央行提前還房貸最新政策 多地首套房貸最低利率已降至3.7%

• 黃江 2023年7月16日 來源：新浪 1165 75
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去年以來，因為非金融負債收緊，開發(fā)貸款需求明顯增加，商業(yè)銀行開發(fā)貸款投放力度加大，今年上半年累計新增4200多億元，同比多增約2000億元，促進了開發(fā)商加快項目施工建設，有利于保障項目的交付。

上半年，房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，隨著前期積累的購房需求在一季度較快釋放，疊加季節(jié)性因素影響，4月以來，房地產(chǎn)市場逐步進入常態(tài)化運行，房地產(chǎn)市場情況在房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)上也有所反映。

央行提前還房貸最新政策

7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在“2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會”上稱，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款?！?/p>

鄒瀾表示，由于理財收益率、房貸利率等價格關系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。此外，他認為，提前還貸現(xiàn)象增加與存量房貸利率處于較高水平相關。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要是用于房地產(chǎn)項目的施工建設，通常是在開工時發(fā)放，竣工時回收，余額主要取決于同期商品房的在建規(guī)模。過去，開發(fā)商根據(jù)項目銷售進度，用預售資金提前償還開發(fā)貸款的情況較為普遍。去年以來，因為非金融負債收緊，開發(fā)貸款需求明顯增加，商業(yè)銀行開發(fā)貸款投放力度加大，今年上半年累計新增4200多億元，同比多增約2000億元，促進了開發(fā)商加快項目施工建設，有利于保障項目的交付。

個人住房貸款發(fā)放和同期商品房銷售規(guī)模直接相關，還款則是來自于借款人的收入或者其他資產(chǎn)的配置調(diào)整。今年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。這種現(xiàn)象對住房需求并不構成影響，

它是一個居民資產(chǎn)配置的調(diào)整。盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關系。提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

多地首套房貸最低利率已降至3.7%

隨著6月LPR的調(diào)整，北京、上海、廣東、蘇州等多地個人住房按揭貸款利率近期已相應調(diào)整，其中個別城市首套房貸款利率已降至3.6%。

從北京多家國有大行和股份行獲悉，北京地區(qū)首套房貸款利率已由4.85%降為4.75%，二套房貸款利率由5.35%變?yōu)?.25%。比如，建行北京某支行的個貸經(jīng)理向記者表示，已接到最新通知，新發(fā)放按揭貸款利率按照新LPR定價，目前5年期以上LPR為4.2%，首套房貸款利率為4.2%加55個基點，為4.75%，二套房貸款利率為4.2%加105個基點，為5.25%。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年以來全國已有超過40個城市調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下，珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已經(jīng)降至3.7%，肇慶、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房貸利率下限。截止二季度末，70個大中城市中共有39城可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。本次5年期以上LPR下調(diào)10個基點，符合條件的城市首套房貸利率有望降至3.6%到3.9%的區(qū)間內(nèi)，繼續(xù)突破歷史底部。

盡管新房貸款利率不斷下降，但此前購房以較高利率負擔房貸的群體卻并未因此受益，因此本次央行關于存量房貸的新表態(tài)引發(fā)了熱議。

根據(jù)中研普華研究院《2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預測報告》顯示：

從銀行房地產(chǎn)信貸結構看，房地產(chǎn)貸款余額一共是50多萬億元，其中個人住房貸款余額接近40萬億元，絕大多數(shù)是購房自住的，依靠家庭收入按月償還貸款，不良率長期在0.5%以下。對于已售未按期完工交付樓盤的個人住房貸款，由于按照現(xiàn)行法律規(guī)定，會優(yōu)先保障購房群眾利益，這部分貸款可能面臨一定風險，但占總量的比重非常低、風險可控。房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13萬億元左右，其中地產(chǎn)開發(fā)、保障房建設貸款余額大約6萬億元，還款有保障。開發(fā)企業(yè)承貸的大約是6-7萬億元，因為部分開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)困難，不良率有所上升，但與銀行貸款總量相比很小。

房地產(chǎn)行業(yè)貸款增長呈現(xiàn)持續(xù)恢復態(tài)勢

從貸款主體看，企(事)業(yè)單位貸款是上半年貸款增量的主體。上半年，企(事)業(yè)單位貸款新增12.81萬億元，同比多增1.42萬億元，占全部信貸增量的81.5%。住戶貸款新增2.80萬億元，同比多增5723億元。住戶貸款多增的主要原因是個人經(jīng)營貸款和短期消費貸款有所多增。上半年，個人經(jīng)營貸款新增2.3萬億元，同比多增7593億元;個人短期消費貸款新增3009億元，同比多增4019億元。

從行業(yè)投向看，新增貸款主要投向制造業(yè)、基礎設施業(yè)等重點領域，房地產(chǎn)行業(yè)貸款增長也呈現(xiàn)持續(xù)恢復態(tài)勢，貸款行業(yè)結構進一步優(yōu)化。具體來看：

制造業(yè)中長期貸款增速保持較高水平。6月末，制造業(yè)中長期貸款同比增長40.3%，比上年同期高10.7個百分點，比全部產(chǎn)業(yè)的中長期貸款增速高22.3個百分點。上半年新增2.15萬億元貸款，同比多增8219億元。其中，高技術制造業(yè)中長期貸款同比增長41.5%，比上半年同期高11.5個百分點。上半年新增高技術制造業(yè)中長期貸款是4835億元，同比多增1847億元。

再看基礎設施行業(yè)?；A設施行業(yè)中長期貸款增長比較快。6月末，基礎設施行業(yè)中長期貸款同比增長15.8%，比上年同期高3.3個百分點。上半年新增3.25萬億元，同比多增1.1萬億元。

房地產(chǎn)業(yè)中長期貸款增速持續(xù)上升。6月末，房地產(chǎn)業(yè)中長期貸款增長7.1%，比上月末和上年同期分別高0.2和8.5個百分點，增速已是連續(xù)11個月上升。上半年房地產(chǎn)業(yè)新增中長期貸款6287億元，同比多增4590億元。

今年以來，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，但部分房企長期積累的風險仍然需要一段時間才能逐步消化。綜合當前房地產(chǎn)市場形勢，近日，人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布通知，將“金融16條”中兩項有適用期限的政策統(tǒng)一延長至2024年12月底，引導金融機構繼續(xù)對房企存量融資展期，加大保交樓金融支持。同時結合保交樓工作需要，將2000億元保交樓貸款支持計劃期限延長至2024年5月底。

《2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預測報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進行了分析，重點分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預測報告

  住房貸款行業(yè)研究報告主要分析了住房貸款行業(yè)的國內(nèi)外發(fā)展概況、行業(yè)的發(fā)展環(huán)境、市場分析（市場規(guī)模、市場結構、市場特點等）、競爭分析（行業(yè)集中度、競爭格局、競爭組群、競爭因素等）、產(chǎn)品...

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