王健林拋售謎局 這盤棋為什么這么走？

• 2017年9月4日 lihuizhen來源：企業(yè)觀察家 780 47
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通過出售部分酒店和文旅項目，通過“去地產(chǎn)化”大幅降低萬達的負債率，從某種程度上也會更符合證監(jiān)會對其上市的要求。以商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的身份上市，則比以傳統(tǒng)房地產(chǎn)為主業(yè)上市，更加容易通過審核關。

　　逃離地產(chǎn)陷阱

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　　經(jīng)過數(shù)十年的高速增長后，地產(chǎn)走下坡路，似乎已經(jīng)成了業(yè)界的共識。

　　若聯(lián)系之前李嘉誠、潘石屹、許家印等巨頭紛紛拋售地產(chǎn)，最起碼表明他們不再看好房地產(chǎn)的未來，同時，也預示著一個明確的信號：房地產(chǎn)市場很快要“變天”了。從這一點來看，今天王健林快速出清旗下地產(chǎn)，就不會感覺意外了。

　　事實上，搶先快速拋售地產(chǎn)的是李嘉誠。早在2013年8月，李嘉誠就接二連三地甩賣地產(chǎn)項目，200億元出售上海陸家嘴世紀匯廣場，357億港元賣掉香港中環(huán)中心……眾所周知，李嘉誠超強的商業(yè)嗅覺是出了名的，并早已被驗證過的。當一個行業(yè)冬天，即將到來時，他總是在危機發(fā)生前提早出手，使自己成功度過行業(yè)周期帶來的劫難。

　　繼李嘉誠之后，潘石屹是第二個拋售地產(chǎn)的巨頭。前一段時間，潘石屹先是將SOHO中國的上海虹口SOHO以35億元的價格賣出去，沒過幾天，又宣布將出售北京光華路SOHO和凌空SOHO兩個大項目。值得關注的是北京光華路SOHO是SOHO中國的核心物業(yè)，原本并沒打算出售?！爸挥猩虾Ｍ鉃㏒OHO和望京SOHO，是永遠不能夠銷售的”。潘石屹對外表示。

　　除了李嘉誠、潘石屹外，許家印也在迅速跟進。2017年6月9日，中國恒大發(fā)布公告稱，公司以292億元將手中持有萬科A的15.53億股股份(持股比例為14.07%)，轉(zhuǎn)讓給深圳市地鐵集團。至此，恒大地產(chǎn)已經(jīng)徹底從萬科股權(quán)中退出。

　　雖然王健林去地產(chǎn)化走得比較早，但是最近這一次卻是最堅決，效率最高的。事實上，王健林對地產(chǎn)未來的憂慮越來越深?！澳壳爸袊姆康禺a(chǎn)已經(jīng)是人類歷史上最大的泡沫，而且已經(jīng)失控?！蓖踅×謱τ浾弑硎?。

　　當經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級到了刻不容緩時，一定是房地產(chǎn)占國民經(jīng)濟比重越來越小的時候。眼下，當政府調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的決心越來越強大，經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動力到了可以擺脫固定資產(chǎn)投資為主要驅(qū)動力的時候，就是房地產(chǎn)變天的時候到了。

　　事實上，監(jiān)管單位對地產(chǎn)融資的要求也提高了，而且對購買地產(chǎn)的人貸款也限制了，對交易量也進行了限制，可以說地產(chǎn)這行業(yè)的資金被大大削減了。對此，王健林的萬達，早已是心知肚明。面對管理層對萬達系資金外流監(jiān)管的加碼，王健林成功拋售地產(chǎn)，獲得637億元現(xiàn)金流，暫時可以松口氣了。

　　與此同時，更宏觀的背景是中國正決心要避免新一輪房地產(chǎn)泡沫。房價和成交量的增長似乎已達峰值。雖然房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè)，但在“房子是用來住的”這一點明確之后，降杠桿的大政策必然會波及到開發(fā)商。

　　目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)商通過房屋銷售回籠現(xiàn)金的能力正越來越差。房地產(chǎn)行業(yè)的貸款越來越難。有關報道稱：中國地產(chǎn)商2017年的日子不好過，償債金額創(chuàng)紀錄高點，2017年有173億美元的債券到期，2018年有279億美元的債券到期。

　　若沒有了金融彈藥的支持，現(xiàn)在挖坑囤地，在很大程度上會埋了自己。負債越多越好、買的資產(chǎn)越多越好的思維，正需要新的思維所代替。更讓人憂慮的是，尤其是房價較高的一線城市，很多房屋的銷售并未登記在冊。這就導致很多房地產(chǎn)開發(fā)商無法迅速從銀行拿到房屋建設和銷售的首付款。雖然王健林的資產(chǎn)從電影院到連鎖酒店廣泛涉獵，但他應該不會想要躋身催款大軍。

　　從這一點來看，王健林拋售地產(chǎn)，可以躲過未來可能發(fā)生的地產(chǎn)危機，也是一種明智之舉。

　　備戰(zhàn)A股

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　　這次王健林的地產(chǎn)拋售行為，也讓人不由得想起萬達商業(yè)上市的坎坷路。

　　早在2008年，萬達就開始發(fā)力A股IPO，但隨之而來的樓市調(diào)控，徹底打亂了萬達上市的陣腳，房企融資渠道全面收緊。

　　目前，萬達的確進入了A股的排隊名單。據(jù)證監(jiān)會對外公布的資料顯示：目前萬達在上交所IPO排隊企業(yè)為第65位，但萬達仍被認定為房地產(chǎn)業(yè)，而地產(chǎn)類并不是監(jiān)管鼓勵的上市對象。在王健林看來，賣掉文旅和酒店項目主要是剝離“地產(chǎn)屬性”，掃清上市障礙?！叭f達回A股中最大不確定性在于“定性”，萬達商業(yè)不希望被劃入房地產(chǎn)板塊?！比f達內(nèi)部人士對外透露。

　　自2017年3月以來，房地產(chǎn)調(diào)控層層加碼，限購、限貸步步收緊，對房地產(chǎn)上市融資恐怕也難以在調(diào)控期間放開。

　　此外，還有一個不利因素。相對2017年1～5月每周10家左右的核發(fā)批文數(shù)量，進入6月以來每周核發(fā)企業(yè)數(shù)量有所減少。更何況，房地產(chǎn)行業(yè)在A股IPO上市已經(jīng)從2010年后暫停了。如果按目前監(jiān)管部門對房企上市的態(tài)度，短期內(nèi)或難可見有所松動。

　　更讓萬達憂慮的是，萬達自從港股退市后，一直尋求在A股上市。但是萬達在香港退市之前，曾和投資機構(gòu)簽有對賭協(xié)議，即保證在A股的重新上市的時間，以便于投資人后續(xù)退出。否則，將承擔對應的“責任”。據(jù)對賭協(xié)議顯示，如果退市滿2年或2018年8月31日前未能實現(xiàn)在境內(nèi)主板市場上市的目標，萬達將回購全部股權(quán)。

　　由此可見，王健林渴望萬達商業(yè)回歸A股是多么的迫切，但是留給萬達商業(yè)上市的時間有限。

　　記者從萬達此前公布的招股說明書中發(fā)現(xiàn)有明確的風險提示：酒店通常會產(chǎn)生數(shù)額龐大的開業(yè)前開支，新開業(yè)酒店通常需經(jīng)過起步階段，才能達到預期的表現(xiàn)水平，其投資回收期較其他持有型物業(yè)更長，文旅產(chǎn)業(yè)前期需要大量的資金沉淀。

　　王健林拋售地產(chǎn)，與萬達上市是有緊密聯(lián)系的。王健林通過出售部分酒店和文旅項目，通過“去地產(chǎn)化”大幅降低萬達的負債率，從某種程度上也會更符合證監(jiān)會對其上市的要求。王健林賣掉這些資產(chǎn)后，萬達剩下的核心資產(chǎn)僅剩以“萬達廣場”命名的萬達城市綜合體，主營業(yè)務更加聚焦在商業(yè)物業(yè)的開發(fā)、租賃和管理持有上，以商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的身份上市，則比以傳統(tǒng)房地產(chǎn)為主業(yè)上市，更加容易通過審核關。

　　目前萬達在往科技、技術(shù)含量更高的商業(yè)物業(yè)、酒店的規(guī)劃、設計、研發(fā)、運營上發(fā)力，重視運營管理的品牌輸出，進行輕資產(chǎn)運作。萬達旗下萬達酒店設計院、萬達商業(yè)規(guī)劃研究院已分別獲得“國家高新技術(shù)企業(yè)”認定，這一方面顯示了萬達商業(yè)在科技創(chuàng)新、知識產(chǎn)權(quán)、成果轉(zhuǎn)化等各重大領域中的技術(shù)實力，也代表著萬達商業(yè)與傳統(tǒng)以銷售不動產(chǎn)為主業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)的區(qū)別。

　　如果萬達商業(yè)里面都是輕資產(chǎn)的項目，包括現(xiàn)在萬達開發(fā)的領域，不管是金融、文化，還是影視、體育資產(chǎn)，這些輕資產(chǎn)項目居多的話，市盈率就會增加，這也為萬達上市開了一條路，同時也為其上市后的估值，做了一個好的鋪墊。

　　期待王者再戰(zhàn)

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　　在王健林的經(jīng)營哲學中，有這么一條：要么成為第一，要么就不做。從這個角度來可看，王健林退出地產(chǎn)，似乎有這樣的哲學在里面。

　　然而在王健林拋售地產(chǎn)的同時，還有兩個讓業(yè)界關注的細節(jié)。即在與融創(chuàng)的公告中有一條：雙方同意在電影等多個領域全面戰(zhàn)略合作。展望未來，萬達、融創(chuàng)和樂視將會產(chǎn)生怎樣的化學反應值得拭目以待。

　　王健林在快速拋售地產(chǎn)的同時，對旗下影視資產(chǎn)板塊，卻做起了加法。2017年7月10日當天晚間，萬達電影披露的公告表明，公司擬發(fā)行股份購買萬達影視100%股權(quán)，重啟收購事宜。其實，早在2016年5月，萬達電影上述收購未能成行，因故被擱置起來。

　　對此，公司在關于籌劃重大資產(chǎn)重組的停牌公告中表示，公司本次籌劃的重大事項為擬發(fā)行股份購買萬達影視100%股權(quán)，涉及重大資產(chǎn)重組。經(jīng)公司申請，公司股票自2017年7月11日開市起轉(zhuǎn)入重大資產(chǎn)重組程序繼續(xù)停牌。

　　萬達是國內(nèi)最早系統(tǒng)性的從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，并在高端服務業(yè)領域廣泛布局的業(yè)內(nèi)巨頭之一。目前萬達文化集團旗下電影產(chǎn)業(yè)包括萬達院線、萬達影視、五洲發(fā)行、美國AMC、傳奇影業(yè)、青島東方影都等。2016年底，萬達電影董事長張霖對外表示，未來，萬達電影將實施戰(zhàn)略發(fā)展三部曲，即提高終端份額——全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展——打造電影生態(tài)服務圈?！按蛟祀娪叭a(chǎn)業(yè)鏈是萬達的戰(zhàn)略目標，公司希望在上下游進行全產(chǎn)業(yè)鏈的布局，并做到全球第一。”張霖曾對外表示。

　　對王健林家族來說，盡管貴為“首富”，但萬達并未成為一個真正意義上的財團，在A股，家族真正可以掌控的上市平臺只有萬達電影一家?！叭f達除了投資海外，在中國的發(fā)展肯定是重頭戲，因為娛樂、旅游、體育市場剛剛開始，這方面肯定作為重點發(fā)展?！蓖踅×衷啻螌ν獗硎?。

　　時下，在拋售房地產(chǎn)后，王健林也許正在下一盤大棋。

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