住宅70年使用權到期怎么辦？如何續(xù)期?

• 2018年7月31日 GuoMeng來源：北京時間 1121 72
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  2018-2023年版中央商務區(qū)產(chǎn)品入市調(diào)查研究報告

  在市場競爭日益激烈、新產(chǎn)品層出不窮的今天，要開發(fā)一個新品并能迅速在市場上推廣其難度是可想而知的。只有經(jīng)過科學的市場分析、消費者分析、競爭對手的分析，做到有的放矢，才能使企業(yè)開發(fā)的新...

雖然對于大多數(shù)人來說，住宅的用地使用年限還有數(shù)十年，但人們普遍追問：房產(chǎn)的土地使用權到期了該如何續(xù)期?

國家規(guī)定的居住用地最高年限70年，為何部分地區(qū)出現(xiàn)20年、30年就到期的現(xiàn)象?無論房屋土地使用年限是多少，未來到期之后怎么辦?有關部門該如何緩解公眾對于房產(chǎn)續(xù)期的焦慮?

住宅用地使用權到期該怎么辦?

雖然對于大多數(shù)人來說，住宅的用地使用年限還有數(shù)十年，但人們普遍追問：房產(chǎn)的土地使用權到期了該如何續(xù)期?

專家介紹，目前，關于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”。

中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說，在物權法之前，城市房地產(chǎn)管理法曾規(guī)定，“經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金”。但城市房地產(chǎn)管理法對于物權法而言，是舊法，按照新法優(yōu)于舊法的原則，目前還是應該遵循物權法的相關規(guī)定。

汪麗娜等認為，雖然物權法明確提出“自動續(xù)期”，但是由于缺乏細則，如何“自動續(xù)期”存在不確定性，目前來說難以操作?！巴恋厥褂闷谙抟?guī)定20年和70年，其出讓金是不一樣的。政府出讓20年土地使用權，續(xù)期如果不補交出讓金，政府的利益會受損，而且對其他已經(jīng)繳納70年出讓金的業(yè)主也是不公平的?！?/p>

但也有部分學者持不同看法，認為“補差價”的做法沒太必要。因為無論怎么補，這幾十年土地出讓的差價都很大。“土地出讓年限的利益落差是由地方政府當年決策造成的，如果讓現(xiàn)在的住戶來承擔成本，既不公平也很難實施。”浙江大學房地產(chǎn)研究中心專家田傳浩表示。

汪麗娜、楊立新等認為，在強調(diào)法治社會的今天，首先需要明確的是，要堅持有法必依，嚴格落實物權領域的立法成果，增強人民群眾對國家物權制度的信心;另一方面，針對物權法規(guī)定并不詳盡的現(xiàn)實，通過充分吸取民意及規(guī)范的程序，盡早出臺關于土地出讓續(xù)期的實施細則，緩解公眾焦慮。

解決八大產(chǎn)權問題

中央發(fā)布完善產(chǎn)權保護制度依法保護產(chǎn)權意見

11月27日，《中共中央國務院關于完善產(chǎn)權保護制度依法保護產(chǎn)權的意見》發(fā)布。引人注目的是，《意見》在多處對公眾關心的土地與房屋財產(chǎn)問題，作了說明和安排，明確提出：研究住宅建設用地等土地使用權到期后續(xù)期的法律安排、細化規(guī)范征收征用法定權限和程序、賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權利等。

70年住宅土地使用權到期怎么辦?

關鍵點：研究續(xù)期法律安排

文件精神研究住宅建設用地等土地使用權到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預期。

專家解讀北京大學法學院教授常鵬翱認為，《意見》尊重并回應了民意，傳遞了一個重要信號：既然研究的是續(xù)期的法律安排，并強調(diào)形成受保護的良好和穩(wěn)定預期，那么就意味著，對于個人住宅土地使用權到期后政府會收回的擔心是不必要的。

今年4月，溫州房屋20年土地使用權到期事件引發(fā)社會高度關注。國務院1990年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中明確，土地使用權出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。從全國范圍內(nèi)來看，大部分住宅的土地使用權年限都是70年。公眾關注，不論是最高年限70年，還是低于這個年限，到期了該如何續(xù)期呢?

中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說，目前，關于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是《物權法》第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”。目前的法律條文由于缺乏細則，如何“自動續(xù)期”存在不確定性，難以操作。

楊立新認為，續(xù)期問題可以從三個方面來考慮：一是不夠70年的，到期后必須都續(xù)期到70年;二是70年到期后自動續(xù)期，相當于住宅建設用地使用權是一個無期限的物權，即一次取得永久使用，國家不必每次續(xù)期每次都收費;三是到期后經(jīng)過自動續(xù)期變成永久性建設用地使用權之后，應當確定使用權人與國家所有權人之間的關系，可以考慮收取必要而不過高的稅金，但應當經(jīng)過立法機關立法決定。

中國(海南)改革發(fā)展研究院院長遲福林認為，《意見》提出財產(chǎn)權利保護問題，實質是承認并尊重房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民重要財產(chǎn)權的現(xiàn)實。對于70年土地使用權到期后的處理，要拿出妥善的辦法。《意見》盡管沒有出臺具體的內(nèi)容，但特別重要的是，指明了要向有利于財產(chǎn)保護的方向進行制度設計。

專家認為，《意見》也是強化《物權法》的表現(xiàn)，回應了凡是重大改革都要于法有據(jù)。應當按照民主、科學、透明立法的原則，通過法律手段來細化相關規(guī)定。

土地使用權和房屋所有權的區(qū)別?

購房者容易混淆了房屋產(chǎn)權和土地使用權問題。房屋產(chǎn)權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成，房屋所有權的期限為永久，而土地使用權期限根據(jù)1990年的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，分為40年、50年或70年不等。居住用地土地使用權出讓的最高年限是70年，到期后可重新繳納土地出讓金，獲得土地繼續(xù)使用權。

土地使用權和房屋所有權的區(qū)別在于:房屋所有權(即房產(chǎn)權)是永久的，沒有期限限制，只要房產(chǎn)沒有完全毀損滅失就能一直享有，“房產(chǎn)證里是沒有期限登記欄的”;土地使用權是有期限的。國家通過土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權。

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