洛陽樓市走向何方！目前二手房價(jià)持續(xù)下跌 2018年洛陽房價(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)

• 2018年5月15日 chinairnwz來源：互聯(lián)網(wǎng) 811 49
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  2018-2023年中國房屋建筑工程市場(chǎng)深度全景調(diào)研及“十三五”發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  在激烈的市場(chǎng)競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。房屋建筑工程行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場(chǎng)和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)...

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　　洛陽房價(jià)走勢(shì)（新房）

　　洛陽05月新房均價(jià) 7147 元/m2 環(huán)比上月增長 ↑ 0.44%

　　洛陽04月新房均價(jià) 7116 元/m2

　　洛陽當(dāng)前在售樓盤 109 個(gè)

　　洛陽房價(jià)走勢(shì)（二手房）

　　洛陽5月二手房均價(jià) 6960 元/m2

　　洛陽4月二手房均價(jià) 6847 元/m2

　　環(huán)比上月上漲 1.66% ↑，同比去年同期上漲 20.64% ↑

　　2018年洛陽房價(jià)預(yù)測(cè)

　　2017年，洛陽樓市在市場(chǎng)利好與調(diào)控政策的輪番攪動(dòng)下，經(jīng)歷了差異巨大的冰火兩重天：新房成交量過山車一般驟升驟降，只有房價(jià)一如既往地堅(jiān)挺著，即使增速減慢，仍保持上升勢(shì)頭。未等緩過神來，2018已掀開面紗一角，今年洛陽樓市又將迎來什么樣的走勢(shì)？且聽詳細(xì)分解。

　　【土地】城心無地依賴棚改 伊濱區(qū)或迎春天

　　由于2015年與2016年土地供應(yīng)量持續(xù)下滑（分別為46塊、27塊），且在2017年上半年的新房市場(chǎng)進(jìn)行了一輪集中釋放，今年可供建設(shè)上市的住宅類土地更加稀缺。特別是靠近城區(qū)中心的洛龍區(qū)、澗西區(qū)、西工區(qū)各區(qū)域，已面臨無房可賣、無地可開發(fā)的局面。加強(qiáng)郊區(qū)、新區(qū)開發(fā)將是2018年土地供應(yīng)的新方向，成為空置土地供應(yīng)的主流趨勢(shì)。而伊濱區(qū)作為我市近年著力發(fā)展的“明日新城”，隨著基礎(chǔ)公共設(shè)施的到位完善，有望成為2018年洛陽供地的熱點(diǎn)區(qū)域。

　　依據(jù)去年8月24日洛陽市頒發(fā)調(diào)控政策中“全面挖潛增效，加大商品住宅供給力度”的相關(guān)規(guī)定，棚戶區(qū)改造力度將持續(xù)加大，因而棚戶區(qū)土地升級(jí)改造也很有可能是2018年土地供應(yīng)的另一方向。

　　【房價(jià)】供不應(yīng)求上升有理 購房成本增加

　　房價(jià)的走勢(shì)主要看供需結(jié)構(gòu)，綜合近兩年洛陽樓市的供需比（2016年為0.86、2017年為0.76），供需比平均為0.81，供求關(guān)系表現(xiàn)為供不應(yīng)求，房價(jià)仍有上升空間。

　　另外，土地環(huán)節(jié)也決定了價(jià)格的漲跌信號(hào)，可用土地成本（溢價(jià)率）估算房價(jià)高低與漲幅。2018年入市的土地多在2015年與2016年掛牌出售，從2016年成交的土地匯總情況來看，大部分土地溢價(jià)率為零，僅保利和園置業(yè)有限公司所拍土地溢價(jià)率20%（所在地塊現(xiàn)今案名為“保利林語溪”），因而對(duì)房價(jià)的影響可以忽略不計(jì)。

　　【政策】房住不炒是核心 綜合長效維穩(wěn)定

　　十九大會(huì)議上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽表示，目前三四線城市房價(jià)已趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)。目前在抓緊研究制定房地產(chǎn)長效機(jī)制，同時(shí)，抓緊推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)立法工作。十九大報(bào)告中進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”

　　去年，中央層面的政策方針一直在提醒我們：房住不炒，遏投機(jī)穩(wěn)市場(chǎng)，才是政策調(diào)控的核心指南。未來，洛陽市相關(guān)部門的政策調(diào)節(jié)預(yù)計(jì)將逐步由簡單的杠桿調(diào)節(jié)、需求端調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋?、稅收、戶籍各種維度綜合調(diào)節(jié)，以制約房地產(chǎn)的“粗放式發(fā)展”。

　　進(jìn)入2018年，調(diào)控的長效機(jī)制會(huì)在洛陽持續(xù)有序地推進(jìn)，首當(dāng)其沖的便是官方租賃服務(wù)平臺(tái)的建立。而在新房市場(chǎng)，調(diào)控政策進(jìn)一步加碼促使樓市降溫，會(huì)成為大概率事件。分類調(diào)控、精準(zhǔn)調(diào)控將成為未來城市調(diào)控的大方向。在此影響下，洛陽房地產(chǎn)市場(chǎng)有望繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，政策調(diào)控—市場(chǎng)波動(dòng)反饋的周期會(huì)被拉長，幅度變小，市場(chǎng)趨于理性。

　　【租賃市場(chǎng)】服務(wù)平臺(tái)有望落地 公租房供給優(yōu)先

　　去年下半年，洛陽懿皇房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、洛陽市匯天房地產(chǎn)咨詢有限公司2家企業(yè)入選河南省首批住房租賃試點(diǎn)企業(yè)。同一時(shí)刻，市政府牽手建行，就“住房租賃服務(wù)平臺(tái)搭建”簽署合作協(xié)議。

　　兩則新聞都傳遞出同一個(gè)信號(hào)：今年，洛陽租賃市場(chǎng)的調(diào)控側(cè)重點(diǎn)主要將放在服務(wù)平臺(tái)建設(shè)上。力圖通過綜合性、權(quán)威性住房租賃服務(wù)平臺(tái)的搭建與運(yùn)作，促使房屋租賃交易更加規(guī)范、透明、公平，全面提升洛陽住房租賃市場(chǎng)的整體水平。

　　供給側(cè)方面，由于洛陽仍屬人口流出城市，外來人口比例不高，本地人的買房需求多過于租房需求，大眾層面租購市場(chǎng)之間的供需矛盾并不十分突出。但近兩年持續(xù)高企的洛陽房價(jià)，確實(shí)對(duì)低收入購房者造成了最為直接的沖擊。因而搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)預(yù)測(cè)，未來洛陽租房供給的重點(diǎn)仍是公租房。借由公租房的擴(kuò)大供給，能夠保障低收入人群實(shí)現(xiàn)住有所居的生活愿望，也是對(duì)房子回歸居住屬性的有力實(shí)踐。

　　洛陽規(guī)模最大的公共租賃住房小區(qū)——力合恒昌家園在施工中

　　【熱點(diǎn)區(qū)域】房企扎堆道炒熱道北 伊川北高新亦有機(jī)會(huì)

　　在經(jīng)歷了2016年底至2017年上半年的搶房大戰(zhàn)后，處于城區(qū)核心位置的洛龍區(qū)、澗西區(qū)、西工區(qū)樓盤多已經(jīng)清空庫存，無房可賣。特別是洛龍區(qū)，除了極個(gè)別的項(xiàng)目，占據(jù)主流的高層剛需樓盤目前多無房源可售。

　　進(jìn)入2018年，隨著土地出讓的外擴(kuò)，房產(chǎn)銷售的熱點(diǎn)區(qū)域也將由城心向周邊郊區(qū)轉(zhuǎn)移，西工老城交界的道北片區(qū)很有可能榮膺本年度最熱區(qū)域板塊。這里聚集了洛陽幾乎所有的名優(yōu)房企項(xiàng)目，包括全國一線房企品牌住總、保利、碧桂園，以及省內(nèi)實(shí)力房企建業(yè)、增凱。去年年底，這些房企旗下的主力項(xiàng)目建業(yè)住總定鼎府、保利林語溪、碧桂園山河城、香榭里蘭溪，多已紛紛向公眾亮相，今年有望進(jìn)入白熱化的銷售競爭階段，誰能拔得頭籌，榮登銷量榜首，可拭目以待。

　　除此之外，享受產(chǎn)業(yè)利好的伊川北、高新區(qū)，公共配套不斷升級(jí)的瀍河區(qū)，也都有機(jī)會(huì)爭奪熱門區(qū)域的第二席位，值得大家持續(xù)關(guān)注。

　　【熱點(diǎn)房企】九子在手 建業(yè)地產(chǎn)傲視群雄

　　論及2018乃至2019年，有可能沖擊銷售榜首位的熱門房企，非建業(yè)地產(chǎn)莫屬。因?yàn)闊o論看體量，還是在售項(xiàng)目數(shù)，建業(yè)都有絕對(duì)的話語權(quán)。

　　目前，建業(yè)在洛已開盤出售的項(xiàng)目包括建業(yè)桂園、建業(yè)華陽峰渡、建業(yè)龍城、保利建業(yè)香檳國際、建業(yè)智慧港、偃師森林半島、宜陽森林半島，今年有開盤意向的項(xiàng)目有剛的建業(yè)住總定鼎府（與住總集團(tuán)合作開發(fā)）、以及位于瀍河核心位置的建業(yè)貳號(hào)城邦，后者會(huì)員招募數(shù)已達(dá)兩千多組。兩類相加，建業(yè)洛陽項(xiàng)目今年可直接產(chǎn)生銷售營收的項(xiàng)目有9個(gè)之多，所占市場(chǎng)地位不易撼動(dòng)。

　　而在2017年，建業(yè)地產(chǎn)也未曾停止在洛陽的“攻城掠地”：拿下了高新區(qū)孫旗屯改造項(xiàng)目480畝、澗西區(qū)遇駕溝村改造項(xiàng)目300畝、符家屯村改造項(xiàng)目470畝，以及嵩縣、伊川、欒川等多個(gè)地塊，在洛陽已形成兩市（洛陽、偃師）四縣（宜陽、伊川、嵩縣、欒川）“六城聯(lián)動(dòng)”的局面。這些儲(chǔ)地，毫無疑問都將為建業(yè)地產(chǎn)2018-2020年鞏固洛陽樓市霸主地位，備下充足的彈藥糧草。

　　調(diào)控政策正在逐漸明朗，未來每個(gè)人的居住權(quán)利都有望得到保障，但能住上什么樣的房子卻要看你自己的選擇。洛陽房價(jià)上漲已是不可逆的事實(shí)，握有充足資金的剛需與改善群體，建議盡快上車，切勿等諸多利好塵埃落定，房價(jià)高拋定錨，便無更多選擇余地。

　　洛陽各地區(qū)房價(jià)走勢(shì)

　　洛龍區(qū)房價(jià)走勢(shì)

　　洛龍區(qū)05月新房均價(jià) 9347 元/m2

　　澗西區(qū)房價(jià)走勢(shì)

　　澗西區(qū)05月新房均價(jià) 8131 元/m2

　　西工區(qū)房價(jià)走勢(shì)

　　西工區(qū)05月新房均價(jià) 8611 元/m2

　　瀍河區(qū)房價(jià)走勢(shì)

　　瀍河區(qū)05月新房均價(jià) 6890 元/m2

　　老城區(qū)房價(jià)走勢(shì)

　　老城區(qū)05月新房均價(jià) 6533 元/m2

　　伊濱區(qū)房價(jià)走勢(shì)

　　伊濱區(qū)05月新房均價(jià) 7200 元/m2

　　高新技術(shù)開發(fā)區(qū)房價(jià)走勢(shì)

　　高新技術(shù)開發(fā)區(qū)05月新房均價(jià) 7582 元/m2

　　2018年洛陽房價(jià)還會(huì)漲嗎？看看網(wǎng)友如何評(píng)論

　　網(wǎng)友1：

　　五一在洛陽陸陸續(xù)續(xù)看看不少盤，新房二手房都看，大多數(shù)樓盤都是趁著洛陽這波漲勢(shì)漲了20%-70%不等，有的盤去年4000+，五一時(shí)候直接7000+，翻了近一倍。但是這不是洛陽獨(dú)有，這波三四線房價(jià)上漲是全國性的，比如常州、邯鄲、開封、新鄉(xiāng)等全都是少則漲一兩千，多則幾乎翻一番，偃師這種四五線都漲了快一千了。主要原因還是全國一二線大范圍的限購限貸，資金流入三四線，導(dǎo)致的，加上開放商合謀提升房價(jià)，民眾恐慌購房，包括我也是這種心態(tài)，洛陽房價(jià)平穩(wěn)的幾年里，還沒有怎么想房子的事情，眼看著從去年底到今年一月一個(gè)價(jià)甚至一周一個(gè)價(jià)，我著著急急回來看房了(不漲價(jià)不急，漲價(jià)了急了)，我媽我姨包括她們這一代的人，都覺得現(xiàn)在不買還漲，讓我趕緊選個(gè)盤付首付買了就定了，家里也把錢都湊了，就等我決定了，中介也一直催我，差點(diǎn)就下手了，但我不甘心，我覺得我不能拿家里和自己辛辛苦苦的積蓄，就這么倉促給貢獻(xiàn)房地產(chǎn)商和政府。這段時(shí)間我一直在思索，去年那么便宜沒人買，今年漲到這樣的價(jià)格水平，售樓部全都是看房的，這樣的現(xiàn)象有一分合理性？經(jīng)濟(jì)在變差，GDP在下滑，收入不漲了，房價(jià)卻竄天？同學(xué)一個(gè)今年3月份買的*元1號(hào)5300，短短兩三個(gè)月，現(xiàn)在7000+，WTF？伊濱區(qū)年前3000多，現(xiàn)在5000+，？？之前洛陽房價(jià)是被低估了，現(xiàn)在有了地鐵，所謂的副中心等政策支持，但這波漲勢(shì)漲的太猛了，虛高，可選擇性太少，好的樓盤的價(jià)格明顯夠不著了對(duì)我來說。并且今年房地產(chǎn)市場(chǎng)，國家政策接二連三，限售，限貸，形式非常不明朗，銀行現(xiàn)在也基準(zhǔn)利率了，我決定暫時(shí)不買了，至少是今年不會(huì)買了，端午節(jié)又回來準(zhǔn)備看房，中介一直聯(lián)系我，還漲，還在漲，但我不看了，暫時(shí)不考慮房子的事了。我覺得，現(xiàn)在最好的選擇還是等等吧，下半年或者明年。

　　網(wǎng)友2：

　　說句不好聽的雖然現(xiàn)在房價(jià)不低但是，我總感覺洛陽被低估了... 大量便宜的地方?jīng)]人買就是偏！其實(shí)開車的話沒有遠(yuǎn)很多，而且還有公交，如果真的是買不起還是啥的話為啥那些便宜的地方?jīng)]人買呢....不是很理解 而且房價(jià)貴的也就是西工澗西洛龍而已老城也還好....其他地方并不貴 為啥人都不去那里買呢？開封中牟都均價(jià)一萬多.....洛陽市區(qū)均價(jià)也就七八千吧 作為副中心城市 大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中 機(jī)場(chǎng) 航空港 地鐵 快速通道等等....以后發(fā)展前景除了鄭州外河南其他城市沒法比吧...但是洛陽確實(shí)存在國企多，人才流失的情況也確實(shí)嚴(yán)重，將來發(fā)展的后勁 得看政策了(利益相關(guān) 家里市區(qū)房子拆遷賠了將近600平，縣城也有自家蓋房離市區(qū)三十分鐘路程這邊房價(jià)還是很便宜的，去年末價(jià)格最低的時(shí)候上車一套三室兩衛(wèi)兩廳現(xiàn)在價(jià)格也已經(jīng)翻一翻)因?yàn)槲椰F(xiàn)在年齡不大剛剛畢業(yè)也不在洛陽離開一年了，好多理解錯(cuò)誤請(qǐng)大家指正！

　　網(wǎng)友3：

　　洛陽房價(jià)拐點(diǎn)一萬二左右，是均價(jià)一萬二，具體什么時(shí)候到不好說，可能十年，或者十五年，這個(gè)是2012年左右業(yè)內(nèi)人士計(jì)算過的，靠不靠譜還有待驗(yàn)證。畢竟五年內(nèi)畢業(yè)生打工一族購房需求只占一部分，舊房換新房的改需占大頭。

　　網(wǎng)友4：

　　根本沒有剛需這一說，之前房價(jià)沒漲我不急，想多攢點(diǎn)這樣就問父母少要點(diǎn)，但是房價(jià)一漲，我就覺得我是剛需了。所以大家考慮一下是不是真的剛需，真是剛需的話，洛陽現(xiàn)在沒有現(xiàn)房，二手房套路太多。

　　我也看不清洛陽房價(jià)未來走勢(shì)，但是我選擇再等等看，如果未來漲太多就選擇先不買。不要被剛需這個(gè)字眼沖昏頭腦。

　　2018洛陽房價(jià)面臨暴跌嗎？

　　近年來，洛陽的發(fā)展是有目共睹的，城市快速發(fā)展，幸福感指數(shù)不斷攀升，很多人都看好洛陽，選擇洛陽，但是洛陽的房價(jià)一直很讓人心疼。不過好在今年洛陽樓市調(diào)控再加碼，政策一出樓市果然稍許”降溫”，房價(jià)也開始往下慢慢地降了下來，從上圖，我們也可以看出洛陽新房上漲趨勢(shì)已經(jīng)被抑制住了，二手價(jià)格也趨于平穩(wěn)了。小編認(rèn)為2018年洛陽房價(jià)也將保持這樣的趨勢(shì)，暴跌是不大可能的，小幅度下跌還是比較現(xiàn)實(shí)的。畢竟伴隨著多座高架、大橋的通車，地鐵的修建、高速公路、機(jī)場(chǎng)的擴(kuò)建，洛陽將迎來翻天覆地的變化，交通改善，新增商圈，規(guī)劃給力，多項(xiàng)重點(diǎn)工程火力全開……，或許三年后的洛陽，會(huì)讓你高攀不起！

　　具體到底是什么推動(dòng)了洛陽這個(gè)連三線都排不上的城市，房價(jià)如此逆勢(shì)上升呢？小編認(rèn)為有以下四個(gè)方面：

　　1、鄭州限購后的溢出效應(yīng)

　　鄭州樓市在2016年漲幅全國靠前，這已經(jīng)是有目共睹，自鄭州限購后，省內(nèi)的炒房客開始往周邊城市延伸，這對(duì)洛陽房價(jià)的提升有相對(duì)推動(dòng)作用。

　　2、自貿(mào)區(qū)概念

　　今年4月1日，河南自貿(mào)區(qū)洛陽片區(qū)正式掛牌成立，自此，拉開了洛陽尤其是高新區(qū)、洛龍區(qū)房價(jià)的上漲之路，而自貿(mào)區(qū)的成立對(duì)洛陽究竟有多大的利好，自貿(mào)區(qū)的利好足不足以支持洛陽房價(jià)的上漲呢？小編對(duì)此還是持保留意見，一到兩年后即可見分曉。

　　3、修建地鐵

　　而自去年8月國家發(fā)改委正式行文批復(fù)以來，洛陽地鐵開始了有條不紊的一期建設(shè)施工。洛陽地鐵總規(guī)劃4條線路，總長105公里，總投資將近800億元。其中地鐵一期規(guī)劃修建1號(hào)線與2號(hào)線兩條地鐵線路，總長42公里，投資近310億元人民幣。

　　地鐵的建設(shè)確實(shí)對(duì)洛陽房價(jià)起了推波助瀾的作用，小編認(rèn)為，地鐵的修通肯定會(huì)帶動(dòng)房價(jià)的上漲，但是洛陽的這波上漲，漲幅太大，已經(jīng)把地鐵修通后的利好透支殆盡了。

　　4、投機(jī)炒房的疊加作用

　　像洛陽這樣的旅游城市，具有天然的炒房優(yōu)勢(shì)，炒房投機(jī)者怎么可能錯(cuò)過呢？從過去的經(jīng)驗(yàn)看，任何一個(gè)市場(chǎng)一旦有投資者進(jìn)入，推高房價(jià)是必然的結(jié)果。而上半年洛龍區(qū)某些樓盤外地人購房的比例曾一度超過50%。但是隨著首付比例和利率的提高，炒房的成本的逐步，洛陽的炒房客已經(jīng)撤退殆盡。

　　在小編看來，一個(gè)城市的房價(jià)是否會(huì)持續(xù)上漲，主要看人口的是否增長，而洛陽的人口、資源仍然受到鄭州的虹吸效應(yīng)。從小學(xué)生數(shù)量來看，洛陽從2010年63.95萬人下降到58.28萬人。雖然總體上看，受中國計(jì)劃生育制度影響，各城市小學(xué)生數(shù)量下降是常態(tài)，但河南人口極多，鄭州、南陽等城市小學(xué)生數(shù)量還在上升，而唯獨(dú)洛陽小學(xué)生數(shù)量是下降的，這說明洛陽是一個(gè)資源與人才流出的城市。

　　所以無論是內(nèi)生的因素還是外在因素，洛陽此輪的房價(jià)上漲都不可能再繼續(xù)下去，10月18日，習(xí)大大又再次重申了“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，這個(gè)定位之后，會(huì)場(chǎng)響起熱烈掌聲。說明在相當(dāng)大程度上，這一主旨精神在中央到地方，已經(jīng)徹底完成了共識(shí)和統(tǒng)一。小編甚至覺得，對(duì)于投資性、投機(jī)性購房，除了“抑制”、“遏制”之外，甚至?xí)霈F(xiàn)“打擊”的可能性。

　　隨著全國50城開啟“限售”打擊炒房政策，房地產(chǎn)的調(diào)控作用也已經(jīng)向三四線城市蔓延。而銀行對(duì)于首套房利率的不斷上浮，無論是炒房者還是剛需買房的成本都大大加重了，所以，沒有人口和產(chǎn)業(yè)支撐的洛陽的房價(jià)已經(jīng)觸頂了。

　　近日國家統(tǒng)計(jì)局局長寧吉喆表示，房地產(chǎn)長效機(jī)制將會(huì)適時(shí)推出，也可以看出國家對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的決心和力度。

　　小編不止一次強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)原有的格局正在被打破，新的格局也正在加速建立，如果還一直沿用過去的眼光和經(jīng)驗(yàn)看當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)付出慘重的代價(jià)，雖然洛陽等三四線城市的房價(jià)確實(shí)已經(jīng)上升了，但是也只是新房市場(chǎng)的畸形現(xiàn)象，真正體現(xiàn)市場(chǎng)真實(shí)情況的二手房市場(chǎng)卻基本沒有發(fā)育，這更加說明了洛陽升值的房子有價(jià)無市的，這樣的市場(chǎng)是極不正常的。相信等到這波潮水退去，洛陽的炒房者和開發(fā)商都會(huì)后悔現(xiàn)在行為的。

　　洛陽熱門小區(qū)房價(jià)走勢(shì)

　　中僑綠城

　　奧體花城

　　寶龍城市廣場(chǎng)

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