城中村改造行業(yè)現(xiàn)狀：超大特大城市城中村改造將分三類實施

• 陳觀秋 2023年10月12日 來源：央視新聞客戶端 中新網(wǎng) 中國證券報 中國經(jīng)濟網(wǎng) 382 18
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從住房城鄉(xiāng)建設部了解到，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進城中村改造，分三類推進實施。一類是符合條件的實施拆除新建，另一類是開展經(jīng)常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實施拆整結(jié)合。

超大特大城市城中村改造將分三類實施

從住房城鄉(xiāng)建設部了解到，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進城中村改造，分三類推進實施。一類是符合條件的實施拆除新建，另一類是開展經(jīng)常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實施拆整結(jié)合。

已入庫城中村改造項目162個

城中村普遍存在公共衛(wèi)生安全風險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設施落后、環(huán)境臟亂差等突出問題，亟需實施改造。今年7月，國務院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，并召開電視電話會議進行部署。各地正按照部署，扎實開展配套政策制定、摸清城中村底數(shù)、編制改造項目方案等工作，住房城鄉(xiāng)建設部城中村改造信息系統(tǒng)投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造項目162個。

超大特大城市在城中村改造中，拆除新建的將按照城市標準規(guī)劃建設管理，整治提升的將按照文明城市標準整治提升和實施管理。通過改造，可切實消除安全風險隱患，改善居住條件和生態(tài)環(huán)境，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，推動超大特大城市加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，建設宜居、韌性、智慧的現(xiàn)代化城市。

超大特大城市推進城中村改造，將堅持先謀后動，先行做好征求村民意愿、產(chǎn)業(yè)搬遷、人員妥善安置、歷史文化風貌保護、落實征收補償安置資金等前期工作，確保不動則已，動則必快、動則必成。

據(jù)介紹，一部分集聚了產(chǎn)業(yè)的城中村在改造中將做好產(chǎn)業(yè)搬遷和轉(zhuǎn)型升級，在摸清城中村產(chǎn)業(yè)狀況的基礎上，城市政府將安排好產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接園區(qū)，發(fā)揮龍頭企業(yè)示范帶動作用，先行有序疏解集聚產(chǎn)業(yè)。改造后，將根據(jù)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，合理安排產(chǎn)業(yè)布局，引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，并提供一定規(guī)模比例的低成本創(chuàng)業(yè)空間，保障小微企業(yè)和個體戶創(chuàng)業(yè)需求。

據(jù)了解，城中村是指農(nóng)村耕地被國家收走后，剩下的宅基地被快速發(fā)展的城區(qū)包圍形成的城市中的農(nóng)村聚落，具有建筑密度高、出租現(xiàn)象普遍、外來人口較多、村委會自治、土地產(chǎn)權(quán)歸集體所有等特征。

同時，城中村改造是城市更新的一個類別，由于產(chǎn)權(quán)復雜、功能多樣、利益主體多元，城中村改造一直是土地再開發(fā)和城市更新的重點、難點。與近幾年政策持續(xù)發(fā)力的老舊小區(qū)改造不同，城中村改造已在各城市較早開展，但此前并未形成從中央到地方的完整政策體系和實施細則。

城中村改造行業(yè)現(xiàn)狀

據(jù)了解，城中村改造將與保障性住房建設相結(jié)合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模，原則上應當按一定比例建設保障性住房。

深圳是城中村改造與保租房結(jié)合的典范。2023年3月，深圳市住建局印發(fā)《城中村保障房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升指引》的通知，將城中村改造與“統(tǒng)租房”相結(jié)合。改造潛力大，根據(jù)深圳市住房建設局披露，2021-2027年全市將累計新增建設籌集保障性住房100萬套(間)，覆蓋約350萬-400萬人，預計到2035年全市保障性住房覆蓋人群將達到約500萬人，約占全市常住人口的26%。政企結(jié)合，優(yōu)勢互補：城中村統(tǒng)租改造由深圳市政府牽頭，聯(lián)合萬科、深圳人才安居集團等房企，共同改造、經(jīng)營。部分存在城中村保交付問題的城市也可以將未來的改造資金與安置房保交樓相結(jié)合。部分出現(xiàn)交付問題的安置房多由于原開發(fā)主體企業(yè)出現(xiàn)流動性問題，但并非商品房，即便項目資可抵債(有可售商品房)，也難以使用保交樓專項借款。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》分析：

梳理發(fā)現(xiàn)，已有廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發(fā)布了城中村改造的細則要求或支持政策。

住建部稱，城中村改造將優(yōu)先針對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村。除了改善居住條件和生態(tài)環(huán)境外，通過城中村改造還要促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，推動超大特大城市加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，建設宜居、韌性、智慧的現(xiàn)代化城市。

住建部提到，在超大特大城市正積極穩(wěn)步推進城中村改造，分三類推進實施：一類是符合條件的實施拆除新建，另一類是開展經(jīng)常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實施拆整結(jié)合。

具體而言，拆除新建的將按照城市標準規(guī)劃建設管理;整治提升的將按照文明城市標準整治提升和實施管理，并將建立政府與村民、社會力量改造資金共擔機制。項目改造之前，需先行做好征求村民意愿、產(chǎn)業(yè)搬遷、人員妥善安置、歷史文化風貌保護、落實征收補償安置資金等前期工作。

城中村改造的主要問題和難點在于資金壓力、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)方面。住建部對此提出，堅持多渠道籌措改造資金，既可以由城市政府籌措資金，也可以引入社會資金，銀行業(yè)金融機構(gòu)將給予政策性和商業(yè)性貸款支持。城市政府對城中村改造負主體責任，統(tǒng)籌市域內(nèi)改造資金安排，做到改造資金市域內(nèi)綜合平衡、動態(tài)平衡。

業(yè)內(nèi)人士認為，城中村改造對于增加優(yōu)質(zhì)房源供給，改善居住條件，提升城市形象都有較大好處。同時，有助于提升土地資源價值，升級城市功能。通過創(chuàng)新專項金融產(chǎn)品等手段，可以吸引更多社會資本介入，加快城中村改造。城中村改造市場規(guī)模有望重回萬億元。房企可以重點關(guān)注城中村改造中的新機會和新要求，找到發(fā)力點和盈利點。

報告對我國城中村改造的行業(yè)現(xiàn)狀、市場各類經(jīng)營指標的情況、重點企業(yè)狀況、區(qū)域市場發(fā)展情況等內(nèi)容進行詳細的闡述和深入的分析，著重對城中村改造業(yè)務的發(fā)展進行詳盡深入的分析，并根據(jù)城中村改造行業(yè)的政策經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境對城中村改造行業(yè)潛在的風險和防范建議進行分析。

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