目前我國約8成的城市市場需求及購買力明顯透支? 我國土地開發(fā)產(chǎn)業(yè)市場前景分析

• 黃婷 2023年12月21日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 861 53
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土地開發(fā)從廣義上來講指因人類生產(chǎn)建設(shè)和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟手段，擴大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進行的活動。包括對尚未利用的土地進行開墾和利用，以擴大土地利用范圍，也包括對已利用的土地進行整治，以提高土地利

土地開發(fā)行業(yè)

土地開發(fā)從廣義上來講指因人類生產(chǎn)建設(shè)和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟手段，擴大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進行的活動。包括對尚未利用的土地進行開墾和利用，以擴大土地利用范圍，也包括對已利用的土地進行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營程度。從狹義的角度理解，土地開發(fā)主要是對未利用土地的開發(fā)利用，要實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，未利用土地開發(fā)是補充耕地的一種有效途徑。

土地開發(fā)行業(yè)伴隨著我國城鎮(zhèn)化和工業(yè)化而不斷發(fā)展。土地開發(fā)行業(yè)是城鎮(zhèn)化的重要基礎(chǔ)，是城市建設(shè)、發(fā)展的重要前提。

土地開發(fā)行業(yè)的發(fā)展，為城鎮(zhèn)化和工業(yè)化提供了土地，保證了城市發(fā)展所需土地的供給。更重要的 是，土地開發(fā)產(chǎn)生的收益成為我國城鎮(zhèn)化過程中城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要資金 來源。通過土地開發(fā)，不僅促進了土地的合理配置，而且有效提高政府收入、實現(xiàn)了社會資金向城市發(fā)展流動。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2024-2029年土地開發(fā)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究報告》分析：

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年全國300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積7.66億平方米，同比下降36.29%;成交規(guī)劃建筑面積6.2億平方米，同比下降31.09%，全年供應(yīng)與成交規(guī)模均處近十年同期最低水平。除供求規(guī)模外，2022年全國主要城市住宅用地出讓金、溢價率等數(shù)據(jù)也出現(xiàn)明顯收窄。得益于土地供應(yīng)質(zhì)量提升，2022年全國主要城市住宅用地成交樓面均價則出現(xiàn)小幅上漲。2022年，全國300城住宅用地成交平均溢價率為3.12%，較上一年下降7.8個百分點;住宅用地出讓金為33730.34億元，同比下降31.03%;成交樓面均價則為5440元/平方米，同比上漲0.08%。

多方數(shù)據(jù)顯示，2022年全國主要城市住宅用地供應(yīng)與成交規(guī)模較上一年均有明顯下降，均創(chuàng)下近十年同期最低水平;同時各能級城市土地市場熱度持續(xù)分化，各能級城市中，二線城市土地出讓金占比創(chuàng)下近五年最低水平。從長期來看，土地市場與人口數(shù)量變化息息相關(guān)，人口凈流入的城市土地市場仍然能夠維持一定熱度，而人口凈流出的城市土地財政或?qū)㈦y以為繼。

目前我國約8成的城市市場需求及購買力明顯透支

土地出讓規(guī)模急速擴張的同時，一些城市非理性供地為后期房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)弱也埋下了伏筆?？硕鹧芯恐行牡南嚓P(guān)研究報告表明，目前，我國約8成的城市市場需求及購買力明顯透支，近一半的城市土地供應(yīng)過量，隨著房地產(chǎn)市場步入調(diào)整周期，去化壓力不斷加劇。另外，不少城市因大力發(fā)展新區(qū)便將供地指標(biāo)向新區(qū)傾斜，但因為市政配套尚未真正落地，人口導(dǎo)入情況自然不甚理想，致使外圍區(qū)域供需周期性錯配。

1.5級土地開發(fā)模式契合城市發(fā)展要求及市場需求。目前，深圳、東莞、青島、長沙等城市相繼開展了1.5級土地開發(fā)模式的探索和創(chuàng)新實踐。如長沙馬欄山量體裁衣，首試1.5級土地開發(fā)模式，2.8萬平方米馬欄山創(chuàng)智園項目占地50畝，共6棟單體建筑，采用裝配式建筑，年產(chǎn)值超過15億元，稅收超過1.5億元，實現(xiàn)多方共贏。未來，無論是土地供給還是需求都將呈現(xiàn)下降趨勢，這直接影響未來土地財政的可持續(xù)性，因此，未來構(gòu)建地方穩(wěn)定的財政來源極為重要，房地產(chǎn)稅開征是大勢所趨。

去年，全國土地開發(fā)行業(yè)投資72179億元，同比增長15.0%;增長17.2%，兩年平均增長8.2%。其中，住宅投資54244億元，增長17.0%。從我國各大分區(qū)來看，1至6月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資38544億元，同比增長13.6%;中部地區(qū)投資15053億元，增長22.7%;西部地區(qū)投資15981億元，增長12.2%;東北地區(qū)投資2601億元，增長11.8%。

從長期來看，土地市場與人口數(shù)量變化息息相關(guān)，人口凈流入的城市土地市場仍然能夠維持一定熱度，而人口凈流出的城市土地財政或?qū)㈦y以為繼?？傮w而言，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近瓶頸，人口老齡化、少子化對于住房需求均產(chǎn)生負面影響，土地市場成交規(guī)模整體呈現(xiàn)逐步下降的趨勢將是必然。

我國土地開發(fā)產(chǎn)業(yè)市場分析

據(jù)統(tǒng)計，2021年1至6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積873251萬平方米，同比增長10.2%。其中，住宅施工面積617480萬平方米，增長10.5%。房屋新開工面積101288萬平方米，增長3.8%。其中，住宅新開工面積75515萬平方米，增長5.5%。房屋竣工面積36481萬平方米，增長25.7%。其中，住宅竣工面積26254萬平方米，增長27.0%。

全國土地開發(fā)行業(yè)投資72179億元，同比增長15.0%;增長17.2%，兩年平均增長8.2%。其中，住宅投資54244億元，增長17.0%。從我國各大分區(qū)來看，1至6月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資38544億元，同比增長13.6%;中部地區(qū)投資15053億元，增長22.7%;西部地區(qū)投資15981億元，增長12.2%;東北地區(qū)投資2601億元，增長11.8%。

自然資源部發(fā)布了重點城市供地兩集中政策。2022年上半年，在試點集中供地的22城中，土地總成交金額超過萬億元。同樣是杭州以1178億元總成交金額居于首位，北京、南京、廣州、武漢、上海、重慶土地總成交金額均超500億元。今年上半年，50家典型房企拿地面積TOP10城市中，重慶累計拿地面積位列第一，杭州和長沙占據(jù)第2、3名。溫州、佛山作為非集中供地城市入榜，分別位列第5、10名，其中佛山為TOP10城市中唯一三四線城市。

土地開發(fā)行業(yè)研究報告主要分析了土地開發(fā)行業(yè)的國內(nèi)外發(fā)展概況、行業(yè)的發(fā)展環(huán)境、市場分析(市場規(guī)模、市場結(jié)構(gòu)、市場特點等)、競爭分析(行業(yè)集中度、競爭格局、競爭組群、競爭因素等)、產(chǎn)品價格分析、用戶分析、替代品和互補品分析、行業(yè)主導(dǎo)驅(qū)動因素、行業(yè)渠道分析、行業(yè)贏利能力、行業(yè)成長性、行業(yè)償債能力、行業(yè)營運能力、土地開發(fā)行業(yè)重點企業(yè)分析、子行業(yè)分析、區(qū)域市場分析、行業(yè)風(fēng)險分析、行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測及相關(guān)的經(jīng)營、投資建議等。報告研究框架全面、嚴謹，分析內(nèi)容客觀、公正、系統(tǒng)，真實準(zhǔn)確地反映了我國土地開發(fā)行業(yè)的市場發(fā)展現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢。

土地開發(fā)行業(yè)的發(fā)展前景如何?如果想要了解更多土地開發(fā)行業(yè)詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2024-2029年土地開發(fā)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究報告》。

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