王健林拋售謎局 這盤棋為什么這么走？

• 2017年9月4日 lihuizhen來源：企業(yè)觀察家 780 47
• 繁體

通過出售部分酒店和文旅項目，通過“去地產(chǎn)化”大幅降低萬達(dá)的負(fù)債率，從某種程度上也會更符合證監(jiān)會對其上市的要求。以商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的身份上市，則比以傳統(tǒng)房地產(chǎn)為主業(yè)上市，更加容易通過審核關(guān)。

　　不同于樂視賈躍亭的出局，萬達(dá)拋售地產(chǎn)，事先毫無任何征兆。

　　在三個月前，王健林還信誓旦旦對外表示，萬達(dá)在中國的發(fā)展，肯定是重頭戲，因為娛樂、旅游、體育市場才剛剛開始。早在2017年年初，王健林還在萬達(dá)工作報告中，明確指出要加大旅游投資，計劃到2025年全球開業(yè)25個萬達(dá)城，其中海外開業(yè)5個萬達(dá)城。前幾個月，王健林還曾一度宣稱，文旅項目要“超越迪尼斯”，而萬達(dá)的確對文旅投入了大量資源。

　　然而，讓人驚愕不已的是，僅僅幾個月過后，王健林卻來了大逆轉(zhuǎn)，開始了地產(chǎn)大拋售。

　　地產(chǎn)大撤退

　　▼

　　2017年7月19日，萬達(dá)、融創(chuàng)和富力地產(chǎn)的戰(zhàn)略合作簽約儀式在北京舉行。據(jù)對外公布的三方合作協(xié)議顯示，萬達(dá)商業(yè)將北京萬達(dá)嘉華等77個酒店，以199.06億元的價格，轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)。同時，萬達(dá)將西雙版納萬達(dá)文旅項目、南昌萬達(dá)文旅項目等13個文旅項目91%股權(quán)，以438.44億元的價格，轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)房地產(chǎn)集團，兩項交易總金額637.5億元。

　　對酒店業(yè)大佬富力來說，自然是這次大交易的贏家，199億元=77家酒店。要知道，萬達(dá)擬轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)的76家酒店作價335.9526億元。這一次，拿到77家酒店，富力只花了199.06億元，降價40.75%，相當(dāng)于打了個六折。

　　據(jù)萬達(dá)對外公開的資料顯示，其主營業(yè)務(wù)主要有商業(yè)物業(yè)、影視、文旅和酒店項目四塊。此外，還有金融、網(wǎng)絡(luò)等，但并非主業(yè)。由此可以看出本輪出售，可以說是王健林賣掉了國內(nèi)資產(chǎn)四大板塊中的兩個，這是一次真正的主業(yè)出售。這次“清倉大甩賣”，可讓王健林收回近680億元現(xiàn)金?！胺叛廴?，這樣低價的收購機會百年難遇?！蓖踅×謱ν獗硎?。

　　然而在中國，對王健林這種“檔次”的富豪來說，利潤似乎并沒有那么重要，“盤子”有多大才要緊。很多時候，資產(chǎn)規(guī)模代表著在中國社會一種隱性的權(quán)力和影響力。在萬達(dá)快速“瘦身”的背后，到底有什么樣的關(guān)鍵因素呢?

　　輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型

　　事實上，首富王健林掌舵的萬達(dá)帝國，近幾年其資金問題一直是個謎。當(dāng)前萬達(dá)的資產(chǎn)負(fù)債情況是什么樣呢?

　　在2016年9月27日，從港交所退市后，萬達(dá)融資主要僅剩下公開發(fā)債和銀行貸款兩大渠道了。據(jù)萬達(dá)公開信息顯示，2015年，萬達(dá)在銀行間市場共發(fā)行2期中期票據(jù)，金額為150億元，在上交所發(fā)行2期15公司債，金額為100億元;2016年，萬達(dá)在銀行間市場共發(fā)行4期中期票據(jù)，金額240億元，在上交所發(fā)行6期16公司債，金額250億元;2017年在銀行間市場發(fā)行3期中期票據(jù)，金額130億元。

　　據(jù)王健林透露，本次轉(zhuǎn)讓后，萬達(dá)商業(yè)的貸款加債券總計接近2000億元。萬達(dá)商業(yè)的賬面現(xiàn)金1000億元(不含13個文旅項目賬面現(xiàn)金300億元)，加上本次轉(zhuǎn)讓收回現(xiàn)金680億元(含回收往來款)，現(xiàn)金共計約1700億元。截至2017年一季度末，萬達(dá)商業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為70.61%，而去年年末為70.26%，略有上升。

　　另據(jù)萬達(dá)對外公開的資料顯示，此前統(tǒng)計截至2016年年末，其金融機構(gòu)借款待還金額為499億元。截至2016年底，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)貨幣資金為1002億元，總資產(chǎn)為7511億元，負(fù)債合計為5278億元?！半m然萬達(dá)地產(chǎn)的資產(chǎn)凈值高達(dá)上千億元，但可能其中很多已經(jīng)被抵押出去，一旦還款失敗，銀行等金融機構(gòu)就會沒收。所以，萬達(dá)地產(chǎn)里面的資產(chǎn)有很多都是‘虛’的。”一業(yè)內(nèi)人士對外表示。

　　如果單以看資產(chǎn)負(fù)債率，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)并不算高，截至2017年一季度，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為70.61%。不過，其有息負(fù)債確實在不斷攀升?！叭f達(dá)出售酒店和文旅項目是積極甩包袱、做品牌的導(dǎo)向?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進對外表示。

　　其實，王健林曾多次表示不想做地產(chǎn)的想法，想徹底扔掉開發(fā)商的帽子。隨著地價上行，利潤空間迅速縮窄，業(yè)務(wù)模式面臨較大挑戰(zhàn)，倒逼萬達(dá)向輕資產(chǎn)模式進行轉(zhuǎn)型。

　　早在2014年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)就開始推行輕資產(chǎn)模式，即拿別人的錢，別人的地，來蓋萬達(dá)廣場，萬達(dá)負(fù)責(zé)它的招商，規(guī)劃，運營和經(jīng)營，租金一起來分成。事實上，這是一個旱澇保收的收益模式。

　　在王健林輕資產(chǎn)視野里，全力發(fā)展創(chuàng)新型、輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，比如影視、體育、旅游、兒童娛樂、大健康、網(wǎng)絡(luò)、金融等，將是萬達(dá)轉(zhuǎn)型的方向。事實上，所有這些業(yè)務(wù)板塊，都運營的比較好，除了網(wǎng)絡(luò)明年能實現(xiàn)整體盈利外，其他板塊都已經(jīng)開始盈利。

　　到了2016年，萬達(dá)商業(yè)加速了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，一下子就砍掉了600億元的地產(chǎn)重資產(chǎn)。雖然表面上收入減少了，但租金卻增加了。2017年上半年，萬達(dá)廣場完成的26個項目都是輕資產(chǎn)，平均每年要完成40～50個輕資產(chǎn)項目，這些輕資產(chǎn)的租金分成就基本上構(gòu)成了收入，而收入幾乎都相當(dāng)于凈利潤，所以萬達(dá)商業(yè)的高速增長，未來是可以期望的。

　　幾年前，萬達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)曾躋身全國前三名。但是目前發(fā)展態(tài)勢出現(xiàn)了徹底逆轉(zhuǎn)。據(jù)萬達(dá)2017年7月6日發(fā)布的2017年半年報顯示，萬達(dá)568.3億元，僅占集團總收入的42.1%，傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)似乎已經(jīng)失去活力。

　　如今，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與競爭對手的大舉擴張相比，顯得相形見絀。2017年上半年，萬科的合同銷售額為2770億元，同比增長45.9%。恒大集團上半年的簽約銷售額飆升72%，高達(dá)2440億元。

　　事實表明，王健林的萬達(dá)在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型速度明顯加快，且已經(jīng)取得了成效。關(guān)于這次項目轉(zhuǎn)讓，王健林第一時間對外界表示：“轉(zhuǎn)讓項目能大幅降低萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債，并進一步實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運營。這次回收資金全部用于還貸，萬達(dá)商業(yè)計劃今年內(nèi)，清償絕大部分銀行貸款?！?/p>

　　事實上，在631.7億元賣掉13個萬達(dá)文旅城以及76個萬達(dá)酒店項目后，萬達(dá)幾乎將其在國內(nèi)能夠產(chǎn)生負(fù)債的“重”資產(chǎn)項目出清，成了名副其實的商業(yè)服務(wù)管理運營商。

　　若從王健林提出的去地產(chǎn)化和向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略方向看，這一次幾乎出清能產(chǎn)生高負(fù)債的重資產(chǎn)項目，并沒有特別之處。對于萬達(dá)來講，這是在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的路上又邁出了扎實的一步。

　　除了萬達(dá)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型外，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)飆升到高位，讓萬達(dá)順利躲過地產(chǎn)危機，繼續(xù)締造自己商業(yè)帝國。

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡