上海樓市大消息 降低第二套改善型住房最低首付比例 住房租賃行業(yè)前景研究與市場供給分析

• 李波 2024年1月3日 來源：中研普華集團、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 443 22
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2024年1月2日晚間，上海市公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金個人住房貸款政策的通知》，主要對第二套改善型住房的認定標準和最低首付款比例進行調(diào)整。

2024年1月2日晚間，上海市公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金個人住房貸款政策的通知》，主要對第二套改善型住房的認定標準和最低首付款比例進行調(diào)整。

降低第二套改善型住房最低首付比例

通知指出，繳存職工家庭名下在上海市已有一套住房，在全國未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，認定為第二套改善型住房。

最低首付款比例方面，對于認定為第二套改善型住房的，最低首付款比例為50%。對于認定為第二套改善型住房，且貸款所購住房位于中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)全域的，最低首付款比例為40%。

上述通知自2024年1月3日起施行。2024年1月3日前受理的公積金貸款按原政策執(zhí)行，2024年1月3日(含)后受理的公積金貸款按上述通知執(zhí)行。根據(jù)此前規(guī)定，對于認定為第二套改善型住房貸款的，所購住房為普通住房的，首付款比例不低于50%;所購住房為非普通住房的，首付款比例不低于70%。

2023年12月15日起，上海施行新的普通住房標準。可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：一是五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;二是單套住房建筑面積在144平方米以下(含144平方米)。

引導換房需求釋放

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次政策最大的變化是，對于第二套改善型住房的認購，降低了首付比例。對于一些改善型住房或認購大戶型的二套房來說，也可以享受公積金貸款的優(yōu)惠政策，這就進一步降低了改善型住房的首付比例，更好通過公積金資金來解決換房和改善型需求。

與此同時，此次政策和此前上海商貸政策一樣，針對自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等6個行政區(qū)，則采取了更低的首付比例，即40%，有助于此類區(qū)域更好降低換房成本，體現(xiàn)了職住平衡等功能導向。

嚴躍進認為，此次上海公積金政策含義很清晰，即當前購房政策還有進一步放松的空間，也有進一步放松的可能。結(jié)合同日東莞階段性取消房貸利率下限，今年1月份各類政策積極釋放暖意，進一步說明各地積極支持合理住房消費需求，對于購房成本降低和市場行情提振等都具有積極的作用。

中央經(jīng)濟工作會議提出加快推進保障性住房建設(shè)，背后的動因與過去幾年強調(diào)“房住不炒”、探索長租房市場一脈相承：通過發(fā)展租賃市場，為當下的住房問題提供更可持續(xù)的解決方案。

從需求側(cè)看，市中心適合新市民、年輕人選擇的租賃房源有限，租賃房源整體質(zhì)量參差、價格不穩(wěn)定，要想租到一套好房子，往往需要許多時間和成本的投入。

從供給側(cè)來看，住房租賃市場的回報周期長、租金回報率低，長期以來企業(yè)的參與積極性不高，而且當中一些房源的產(chǎn)權(quán)復雜，涉及不同類型的用途和主體。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2023-2028年中國住房租賃行業(yè)競爭格局分析及發(fā)展前景研究報告》顯示：

住房租賃行業(yè)前景研究與市場供給分析

在一線城市、新一線城市里，分別有64%、56%的業(yè)主愿意將閑置房用于出租，以激活閑置房的使用價值，尋求存量房產(chǎn)的“使用性增值”。從市場預期看，今年一二月份全國商品房銷售，包括一手和二手房，結(jié)束了13個月的負增長。雖然70個大中城市的房價有漲有跌，但總的看價格是平穩(wěn)的。

同時，保交樓工作在扎實推進，有力保障了購房人的合法權(quán)益。房企的合理性融資也得到了改善，市場主體信心正在恢復。

隨著“租賃住房”上升到國家戰(zhàn)略層面，政策紅利釋放、強勁的租賃需求和穩(wěn)定的投資收益吸引力讓長租公寓賽道進入快速發(fā)展期。仲量聯(lián)行日前發(fā)布的《2023中國長租公寓市場白皮書》顯示，4個一線城市中，上海外來人口數(shù)量超1000萬，在常住人口中的占比達40.6%，外來人口為城市提供生產(chǎn)力和消費力的同時，也增加了城市的住房需求。

2021年，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，在實施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待。

2023年開年，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見(征求意見稿)》，即住房租賃“金融17條”，提出加強住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和完善住房租賃金融管理。

在租賃土地供應放緩的形勢下，政策將進一步加大“存量資產(chǎn)盤活”的推動力度;存量資產(chǎn)運營時代，會有更多大體量綜合性的資產(chǎn)逐步面市。未來，長租公寓運營商要具備商業(yè)、物業(yè)、公寓等多元業(yè)態(tài)組合營運能力和優(yōu)質(zhì)資源整合能力。

有數(shù)據(jù)顯示，目前，國內(nèi)住房租賃市場規(guī)模已近2萬億元，預計未來5~10年，租賃市場仍將保持穩(wěn)健增長態(tài)勢，整體市場規(guī)模在2030年有望突破3萬億元。在房源選擇上，目前約65%的租客會優(yōu)先考慮“長租機構(gòu)的房子”。由此可見，住房租賃市場不僅前景廣闊，專業(yè)化、規(guī)范化也是大勢所趨。

租賃住房供給分析

我國流動人口達2.45億，每年新就業(yè)的大學生700萬左右。一些人口凈流入的大中城市新市民多，住房租賃需求旺盛，城鎮(zhèn)居民家庭租房比例高，但也存在著租賃房源總量不足、市場秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善等問題。

隨著疫情影響持續(xù)減弱，專業(yè)長租機構(gòu)積極讓利以及開學季、畢業(yè)季等租房旺季的來臨，長租市場在今年還將迎來較大增長，同時品質(zhì)租住需求也將進一步增強。

2022年，以培育發(fā)展保障性租賃住房為重心，我國住房租賃市場發(fā)展節(jié)奏明顯加快，進入2023年，支持住房租賃市場發(fā)展的導向仍在延續(xù)，行業(yè)金融支持政策進一步加碼。住房租賃貸款支持計劃的落地將進一步優(yōu)化行業(yè)整體金融環(huán)境，從而提振企業(yè)參與的積極性，推動住房租賃市場活躍度提升。

從政策動向來看，中央層面繼續(xù)加大住房租賃金融支持力度，大力增加租賃住房供給。

在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。中研網(wǎng)撰寫的住房租賃行業(yè)報告對中國住房租賃行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機遇及挑戰(zhàn)。

同時揭示了市場潛在需求與潛在機會，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當?shù)耐顿Y時機和公司領(lǐng)導層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據(jù)，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

想了解關(guān)于更多住房租賃行業(yè)專業(yè)分析，可點擊查看中研普華研究院撰寫的《2023-2028年中國住房租賃行業(yè)競爭格局分析及發(fā)展前景研究報告》。同時本報告還包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專業(yè)方法和價值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢、風險和機遇。

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