融資難背景下多家房企降杠桿抓回款

• 2018年7月25日 FanTianQing來源：鳳凰資訊 823 50
• 繁體

• 

  2018-2023年中國房地產資產置換行業(yè)供需趨勢及投資風險研究報告

  中研普華通過對房地產資產置換行業(yè)長期跟蹤監(jiān)測，分析房地產資產置換行業(yè)需求、供給、經營特性、獲取能力、產業(yè)鏈和價值鏈等多方面的內容，整合行業(yè)、市場、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，...

“融資難、融資貴是行業(yè)發(fā)展趨勢?！边@是房地產企業(yè)近一年多以來的“共識”。在調控常態(tài)化的市場環(huán)境下，有安全意識的開發(fā)商，已經將“去杠桿、降負債”排在壯大規(guī)模前，升級為企業(yè)發(fā)展的第一要務。

據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，截至2017年底，A股136家上市房企負債合計超過6.58萬億元，同比增長幅度達34%；資產總計為8.3萬億元，同比增長幅度達31%。這意味著A股房地產板塊總資產與總負債上升規(guī)模相當，房企整體杠桿率變化相對不大，但據(jù)記者觀察，仍然存在著個別房企負債率偏高的情況。

房企高杠桿運營一直被詬病，近兩年，恒大、陽光城等標桿房企也紛紛喊出了“降負債”的戰(zhàn)略口號，因為其背后，是杠桿率越高融資越難的窘境。

一般來說，資產負債率是衡量一家企業(yè)財務安全的指標之一。但對房地產行業(yè)來講，情況較為特殊，未交付樓盤預售期的預售款是作為預收賬款的一部分計入負債類科目。按照行業(yè)一般算法，統(tǒng)計資產負債率時，都不將預收賬款作為資產計算在內。所以，相對來說，剔除預收賬款后的資產負債率更能反映一家上市房企的真實負債水平。

以A股136家上市房企資產負債情況為例，記者根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)獲悉，截至2017年年底，資產負債率大于80%的房企占26%，在70%-80%之間的占比為24%。然而，剔除預收賬款后，資產負債率超過80%的房企有22家，占比為16%；剔除預收賬款后，資產負債率在70%—80%之間的房企有30家，占比為22%。

不難看出，一家房企資產負債率和剔除預收賬款后的資產負債率雖然一般為正向關系，但鑒于企業(yè)資產結構和銷售能力的變化，也可能出現(xiàn)較大差異。

以近年來不斷進行戰(zhàn)略調整的綠城中國為例，2015年-2017年，綠城中國的資產負債率分別為74.63%、76.84%和80.16%，資產負債率一直處于上升趨勢。但剔除掉預收賬款之后，綠城中國的負債率則是有下降趨勢的，2016年為54.2%，2017年為52.2%。

另外，按照在港上市的內房股會計口徑來看，2017年，綠城中國凈負債率達到46.4%，同比下降11.7%。

多位房企高管與記者交流時曾表示，房地產行業(yè)整體杠桿率確實偏高，但凈負債率控制在60%左右的企業(yè)一般比較舒服，一方面企業(yè)資金充足，具備靈活的擴張能力，可以給股東更多回報；另一方面，這意味著在企業(yè)財務結構中，長期貸款比例較高，且有相應充足的抵押物，資金鏈相對安全。

而對于凈負債率超過200%的房企來說，降負債則是目前的頭等大事，因為杠桿率不降低，意味著在資本市場再難以找到錢，更難融到便宜的錢，甚至關乎生死。

據(jù)記者了解，融信中國、陽光城、正榮地產、首創(chuàng)置業(yè)等過去因負債高而備受質疑的房企，在今年年初均表示，將采用各種降負債舉措，短期內將凈負債率降至100%以內。

目前看來，在融資環(huán)境艱難的局勢下，負債率過高的房企，信用評級將趨向負面，這幾乎會封堵一家房企在資本市場的融資之路。掃開“輸血”路障的要務之一，是現(xiàn)金流安全，通過提高銷售回款率、結轉利潤等手段增厚凈資產，優(yōu)化債務結構。

鑒于此，在一家房企的眾多財務指標中，多位房企高管均曾向媒體表示，更關心現(xiàn)金流收入。

“目前最關心的仍是現(xiàn)金流，要提升回款率，降低負債率?！标柟獬菆?zhí)行董事長兼總裁朱榮斌接受采訪時曾如此坦言。而回款率和結轉利潤的提升則來自于加快項目的周轉速度?；蛟S，這就是近期部分房企在內部會議上強調全力加快銷售的關鍵因素之一。

融信中國相關人士在接受采訪時也表示，在加快銷售資金回籠方面，目前從集團到項目層面，有專門團隊負責，指標細化到每天。

7月23日，綠城中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁李青岸表示，“在目前的調控形勢下，政策多變，在財務戰(zhàn)略上，我覺得應該實現(xiàn)早銷、快銷，繼續(xù)堅持‘現(xiàn)金流為王’的思想?！?/p>

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡