的人群有限。

但是借助互聯(lián)網(wǎng)這一媒介，房產(chǎn)金融平臺可以憑借互聯(lián)網(wǎng)面向全國開展業(yè)務(wù)，從而彌補了無法全面覆蓋的缺失。如：過橋資金的顯著特點是短期、快速，而互聯(lián)網(wǎng)能更有效的發(fā)揮過橋業(yè)務(wù)的顯著特性。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2023-2028年版住房貸款項目商業(yè)計劃書》分析

中國房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)發(fā)展歷程

從上世紀80年代，隨著經(jīng)濟發(fā)展，居民房產(chǎn)購買需求不斷增大，房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)隨之迅速發(fā)展。截止2017年5月，金融業(yè)本外幣貸款余額118.66萬億元，其中有60%的貸款為抵質(zhì)押貸款，房地產(chǎn)為主要押品，占有大約50%的比重。

而從貸款不良比例來看房產(chǎn)抵押貸款發(fā)展前景的話，招商銀行的不良貸款率僅為0.42%，農(nóng)業(yè)銀行的不良房產(chǎn)抵押貸款率為0.43%。無論是住房按揭貸款方面，還是房屋抵押貸款，在個人零售貸款中的資產(chǎn)質(zhì)量都要遠遠好于其他貸款產(chǎn)品?？?/p>

近年來，隨著互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用和普及，房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)發(fā)展被進一步促進。傳統(tǒng)金融機構(gòu)往往受到地域的限制，能夠覆蓋的人群有限。

但是借助互聯(lián)網(wǎng)這一媒介，房產(chǎn)金融平臺可以憑借互聯(lián)網(wǎng)面向全國開展業(yè)務(wù)，從而彌補了無法全面覆蓋的缺失。如：過橋資金的顯著特點是短期、快速，而互聯(lián)網(wǎng)能更有效的發(fā)揮過橋業(yè)務(wù)的顯著特性。

中國房產(chǎn)證抵押貸款發(fā)展狀況，房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)發(fā)展規(guī)模

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2021年全年中國個人按揭貸款額為32388億元，比上年增長8.0%。人民幣各項貸款余額=人民幣房地產(chǎn)貸款余額+個人住房貸款余額

2021年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額52.17萬億元，同比增長7.9%，比上年末增速低3.7個百分點;全年增加3.81萬億元，占同期各項貸款增量的19.1%，比上年全年水平低7.2個百分點。

2021年末，個人住房貸款余額38.32萬億元，同比增長11.3%，增速比上年末低3.3個百分點。2022年，房產(chǎn)證抵押貸款市場規(guī)模為22.3萬億元，同比增長3.72%。

房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)供需狀況

由于房產(chǎn)證抵押貸款用途比較廣泛，如可用于：企業(yè)經(jīng)營、購房、購車、裝修、出國、留學等;也可用于各種資金周轉(zhuǎn)和經(jīng)營性用途，目前我國房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)的供需都比較旺盛。

房產(chǎn)證抵押貸款需求情況，經(jīng)濟發(fā)展，居民資金需求增大

伴隨著經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，居民資金需求不斷增大，與房產(chǎn)相關(guān)的貸款在我國經(jīng)濟生活中已經(jīng)十分的普遍，未來隨著金融產(chǎn)品創(chuàng)新化和多樣化的發(fā)展，房產(chǎn)金融業(yè)務(wù)規(guī)模以及應(yīng)用范圍均有望進一步擴大。

潛在用戶數(shù)量大

目前我國的適齡勞動力人口約為9億人，除去2億征信成本過高的低質(zhì)量人群，我國還有2億銀行服務(wù)人群和5億未被傳統(tǒng)金融機構(gòu)服務(wù)的人群，這些都可能成為個人信貸過橋的客戶。

房產(chǎn)證抵押貸款供給情況

目前，提供房產(chǎn)證抵押貸款的企業(yè)數(shù)量龐大，目前已經(jīng)超過2000家，2019年新增數(shù)量為175家。其中平安銀行是比較大的一家房產(chǎn)證抵押貸款供應(yīng)企業(yè)。

欲了解更多關(guān)于住房貸款行業(yè)的市場數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景，可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2023-2028年版住房貸款項目商業(yè)計劃書》。

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