北京2018年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè) 北京樓市成交量呈下降趨勢(shì)但房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺

• 2018年5月9日 chinairnwz來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1091 70
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  2018-2023年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)全景調(diào)研與投資發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告

  近年來(lái)，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”等新技術(shù)的發(fā)展和社區(qū)經(jīng)濟(jì)的興起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷整合社區(qū)物業(yè)資源，拓展和豐富社區(qū)服務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)量和價(jià)值，在發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)中的價(jià)值凸顯。物業(yè)管理行業(yè)已成為潛力...

　　北京房?jī)r(jià)走勢(shì)（新房）

　　北京05月新房均價(jià) 42148 元/m2 環(huán)比上月增長(zhǎng) ↑ 0.49%

　　北京04月新房均價(jià) 41941 元/m2

　　北京當(dāng)前在售樓盤(pán) 453 個(gè)

　　北京房?jī)r(jià)走勢(shì)（二手房）

　　北京5月二手房均價(jià) 54549 元/m2

　　北京4月二手房均價(jià) 54539 元/m2

　　環(huán)比上月上漲 0.02% ↑，同比去年同期上漲 2.83% ↑

　　現(xiàn)在房?jī)r(jià)回歸到2016年9月的水平，價(jià)格已經(jīng)保持幾個(gè)月的穩(wěn)定狀態(tài)，如今購(gòu)房只要考慮區(qū)位和首付預(yù)算?！辨溂疑系氐昴持脴I(yè)顧問(wèn)對(duì)《財(cái)經(jīng)》新媒體記者說(shuō)。4月10日，《財(cái)經(jīng)》新媒體記者走訪(fǎng)北京各大中介發(fā)現(xiàn)，2018年第一季度北京二手房?jī)r(jià)格處于穩(wěn)定水平，調(diào)價(jià)房源只占到20%左右。

　　來(lái)自云房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2018年第一季度北京二手房成交均價(jià)在60000元/平方米左右，成交28996套，成交量呈現(xiàn)同比下降，環(huán)比上升的趨勢(shì)，其中3月網(wǎng)簽量達(dá)11108套，為去年4月份以來(lái)最高值。相對(duì)于二手房成交量激增，一季度新建商品房住宅成交均價(jià)持續(xù)跌落至35204元/平方米，成交5169套，成交量同比環(huán)比均呈現(xiàn)大幅下降趨勢(shì)。

　　二手房市場(chǎng)復(fù)蘇 供需均現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)

　　2018年一季度北京房?jī)r(jià)預(yù)期表現(xiàn)穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)區(qū)域分化現(xiàn)象。據(jù)鏈家網(wǎng)成交系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)顯示，北京二手房?jī)r(jià)格保持60000元/平方米左右，1-3月參考均價(jià)分別為59452元/平方米、59579元/平方米、60357元/平方米。從具體區(qū)域來(lái)看，3月份懷柔、密云、平谷、亦莊四個(gè)區(qū)域二手房掛牌均價(jià)出現(xiàn)較大幅度的漲跌，懷柔區(qū)掛牌均價(jià)下跌7391元/平方米，密云區(qū)下降4844元/平方米，平谷區(qū)降1747元/平方米，亦莊區(qū)則上漲919元/平方米，其他區(qū)域漲跌幅度均小于500元/平方米。

　　4月份二手房交易市場(chǎng)波動(dòng)性依然存在。據(jù)昌平區(qū)某房產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)介紹，二手房供需呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。由于出售者急于置換房源，售房者以此為標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)房?jī)r(jià)預(yù)期，致使最近一周成交的三套同樓連層同戶(hù)型的精裝房源，分別以465萬(wàn)、480萬(wàn)、501萬(wàn)成交。對(duì)于搶到低價(jià)房源的購(gòu)房者而言，最多可節(jié)省4285元/平方米。

　　值得關(guān)注的是，2018年3月二手房新增房源量22603套，自2017年4月首次超過(guò)2萬(wàn)套，3月帶看量為512035次，首次破五萬(wàn)次，供需均呈現(xiàn)一年內(nèi)最高水平。許小樂(lè)表示，隨著成交量的好轉(zhuǎn)，業(yè)主預(yù)期增強(qiáng)，在交易過(guò)程中漲價(jià)的比例增多，外加入市需求的增多，致使成交均價(jià)出現(xiàn)止跌，逐漸趨穩(wěn)的情況。

　　新房成交量下滑 共有產(chǎn)權(quán)房成主力軍

　　來(lái)自云房數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，一季度新房成交5169套，同比下降74.7%，環(huán)比下降64.89%；成交均價(jià)為35204/平方米，同比下降5.7%，環(huán)比下7.3%。

　　“317新政”實(shí)施后對(duì)平抑房?jī)r(jià)、降溫樓市、引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性，起到了顯著的效果。雖然2018年第一季度新房成交環(huán)比2017年有下滑趨勢(shì)，但是這并不能反應(yīng)真實(shí)的市場(chǎng)狀況。因?yàn)楹芏噘?gòu)房者在等待限競(jìng)房的落地和開(kāi)盤(pán)，從單價(jià)、總價(jià)和地段上限競(jìng)房更具有優(yōu)勢(shì)，滿(mǎn)足首改為主的人群的需求，造成一部分購(gòu)房者持幣觀望的態(tài)勢(shì)。

　　從新增供應(yīng)量來(lái)看，3月新增商品房供應(yīng)3265套，環(huán)比上漲60.28%，同比上漲27.04%?！?17新政”之后，自2017年4月至今，已有8個(gè)月供應(yīng)套數(shù)大于成交套數(shù)，尤其2017年6月供應(yīng)量出現(xiàn)一年峰值達(dá)到8137套，比2018年第一季度成交套數(shù)多2968套。新增供應(yīng)中共有產(chǎn)權(quán)房熱度不減，未來(lái)還將有限競(jìng)房入市，一定程度上可見(jiàn)，購(gòu)房者買(mǎi)賬的不在于新房供應(yīng)的量上，而在于品類(lèi)是否適合入手。

　　北京市住房保障辦公室于近日發(fā)布《關(guān)于新發(fā)北京市2018年第一批政策性住房建設(shè)計(jì)劃的通知》提及，2018年北京第一批建設(shè)的125個(gè)保障房項(xiàng)目，涉及17萬(wàn)套房源，其中公租房1.4萬(wàn)套、棚改安置房11.7萬(wàn)套、共有產(chǎn)權(quán)住房3.9萬(wàn)套。從京房字的購(gòu)房群對(duì)此消息的反應(yīng)來(lái)看，購(gòu)房群體普遍在關(guān)注各區(qū)域的共有產(chǎn)權(quán)房，對(duì)其有強(qiáng)烈的購(gòu)房意愿。

　　共有產(chǎn)權(quán)房屬不完全產(chǎn)權(quán)，對(duì)于購(gòu)房者資格來(lái)說(shuō)，優(yōu)先本區(qū)戶(hù)籍和本區(qū)就業(yè)人口，非京籍本區(qū)就業(yè)也優(yōu)先。據(jù)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，3月中上旬（3月1日～3月20日）成交最多的項(xiàng)目為共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，中鐵碧桂園共有產(chǎn)權(quán)房以246套的占據(jù)成交榜單第一位，但另一方面共有產(chǎn)權(quán)房也拉低了樓市整體均價(jià)水平。

　　有關(guān)即將入市的限競(jìng)房，據(jù)公開(kāi)資料顯示，目前北京成交限競(jìng)房地塊超過(guò)50宗，其中17個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目已對(duì)外公布案名，由于售價(jià)被限定，允許京籍單身者有一套，京籍已婚者有兩套，非京籍無(wú)房者連繳納五年社保和納稅，可參與搖號(hào)，相對(duì)寬松的資格和低總價(jià)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)極具吸引力。

　　記者走訪(fǎng)昌平區(qū)首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐和領(lǐng)袖慧谷售樓處發(fā)現(xiàn)，兩項(xiàng)目均計(jì)劃于4月中旬開(kāi)盤(pán)，因首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐房源有限，不排卡參與搖號(hào)基本無(wú)剩余房源可選，領(lǐng)袖慧谷也出現(xiàn)類(lèi)似情況。截止2018年4月9日，55套房源已排卡到90多號(hào)。

　　“已向有意象的購(gòu)房者推薦稍晚些開(kāi)盤(pán)的房源，購(gòu)房需求并未在3月小陽(yáng)春后削減?！笔组_(kāi)國(guó)風(fēng)美唐置業(yè)顧問(wèn)告訴《財(cái)經(jīng)》新媒體記者，因限價(jià)的要求，開(kāi)盤(pán)價(jià)格并未提價(jià)與去年持平。

　　“多元化產(chǎn)品供應(yīng)，對(duì)購(gòu)房者而言，選擇的機(jī)會(huì)越來(lái)越多。購(gòu)買(mǎi)商品房不在是惟一解決住房問(wèn)題的渠道，房?jī)r(jià)的漲幅會(huì)越來(lái)越小。市場(chǎng)在不斷向買(mǎi)方市場(chǎng)邁進(jìn)，價(jià)格波動(dòng)也會(huì)越來(lái)越小?！北本┦蟹康禺a(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池說(shuō)。

　　趙秀池進(jìn)一步表示，限競(jìng)房是開(kāi)發(fā)商拿地的前置條件，限競(jìng)房供應(yīng)增加會(huì)降低市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)而對(duì)平抑房?jī)r(jià)起到一定作用。開(kāi)發(fā)商要想辦法降低成本，需要提供增值服務(wù)來(lái)取得盈利。

　　對(duì)于購(gòu)房者所擔(dān)心的限競(jìng)房和共有產(chǎn)權(quán)掛鉤，郭毅解釋道，限競(jìng)房雖然一部分可能劃歸共有產(chǎn)權(quán)，政府有一定的產(chǎn)權(quán)份額，但并沒(méi)有改變限競(jìng)房商品房的屬性。共有產(chǎn)權(quán)是封閉循環(huán)的，商品房可面向市場(chǎng)對(duì)外銷(xiāo)售，增值空間不一樣，所以限競(jìng)房未來(lái)仍然是購(gòu)房者考慮的重點(diǎn)范疇。

　　朝陽(yáng)房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　海淀房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　豐臺(tái)房?jī)r(jià)走勢(shì)

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　　東城房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　西城房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　資本加碼布局住房租賃市場(chǎng) 對(duì)商品房沖擊有限

　　去年11月《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見(jiàn)》印發(fā)，提出5年時(shí)間北京將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房，平均每年供地任務(wù)量約200公頃，此舉正是“租售并舉”政策的落地，吸引金融機(jī)構(gòu)、房企紛紛加入租賃市場(chǎng)。

　　對(duì)于目前火熱的租賃市場(chǎng)，趙秀池認(rèn)為，在高房?jī)r(jià)下租房劃算，如果租房居住也能得到均等化的公共服務(wù)，就剛需而言，租賃住房完全可以替代產(chǎn)權(quán)房。尤其是多家銀行推出租房貸業(yè)務(wù)，能夠幫助長(zhǎng)租者鎖定租金，以較低的租金簽約，使租賃關(guān)系更加穩(wěn)定。

　　租賃市場(chǎng)是否會(huì)對(duì)商品房造成沖擊呢？融360房貸分析師湯傳堯指出，租賃房屋市場(chǎng)對(duì)于商品房市場(chǎng)不會(huì)有很大沖擊，租房和買(mǎi)房不僅要算經(jīng)濟(jì)賬，還有其他層面的訴求。在中國(guó)人傳統(tǒng)觀念里，擁有產(chǎn)權(quán)住房非常重要。對(duì)于租房貸款的出現(xiàn)，有助于租房者緩解短期的租金支出壓力，租房體驗(yàn)更好，促使更多居住需求在租房市場(chǎng)沉淀下來(lái)。

　　據(jù)悉，目前北京大多數(shù)銀行首套房貸利率上浮10%，二套房在20%左右，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)小幅上漲。

　　北京新房持續(xù)低迷

　　數(shù)據(jù)顯示，4月份北京新建住宅簽約1161套，連續(xù)4個(gè)月新建住宅簽約量低于1200套，而這是有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)之后，第一次出現(xiàn)這種情況。

　　對(duì)此，分析人士指出，北京新房成交持續(xù)低迷，主要是短期內(nèi)供應(yīng)不足，例如4月份北京商品房?jī)H新增供應(yīng)187套，創(chuàng)下近年來(lái)新低；同時(shí)，大量持幣客群仍在等待更多共有產(chǎn)權(quán)房及限價(jià)房的上市。

　　根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)顯示，今年前4個(gè)月北京共審批通過(guò)22個(gè)住宅項(xiàng)目的預(yù)售證，較去年同期新建住宅的預(yù)售證獲批率下降27%，其中4月份僅永豐嘉園一個(gè)住宅項(xiàng)目獲批銷(xiāo)售。“北京大量的新建限價(jià)住宅，因?yàn)殇N(xiāo)售政策未明確而未能入市，只有銷(xiāo)售政策盡快明確，才能有效增加市場(chǎng)供應(yīng)量?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士指出。

　　業(yè)內(nèi)人士也表示，只有限價(jià)房供應(yīng)開(kāi)閘放水后，大量持幣客群的消費(fèi)動(dòng)力才能被激發(fā)，讓北京新房市場(chǎng)真正迎來(lái)銷(xiāo)量的復(fù)蘇?！澳壳?，剛需客群多在等待較便宜的限價(jià)房和更多共有產(chǎn)權(quán)房的上市”。

　　而在這種背景下，雖然新房整體成交低迷，但改善型需求在近期的新房成交中成為交易主力。4月份，北京別墅及90平方米以上的住宅產(chǎn)品共成交933套，占比達(dá)80%。

　　北京二手房走出最低谷

　　由于新房供應(yīng)不足，更多的購(gòu)房人群將目光投向了二手房市場(chǎng)。根據(jù)某研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，4月份北京二手房共成交量13673套，雖然同比仍下滑了19%，但已經(jīng)是近一年來(lái)單月成交量最高的月份。

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者在走訪(fǎng)二手房市場(chǎng)時(shí)也了解到，3月份以來(lái)，北京各大中介的看房客戶(hù)明顯增加，部分小區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)止跌反彈的跡象?！白罱覀兠刻斓某山涣肯啾茸顟K淡的那幾個(gè)月，多了好幾倍?！蹦炒笮椭薪殚T(mén)店員工向記者表示。

　　同時(shí)，記者在這家中介的手機(jī)客戶(hù)端上看到，位于北三環(huán)海淀區(qū)的某小區(qū)，5月4日上架了一套1058萬(wàn)元的三居室，單價(jià)10.4萬(wàn)元/平方米，掛牌第二天便賣(mài)出下架。APP上的帶看記錄顯示，該房源掛牌僅一天時(shí)間，便被不同的經(jīng)紀(jì)人帶看了98次。而該小區(qū)同戶(hù)型住宅去年曾成交2套，總價(jià)均低于1058萬(wàn)元。

　　“這套房子其實(shí)不算便宜，對(duì)口小學(xué)海淀民族雖然是百年老校，可在海淀也算不上頂尖的。而單日帶看98次雖然是個(gè)別現(xiàn)象，但還是能看出整體市場(chǎng)的回暖，畢竟這在前一段時(shí)間是不能想象的?！庇匈Y深購(gòu)房人士稱(chēng)。

　　專(zhuān)家表示，“對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)了2017年的一系列調(diào)控政策后，最近幾個(gè)月政策平穩(wěn)，市場(chǎng)成交量筑底，部分剛需逐漸入市，成交量有所恢復(fù)，雖然整體價(jià)格依然下行，但下行趨勢(shì)逐漸放緩，且主要集中在二手房市場(chǎng)”。

　　不過(guò)，專(zhuān)家也指出，“每年5月份北京的小學(xué)會(huì)開(kāi)啟入學(xué)信息采集工作，因此3月份至4月份，都是學(xué)區(qū)房最重要的交易時(shí)間。因此這段時(shí)間的市場(chǎng)活躍度有所提高，但影響市場(chǎng)的最主要政策依然是信貸等政策，而其寬松的可能性并不大”。

　　同時(shí)，上述資深購(gòu)房人士指出，雖然受多重因素影響，二手房整體市場(chǎng)的走勢(shì)尚不明朗，但北京高端二手房的行情肯定不會(huì)太差，“北京目前住宅市場(chǎng)最大的客群并不是剛需，而是剛改，這里面也包含了很多高端改善型客戶(hù)。由于供應(yīng)不足，加之限價(jià)，高端新房不是誰(shuí)都能買(mǎi)到的，所以很多人只能去看高端二手房。而優(yōu)質(zhì)高端的二手房，本身保有量也少，大家換房最后肯定也是往好的去換，供需間的不平衡，會(huì)讓這類(lèi)房子的價(jià)格更為堅(jiān)挺一些?！?/p>

　　信貸再度收緊

　　實(shí)際上，從目前的趨勢(shì)上看，信貸政策未來(lái)仍有收緊的可能，并進(jìn)一步影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)。

　　本周，包括建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、招商銀行、北京銀行在內(nèi)的10家商業(yè)銀行相繼表示，將把首套房貸款的利率，提升至不低于人民銀行基準(zhǔn)利率的1.1倍。二套房貸款利率政策不變，仍為基準(zhǔn)利率的1.2倍。

　　“按照北京上海的剛需房?jī)r(jià)簡(jiǎn)單測(cè)算，貸款25年的剛需從過(guò)去的85折優(yōu)惠利率到現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率甚至上浮，房?jī)r(jià)即使降低8%左右，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，利率上漲已經(jīng)抵消了這部分降價(jià)節(jié)省的資金?！睆垖?zhuān)家表示，“從歷史上看，除了2009年與2015年之后的一段時(shí)間，大部分時(shí)期首套房的執(zhí)行利率都在6%左右，所以后續(xù)房貸利率或還有上升的空間。而在信貸收緊延續(xù)的周期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)持續(xù)降溫”。

　　此外，與貸款利率調(diào)整一起影響市場(chǎng)走勢(shì)的，還有上述《通知》的出臺(tái)。隨著相關(guān)政策的制定接近尾聲，未來(lái)一段時(shí)間，將有大量的限價(jià)房及共有產(chǎn)權(quán)房入市，進(jìn)而提升新房市場(chǎng)的成交量。

　　根據(jù)《通知》規(guī)定，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目可售住房銷(xiāo)售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值高于85%的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按限價(jià)規(guī)定自行銷(xiāo)售；比值不高于85%的，由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　對(duì)此，北京房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)、秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，“總的看，85%的設(shè)定比例是經(jīng)過(guò)綜合考量和測(cè)算的，按這個(gè)比例，目前已推出的限房?jī)r(jià)地塊，經(jīng)初步測(cè)算80%左右的項(xiàng)目應(yīng)該不會(huì)被收購(gòu)，將按照普通商品住房由開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售，因此對(duì)這類(lèi)項(xiàng)目總體影響不大”。

　　專(zhuān)家也表示，未來(lái)有可能產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)變化的，只有五環(huán)內(nèi)最核心位置的部分房源。

　　“總體來(lái)說(shuō)，這份《通知》有助于北京住宅市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定，壓縮限價(jià)房牟利空間的同時(shí)，也可以對(duì)周邊房產(chǎn)定價(jià)產(chǎn)生更積極的引導(dǎo)。”有分析人士稱(chēng)。

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