城中村改造發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析：城中村改造助力穩(wěn)增長

• 吳亞楠 2023年9月22日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 598 34
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央行在會議中提到，要“加大城中村改造、平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障性住房建設(shè)等金融支持”。

城中村改造是城市更新的一個類別，由于產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、功能多樣、利益主體多元，城中村改造一直是土地再開發(fā)和城市更新的重點(diǎn)、難點(diǎn)。與近幾年政策持續(xù)發(fā)力的老舊小區(qū)改造不同，城中村改造已在各城市較早開展，但此前并未形成從中央到地方的完整政策體系和實(shí)施細(xì)則。

城中村改造范圍大致可以劃分成三類：1、?；镜呐涮自O(shè)施，例如和居民生活直接關(guān)系的水、電、氣、路等市政基礎(chǔ)設(shè)施的維修完善等;2、提升類的基礎(chǔ)設(shè)施，例如停車場、活動室、物業(yè)用房等公共活動場地;3、完善公共服務(wù)類的內(nèi)容，包括完善社區(qū)的養(yǎng)老、撫幼、文化室、醫(yī)療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等設(shè)施。在大的框架下，各個區(qū)域改造有細(xì)微差距，部分地區(qū)還對改造范圍做了更細(xì)的劃定。

城中村改造助力穩(wěn)增長

央行在會議中提到，要“加大城中村改造、平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障性住房建設(shè)等金融支持”。

隨著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，特別是在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，如何在保持財政穩(wěn)健的同時，通過有效的項(xiàng)目和策略刺激經(jīng)濟(jì)增長，成為了當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的焦點(diǎn)。城中村改造，作為近年來頻繁被提及的城市更新方式，不僅關(guān)乎數(shù)百萬城市居民的居住條件和生活質(zhì)量，更在經(jīng)濟(jì)層面扮演了穩(wěn)增長的關(guān)鍵角色。

相較于過往的棚戶區(qū)改造，城中村改造在多方面均有明顯差異。改造對象上，兩者地理與房屋屬性上有一定差異。項(xiàng)目體量上，棚改的幅度高于城中村。資金來源上，“棚改”時期主要通過央行與政策行的金融工具注資。本輪城中村改造強(qiáng)調(diào)地方政府引導(dǎo)多元投融資機(jī)制。補(bǔ)償方式上，棚改主要采取貨幣化安置，城中村改造可能通過房票等方式進(jìn)行實(shí)物補(bǔ)償。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》顯示：

城中村改造發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析

7月以來，“城中村改造”提速，不僅迎來頂層政策落地，并在中央會議上多次被提及，預(yù)期未來將成為城市更新與城市發(fā)展的重點(diǎn)抓手。隨著城中村改造進(jìn)入到實(shí)操階段，多個城市已積極跟進(jìn)，對于企業(yè)代建來說也是分享紅利、實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)突破的重要機(jī)遇。

從目前來看，城中村改造在各地已經(jīng)逐步推進(jìn)。廣州2023年計(jì)劃推進(jìn)127個城中村改造項(xiàng)目。深圳2023年計(jì)劃推進(jìn)4.9萬套(間)城中村規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升項(xiàng)目。而在2023-2025年，上海計(jì)劃安排新啟動30個“城中村”改造項(xiàng)目，每年新啟動10個改造項(xiàng)目。

未來城中村改造有望成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最重要的增量業(yè)務(wù)來源，既是重要的民生工程，又是拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。隨著城中村改造不斷推進(jìn)，有望帶動我國建筑材料的需求，未來將給相關(guān)行業(yè)帶來發(fā)展機(jī)遇。

本次城中村改造的城市范圍相對確定，初期涵蓋全國19個超大特大城市。這些城市長期承載著人口流入，對解放核心地塊的需求較為迫切。同時出于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、市容治安管理等需要，城中村的優(yōu)化改造勢在必行。

超大特大城市核心區(qū)塊面積的釋放，是城中村改造帶來的首重利好，各超大特大城市將充分把握城中村改造帶來的增量發(fā)展機(jī)遇，助力實(shí)現(xiàn)城市長期高質(zhì)量穩(wěn)增長。

城中村改造將釋放大量城市中心的優(yōu)質(zhì)地段，為房地產(chǎn)行業(yè)解決了核心區(qū)域土地供給不足的客觀限制。本次城中村改造通過整理盤活核心區(qū)域中的城中村土地，在核心區(qū)位增加土地供給，滿足市場對于核心區(qū)位房產(chǎn)的需求。需求較高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，疊加政策帶來的資金助力，房地產(chǎn)企業(yè)在參與該類項(xiàng)目時風(fēng)險較小，有望獲得高額投資回報。

從中央表態(tài)來看，超大特大城市城中村改造以地方政府為責(zé)任主體，實(shí)施市場化主導(dǎo)、多渠道籌資、留拆改并舉、多業(yè)態(tài)結(jié)合的開發(fā)方式，給予地方較大的靈活性。地方層面，廣州、合肥、鄭州等多地文件提出了城中村改造模式和安置方式的原則，具體措施尚待落地。7 月 17 日，廣州住建局發(fā)布關(guān)于征集《廣州市城中村改造條例(征求意見稿)》意見的公告，就城中村改造的房屋征收、產(chǎn)業(yè)升級、補(bǔ)償安置等 8 大問題征求意見;7 月 28 日，合肥市提出探索城中村改造土地供應(yīng)“定向掛牌、協(xié)議出讓”、推動貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式;8 月 3 日，鄭州提出城中村改造以貨幣化安置為主;8 月 17日，南昌提出對未開工建設(shè)的安置房征收項(xiàng)目推行貨幣化和房票安置模式;9 月 1 日，廣州召開全市城中村改造工作推進(jìn)會暨廣州安居集團(tuán)成立大會。根據(jù)廣州日報，今年 1-7 月，廣州新批復(fù) 10 個城中村改造項(xiàng)目，12 個項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)新開工。廣州城中村改造將采取“依法征收，凈地出讓”新模式，在 4 個重點(diǎn)片區(qū)開展試點(diǎn)工作，并將加快制定《廣州市城中村改造條例》，力爭年底前出臺。

經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，政府有更充足的資金進(jìn)行城中村改造建設(shè)，從而刺激了本地區(qū)城中村改造行業(yè)市場的發(fā)展;反之，經(jīng)濟(jì)較為落后的地區(qū)受制于城中村改造建設(shè)資金的缺乏，進(jìn)而影響當(dāng)?shù)貐^(qū)城中村改造市場的發(fā)展。

城中村改造流程是怎樣的?

城中村改造可劃分為“前期準(zhǔn)備→引入合作方→方案審批→拆遷騰地→土地整理→土地收儲→土地出讓→二級開發(fā)→交付運(yùn)營”幾個主要階段。前期準(zhǔn)備涉及城中村項(xiàng)目的申報、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查、方案編制，改造主體可由政府授權(quán)指定，也可引入社會資本合作方。項(xiàng)目方案擬定后，需經(jīng)村民大會表決同意并逐級上報審批，獲得批復(fù)后，一級開發(fā)主體負(fù)責(zé)征地、拆遷、安置、補(bǔ)償工作，土地整理完成后由土地儲備機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地收儲。若為一二級聯(lián)動開發(fā)，一級開發(fā)商可以低價鎖定二級拿地。二級開發(fā)階段包括商品房、安置房、商業(yè)配套、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后付運(yùn)營并進(jìn)入回收期。

城中村改造資金從哪來?

城中村改造的資金來源為“財政+專項(xiàng)債+金融機(jī)構(gòu)融資+改造主體自籌+社會資本”。財政可通過直接投資、資本金注入、投資補(bǔ)助、貸款貼息、規(guī)費(fèi)減免等起到撬動作用。專項(xiàng)債資金成本低、專款專用，要求項(xiàng)目資金自平衡，支持規(guī)模取決于專項(xiàng)債總額度、發(fā)行節(jié)奏、城中村項(xiàng)目儲備情況。

金融機(jī)構(gòu)方面，政策行、商業(yè)銀行均可為城中村改造提供貸款支持。國企平臺或房企作為改造主體，也可通過自有資金、銀行貸款、信托、債券、資產(chǎn)證券化等籌集資金。此外，社會資本可通過城市更新基金、PPP、ABO、投資人+EPC等模式參與城中村改造。改造規(guī)模較小的項(xiàng)目，部分資金可由村民自籌。

在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。城中村改造行業(yè)報告對中國城中村改造行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。還重點(diǎn)分析了重點(diǎn)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對未來幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專業(yè)的預(yù)判。

本報告同時揭示了城中村改造市場潛在需求與潛在機(jī)會，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場情報信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時對政府部門也具有極大的參考價值。同時包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專業(yè)方法和價值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢、風(fēng)險和機(jī)遇。

想了解關(guān)于更多城中村改造行業(yè)專業(yè)分析，可點(diǎn)擊查看中研普華研究院撰寫的《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》。

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  2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告

  中研普華通過對城中村改造行業(yè)長期跟蹤監(jiān)測，分析城中村改造行業(yè)需求、供給、經(jīng)營特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提...

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