長(zhǎng)租公寓是指租客租賃期限在1個(gè)月以上的公寓，與短租公寓(如酒店、民宿等)相區(qū)別。長(zhǎng)租公寓在法律上并沒有一個(gè)確切的定義和確定的劃分標(biāo)準(zhǔn)，但通常指的是專業(yè)從事房屋租賃的企業(yè)，通過開發(fā)、收購(gòu)、租賃等方式獲取的房源，并將其進(jìn)行裝修、配套設(shè)施完善后，出租給有長(zhǎng)期居住需求的租客。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

2023年業(yè)績(jī)的6家房企系租賃企業(yè)全年收入合計(jì)82.23億元，同比增長(zhǎng)6.97%。在項(xiàng)目開業(yè)方面，22家住房租賃樣本企業(yè)2023年共計(jì)新增開業(yè)166個(gè)租賃項(xiàng)目，同比增長(zhǎng)61.17%。

對(duì)比2022年底，租賃企業(yè)已開業(yè)房量規(guī)模增長(zhǎng)明顯。截至2023年底，泊寓、冠寓、招商伊敦以及城家公寓已開業(yè)房間數(shù)分別為18.01萬(wàn)間、12.3萬(wàn)間、2.95萬(wàn)間以及3.59萬(wàn)間，已開業(yè)房量分別同比增長(zhǎng)8.04%、6.03%、10.19%以及48.92%。

城市化發(fā)展下的房屋租賃人口數(shù)量逐年上漲，基本上每年新增租房人數(shù)都有所增加，2022年中國(guó)租房人數(shù)已經(jīng)超過2.4億，同比增長(zhǎng)4.4%。

我們的報(bào)告《2024-2029年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)深度剖析研究與投資分析預(yù)測(cè)報(bào)告》研究分析

出租率數(shù)據(jù)方面，2023年租賃企業(yè)繼續(xù)展現(xiàn)穩(wěn)健的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理能力，在營(yíng)項(xiàng)目出租率維持穩(wěn)定。觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)到的樣本企業(yè)整體平均出租率為92.57%。其中，泊寓、冠寓、瓴寓、金地草莓、城家公寓、中海長(zhǎng)租公寓等多家租賃企業(yè)在出租率方面有著不錯(cuò)的表現(xiàn)，成熟期項(xiàng)目平均出租率超90%。

營(yíng)收上，已披露2023年業(yè)績(jī)的6家房企系租賃企業(yè)全年收入合計(jì)82.23億元，同比增長(zhǎng)6.97%，其中泊寓貢獻(xiàn)占比42.08%，租賃企業(yè)創(chuàng)收能力穩(wěn)步增長(zhǎng)。

從已披露以及租賃企業(yè)過往收入表現(xiàn)來看，2023年超10億元營(yíng)收的租賃企業(yè)包括相寓、泊寓、冠寓、招商伊敦以及魔方生活等。相寓全年業(yè)績(jī)暫未披露，泊寓和冠寓均錄得超20億元的營(yíng)收，全年收入分別為34.6億元、25.5億元，同比增長(zhǎng)6.79%和6.25%。在規(guī)模加持下，租賃企業(yè)的頭部效應(yīng)凸顯。

某種程度上講，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)與酒店市場(chǎng)頗為類似，只是一個(gè)是長(zhǎng)租，另一個(gè)是短住，但皆為解決旅居者的住宿需求。參照酒店行業(yè)的發(fā)展軌跡，在發(fā)展初期，像漢庭、如家等如今耳熟能詳?shù)木频昶放?，無(wú)不在借助輕資產(chǎn)模式大肆“跑馬圈地”。通過連鎖化和規(guī)模化的經(jīng)營(yíng)模式，酒管公司能夠在更廣泛的地域內(nèi)展示其品牌形象，并以此吸引更多的顧客。與此同時(shí)，借助規(guī)模經(jīng)濟(jì)，酒管公司還實(shí)現(xiàn)了降本增效。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)前景趨勢(shì)研究分析

而隨著供給的提升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈。根據(jù)緯房研究院報(bào)告顯示，2023年一線城市租金以微漲為主，二三線城市租金下跌居多，這也導(dǎo)致不同城市表現(xiàn)出現(xiàn)分化，市場(chǎng)租金總體穩(wěn)中有降。另?yè)?jù)ICCRA數(shù)據(jù)顯示，2023年16個(gè)熱點(diǎn)城市平均出租率小幅下跌至89.5%左右。

一般情況下，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的愈發(fā)激烈，即使是成長(zhǎng)期市場(chǎng)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也不可避免的會(huì)受到一定影響，例如曾經(jīng)備受資本追捧的新能源行業(yè)，在2023年受產(chǎn)能過剩影響導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也一落千丈。倘若龍頭企業(yè)未受影響，那么這就意味著差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)生。

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