城中村改造布局現(xiàn)狀：促進民間資本形成對城中村改造的穩(wěn)定預(yù)期

• 吳亞楠 2023年9月27日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1123 72
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國務(wù)院和有關(guān)部委的政策多次提出，要吸引民間資本積極參與城中村改造。民間資本的積極性受多種因素影響，其中一個主要方面，需要政府加強政策的頂層設(shè)計，促進民間資本形成對城中村改造的穩(wěn)定預(yù)期。

城中村改造是事關(guān)千家萬戶的重大民生工程，是提升城市功能的重大發(fā)展工程，是增強城市韌性的重大治理工程，對改善民眾居住條件，優(yōu)化城市功能布局，提振經(jīng)濟發(fā)展活力具有十分重要的意義。

今年7月，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》，由此城中村改造成為超特大城市發(fā)展、企業(yè)開發(fā)投資的熱點話題。國務(wù)院和有關(guān)部委的政策多次提出，要吸引民間資本積極參與城中村改造。民間資本的積極性受多種因素影響，其中一個主要方面，需要政府加強政策的頂層設(shè)計，促進民間資本形成對城中村改造的穩(wěn)定預(yù)期。

就體量、規(guī)模而言，城中村改造足以成為一個投資熱點。從代表性城市如廣州來看，該市今年計劃推進127個城中村改造項目，預(yù)計完成固定資產(chǎn)投資900多億元。推而廣之，從7個超大、14個特大城市以及一批大城市來看，城中村面積總體規(guī)模多數(shù)占發(fā)達中心城區(qū)的20-40%，還有一些超過50%，多的甚至接近80%。

綜合城中村改造的空間規(guī)模和各地匯總的情況并進行粗略測算，假定10-15年改造完成，每年的改造投資體量將在萬億元左右。更為重要的是，城中村改造發(fā)生在超特大城市，人口向這些城市集聚的趨勢較為穩(wěn)定，城中村改造所影響的住戶人口加總起來預(yù)計有兩三千萬之多，這對經(jīng)濟發(fā)展的影響相當(dāng)深遠。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2023-2028年中國城中村改造行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告》顯示：

城中村改造布局現(xiàn)狀

梳理發(fā)現(xiàn)，已有廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發(fā)布了城中村改造的細則要求或支持政策。

例如，深圳市“十四五”規(guī)劃也指出:積極鼓勵城中村和舊工業(yè)區(qū)有機更新，有序推進拆遷改造城市更新，深入開展整地利益規(guī)劃，加快大規(guī)模土地盤活，打造“兩個一百平方公里”高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間。城中村改造產(chǎn)業(yè)將逐步實現(xiàn)城市空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、住房供給的增加、公共服務(wù)水平和基礎(chǔ)保障能力的提升，為加快建設(shè)現(xiàn)代化、國際化、創(chuàng)新型城市提供有力支撐。

深圳是城中村改造與保租房結(jié)合的典范。2023年3月，深圳市住建局印發(fā)《城中村保障房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升指引》的通知，將城中村改造與“統(tǒng)租房”相結(jié)合。改造潛力大，根據(jù)深圳市住房建設(shè)局披露，2021-2027年全市將累計新增建設(shè)籌集保障性住房100萬套(間)，覆蓋約350萬-400萬人，預(yù)計到2035年全市保障性住房覆蓋人群將達到約500萬人，約占全市常住人口的26%。政企結(jié)合，優(yōu)勢互補：城中村統(tǒng)租改造由深圳市政府牽頭，聯(lián)合萬科、深圳人才安居集團等房企，共同改造、經(jīng)營。部分存在城中村保交付問題的城市也可以將未來的改造資金與安置房保交樓相結(jié)合。部分出現(xiàn)交付問題的安置房多由于原開發(fā)主體企業(yè)出現(xiàn)流動性問題，但并非商品房，即便項目資可抵債(有可售商品房)，也難以使用保交樓專項借款。本輪新增城中村改造資金或可幫助盤活存量安置房保交付問題。

2022年廣東、江蘇、浙江、山東、河南、四川六個經(jīng)濟大省經(jīng)濟總量占全國的45%，根據(jù)各地區(qū)的地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展來看，城中村改造對發(fā)達地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、質(zhì)量呈現(xiàn)出趨勢性、關(guān)鍵性變化。與此同時，各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的不同步，對于城中村改造建設(shè)支出產(chǎn)生不同的影響。經(jīng)濟較為發(fā)達的地區(qū)，政府有更充足的資金進行城中村改造建設(shè)，從而刺激了本地區(qū)城中村改造行業(yè)市場的發(fā)展;反之，經(jīng)濟較為落后的地區(qū)受制于城中村改造建設(shè)資金的缺乏，進而影響當(dāng)?shù)貐^(qū)城中村改造市場的發(fā)展。

云南省發(fā)布的《云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)“十四五”規(guī)劃綱要》，明確，十四五期間，城市棚戶區(qū)(老舊小區(qū))改造、保障性租賃住房數(shù)量100萬套，其中，城市棚戶區(qū)改造30萬套，老舊小區(qū)改造數(shù)量55萬套， 保障性租賃住房15萬套。到2025年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 ≥41.5平方米，比2020年的 ≥40實現(xiàn)增長。

城中村改造或?qū)⒊蔀榉€(wěn)投資與增長的藥引子與抓手。隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的回暖，國家干預(yù)化解房企風(fēng)險，提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對城市規(guī)劃和建設(shè)提出了新的要求。為了讓人民群眾住好房，讓城市更宜居，把城市規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好，城中村改造或?qū)⒊蔀槌鞘薪ㄔO(shè)的工作重點。

城中村改造路徑清晰

根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，目前我國共有7個超大城市(城區(qū)常住人口1000萬以上)和14個特大城市(城區(qū)常住人口500萬至1000萬)?！俺筇卮蟪鞘惺菐訁^(qū)域乃至國家經(jīng)濟社會發(fā)展的關(guān)鍵增長極。

“十四五規(guī)劃”奠定了城市更新在我國新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中的重要地位。隨著40個省市陸續(xù)出臺相關(guān)政策，城市更新的機制、規(guī)劃等更加完善，路徑也更加清晰。

城中村改造是以保障房建設(shè)為主。國務(wù)院常務(wù)會議審議通過的指導(dǎo)意見明確指出，要把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。目前來看，各城市也是按此方向予以落實。如深圳市發(fā)布《深圳市城中村保障房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升指引》并提出，2023年至2025年，深圳將建設(shè)籌集保障性住房46萬套(間)、建筑面積超過2000萬平方米。突出強調(diào)保障房建設(shè)，這對民間資本有兩方面含義，一方面，通過城中村改造建設(shè)保障房這是未來超特大城市房地產(chǎn)發(fā)展的主攻方向，政策保障因而將十分有力;另一方面，如何通過保障房而非商品房建設(shè)獲利，這對民間資本來說并非“輕車熟路”，因此就還需要在思維模式上進行轉(zhuǎn)換。

在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。行業(yè)報告對中國行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機遇及挑戰(zhàn)。還重點分析了重點企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對未來幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進行了專業(yè)的預(yù)判。

本報告同時揭示了市場潛在需求與潛在機會，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時機和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場情報信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時對政府部門也具有極大的參考價值。同時包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專業(yè)方法和價值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢、風(fēng)險和機遇。

想了解關(guān)于更多城中村改造行業(yè)專業(yè)分析，可點擊查看中研普華研究院撰寫的《2023-2028年中國城中村改造行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告》。

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  2023-2028年中國城中村改造行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告

  城中村改造行業(yè)研究報告主要分析了城中村改造行業(yè)的市場規(guī)模、城中村改造市場供需求狀況、城中村改造市場競爭狀況和城中村改造主要企業(yè)經(jīng)營情況，同時對城中村改造行業(yè)的未來發(fā)展做出科學(xué)的預(yù)測...

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