融資難成趨勢 房企融資成本持續(xù)走高

• 2018年7月31日 FanTianQing來源：鳳凰資訊 859 53
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  2018-2023年版房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

  《2018-2023年房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書》為中研普華公司獨(dú)家首創(chuàng)針對項(xiàng)目投融資咨詢服務(wù)的專項(xiàng)計(jì)劃書。計(jì)劃書分為：行業(yè)通用版、專業(yè)定制版。行業(yè)通用版是中研普華根據(jù)行業(yè)一般水平測算好了行業(yè)指B...

“融資難、融資貴是行業(yè)發(fā)展趨勢。”這是房地產(chǎn)企業(yè)近一年多以來的“共識”。在調(diào)控常態(tài)化的市場環(huán)境下，有安全意識的開發(fā)商，已經(jīng)將“去杠桿、降負(fù)債”排在壯大規(guī)模前，升級為企業(yè)發(fā)展的第一要務(wù)。

“融資難、融資貴是行業(yè)發(fā)展趨勢。”這是房地產(chǎn)企業(yè)近一年多以來的“共識”。在調(diào)控常態(tài)化的市場環(huán)境下，有安全意識的開發(fā)商，已經(jīng)將“去杠桿、降負(fù)債”排在壯大規(guī)模前，升級為企業(yè)發(fā)展的第一要務(wù)。

據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，截至2017年底，A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)超過6.58萬億元，同比增長幅度達(dá)34%；資產(chǎn)總計(jì)為8.3萬億元，同比增長幅度達(dá)31%。這意味著A股房地產(chǎn)板塊總資產(chǎn)與總負(fù)債上升規(guī)模相當(dāng)，房企整體杠桿率變化相對不大，但據(jù)記者觀察，仍然存在著個別房企負(fù)債率偏高的情況。

房企高杠桿運(yùn)營一直被詬病，近兩年，恒大、陽光城等標(biāo)桿房企也紛紛喊出了“降負(fù)債”的戰(zhàn)略口號，因?yàn)槠浔澈?，是杠桿率越高融資越難的窘境。

一般來說，資產(chǎn)負(fù)債率是衡量一家企業(yè)財(cái)務(wù)安全的指標(biāo)之一。但對房地產(chǎn)行業(yè)來講，情況較為特殊，未交付樓盤預(yù)售期的預(yù)售款是作為預(yù)收賬款的一部分計(jì)入負(fù)債類科目。按照行業(yè)一般算法，統(tǒng)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債率時，都不將預(yù)收賬款作為資產(chǎn)計(jì)算在內(nèi)。所以，相對來說，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率更能反映一家上市房企的真實(shí)負(fù)債水平。

以A股136家上市房企資產(chǎn)負(fù)債情況為例，記者根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲悉，截至2017年年底，資產(chǎn)負(fù)債率大于80%的房企占26%，在70%-80%之間的占比為24%。然而，剔除預(yù)收賬款后，資產(chǎn)負(fù)債率超過80%的房企有22家，占比為16%；剔除預(yù)收賬款后，資產(chǎn)負(fù)債率在70%—80%之間的房企有30家，占比為22%。

不難看出，一家房企資產(chǎn)負(fù)債率和剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率雖然一般為正向關(guān)系，但鑒于企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和銷售能力的變化，也可能出現(xiàn)較大差異。

以近年來不斷進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整的綠城中國為例，2015年-2017年，綠城中國的資產(chǎn)負(fù)債率分別為74.63%、76.84%和80.16%，資產(chǎn)負(fù)債率一直處于上升趨勢。但剔除掉預(yù)收賬款之后，綠城中國的負(fù)債率則是有下降趨勢的，2016年為54.2%，2017年為52.2%。

另外，按照在港上市的內(nèi)房股會計(jì)口徑來看，2017年，綠城中國凈負(fù)債率達(dá)到46.4%，同比下降11.7%。

多位房企高管與?記者交流時曾表示，房地產(chǎn)行業(yè)整體杠桿率確實(shí)偏高，但凈負(fù)債率控制在60%左右的企業(yè)一般比較舒服，一方面企業(yè)資金充足，具備靈活的擴(kuò)張能力，可以給股東更多回報(bào)；另一方面，這意味著在企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)中，長期貸款比例較高，且有相應(yīng)充足的抵押物，資金鏈相對安全。

而對于凈負(fù)債率超過200%的房企來說，降負(fù)債則是目前的頭等大事，因?yàn)楦軛U率不降低，意味著在資本市場再難以找到錢，更難融到便宜的錢，甚至關(guān)乎生死。

房企融資成本持續(xù)走高

在資金越來越緊張的背景下，房企的融資成本在不斷上升。

記者獲悉，融創(chuàng)近期發(fā)行了一款私募產(chǎn)品，擬募資5.5億元，期限18個月，預(yù)計(jì)收益為9.5%至11.4%。其中，投資100萬元（含）至300萬元，收益率為9.5%；300萬元（含）至5000萬元，收益率10%；大于5000萬元（含）收益率11.4%。相對于融創(chuàng)2017年發(fā)行的信托產(chǎn)品，今年發(fā)行的信托產(chǎn)品利率提高了2到3個百分點(diǎn)。進(jìn)入2018年以來，融創(chuàng)通過發(fā)行信托產(chǎn)品擬募集的資金至少在47億元。

有參與發(fā)行信托產(chǎn)品的人士告訴記者，事實(shí)上，回報(bào)率在8%到10%的產(chǎn)品是最終到客戶手中的價(jià)格，但對于發(fā)行方來說，要加上管理費(fèi)、銷售費(fèi)用等等，各方面的綜合在一起，地產(chǎn)商的融資成本至少在13%以上。

“現(xiàn)在拿錢越來越不容易，內(nèi)部都在要求把回款放在第一位，能賣的項(xiàng)目盡快賣掉。”有大型房企負(fù)責(zé)融資的人士對記者說，“13%現(xiàn)在是行業(yè)內(nèi)一個基本融資成本，甚至還有18%、19%更高的，現(xiàn)在有錢能拿的就拿，下半年的資金只會更緊，不會松的?！?/p>

另外有開發(fā)商稱，去年融資的成本在8%至9%，但今年融資的成本已經(jīng)漲到13%了，內(nèi)部概算的收益率在20%左右。

從信托產(chǎn)品來看，恒大近期發(fā)行的信托產(chǎn)品收益率較2017年也有上升。2018年至今，恒大擬通過信托渠道募集的資金至少53億元。

恒大近期發(fā)售的一款信托產(chǎn)品擬募資2億元，產(chǎn)品期限18個月，預(yù)計(jì)收益在7.3%至8.4%，認(rèn)購門檻在100萬元（含）起。產(chǎn)品風(fēng)控以中國恒大、凱尚健康和廣州凱隆提供連帶責(zé)任保證、項(xiàng)目公司全部股權(quán)質(zhì)押、相應(yīng)的目標(biāo)地塊土地使用權(quán)第一順位抵押，該項(xiàng)目位于江蘇省南京市。

作為資金密集型行業(yè)，地產(chǎn)上的融資途徑基本包括股權(quán)融資、銀行貸款、境內(nèi)發(fā)行公司債券、境外發(fā)債、非標(biāo)融資等等。

然而，在金融去杠桿以及監(jiān)管趨嚴(yán)的大環(huán)境下，房企的融資渠道越來越少。

記者此前獲悉，目前一家閩系大型房企在福建省福州市的項(xiàng)目想要從當(dāng)?shù)劂y行貸款融資，但由于信用評級及財(cái)務(wù)狀況過不了銀行審核，已經(jīng)被當(dāng)?shù)貎杉毅y行拒絕。

此外，房企主要融資渠道之一的公司債近期也頻繁遭遇挫折，被上海證券交易所和深圳證券交易所中止審查。

5月份以來，碧桂園200億元（其中150億元用于長租公寓建設(shè)）、富力地產(chǎn)60億元、花樣年50億元的租賃住宅專項(xiàng)債券、深圳市龍光控股一筆35億元的住房租賃專項(xiàng)公司債券、雅居樂控股80億元的私募公司債券、合生創(chuàng)展100億元的小公募和泰禾集團(tuán)的一筆原計(jì)劃募資金額不超過98億元的融資計(jì)劃均被中止審查。

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