專家預(yù)測(cè)：未來(lái)樓市將巨變！暴漲還是暴跌？

• 2018年9月13日 chinairnwz來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1481 98
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  2018-2023年寫字樓市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評(píng)估報(bào)告

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國(guó)企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟(jì)將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長(zhǎng)動(dòng)力。目前國(guó)內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩、非金融國(guó)有企業(yè)的高杠桿...

　　攬才：二線城市全面爆發(fā)

　　2017年開始，我國(guó)二線城市紛紛敞開了大門，主動(dòng)打破了戶籍枷鎖，招賢納才，甚至連貴為直轄市的天津，都放下身段加入了這場(chǎng)沒有硝煙的搶人大戰(zhàn)。2018年的這5個(gè)月里，全國(guó)就有超過(guò)35個(gè)城市發(fā)布了40多次人才引進(jìn)政策。

　　二線城市為何在此時(shí)全面開啟搶人大戰(zhàn)。

　　深層次的原因主要有以下三方面：

　　1、一線城市人口規(guī)模限制。近年，北京、上海、廣州陸續(xù)出臺(tái)了2017年-2035年城市總體規(guī)劃。到2035年，北京常住人口控制在2300萬(wàn)人以內(nèi)，上海為2500萬(wàn)人以內(nèi)。也就是說(shuō)未來(lái)17年，北京只能增長(zhǎng)130萬(wàn)人，上海只能增長(zhǎng)82萬(wàn)人。由于人口增量極為有限，所以，北京上海的人才引進(jìn)只能是面向高端國(guó)際人才，而不能大量的接納國(guó)內(nèi)高校畢業(yè)生。所以，諸多二線城市看到了這個(gè)千載難逢的契機(jī)，主動(dòng)的張開了懷抱。

　　2、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)移。多年來(lái)，一線城市良好的就業(yè)機(jī)會(huì)成為各類人才爭(zhēng)相涌入的地區(qū)，但是，隨著一線城市產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化轉(zhuǎn)型和淘汰落后產(chǎn)能，無(wú)法容納更多的人力。而與之相對(duì)應(yīng)的是二線城市正好處在承接轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)和城市規(guī)?？焖贁U(kuò)張的紅利期，人才的渴求必不可少。

　　3、人口危機(jī)日益嚴(yán)峻。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年我國(guó)出生人口比上年減少了63萬(wàn)，人口出生率比日本還要低。從2011年2017年，7年時(shí)間內(nèi)我國(guó)勞動(dòng)年齡人口減少了約4000萬(wàn)。2015年，我國(guó)65歲以上老人占比為10.5%，已經(jīng)達(dá)到國(guó)際老齡化社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)7%的1.5倍。高層正是看到了我國(guó)人口危機(jī)的嚴(yán)重性，所以，在今年全國(guó)兩會(huì)后的政府機(jī)構(gòu)改革時(shí)，取消了國(guó)家衛(wèi)生和計(jì)劃生育委員會(huì)，同時(shí)在十九大報(bào)告中，首次刪除了“堅(jiān)持計(jì)劃生育的基本國(guó)策”的內(nèi)容。

　　城市間的角力與比拼，背后依托的是經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)實(shí)力的博弈，而提升產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的核心就是人才的集聚。伴隨著一線城市的優(yōu)化，二線城市的擴(kuò)張，以及提早到來(lái)的人口危機(jī)，城市的比拼就直接體現(xiàn)在了人才的爭(zhēng)奪之上。毫無(wú)疑問(wèn)，2018年，或許正是中國(guó)二線城市全面崛起的元年！

　　狂歡：三四五線的躁動(dòng)與不安

　　當(dāng)下，三四五線城市正沐浴在房?jī)r(jià)翻倍的全民狂歡之中。2018年初，中國(guó)社科院公布的全國(guó)261個(gè)城市房?jī)r(jià)排名中，前50名里，有28個(gè)是三四五線城市，第50名的衢州房?jī)r(jià)已高達(dá)10286元。2018年一季度，全國(guó)200個(gè)縣城新建商品房銷售均價(jià)已經(jīng)超9000元/平。

　　來(lái)自某地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示，2018年初至5月15日，一線和二線城市新建商品住宅累計(jì)成交面積同比下降分別為-41%和-6%，三四線城市則同比上升13％。交易量的持續(xù)擴(kuò)大，表明三四五線城市不僅房?jī)r(jià)紛紛過(guò)萬(wàn)，而且還在繼續(xù)上漲中。

　　2015年，全國(guó)房地產(chǎn)投資增速?gòu)哪瓿醯?0.4%一路下滑到1%，商品房積壓?jiǎn)栴}開始暴露，這是由于過(guò)去幾年，三四五線城市開發(fā)商瘋狂拿地增加供給，而這些城市人口持續(xù)流出導(dǎo)致去化嚴(yán)重不足引起的。而另一方面是，截止2012年末，全國(guó)城鎮(zhèn)各類棚戶共有4200萬(wàn)戶。一邊是天量商品房積壓，一邊是大量的棚戶區(qū)居民有住房需求卻沒錢改善，棚改貨幣化就此應(yīng)運(yùn)而生，架起了去庫(kù)存和人造需求的橋梁。

　　2015年起，棚改貨幣化大力推廣，貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)從2014年的9%快速提高到2018年的60％。2018年5月14日，央行宣布4月末，投放于棚改貨幣化的抵押補(bǔ)充貸款余額為3.0446萬(wàn)億，2018年至2020年三年棚改年均投放將達(dá)1.5萬(wàn)億，三年總計(jì)約4.5萬(wàn)億。天量的貨幣投放，人造的住房需求，創(chuàng)造出史無(wú)前例的房地產(chǎn)高潮，盛況空前。

　　契機(jī)：2020年，樓市見分曉

　　根據(jù)住建部的普查數(shù)據(jù)，三四五線城市在2013-2014年，已經(jīng)改造完成了各類棚戶區(qū)、危房、不成套住房820萬(wàn)套。2015-2017年，完成了1800萬(wàn)套。到2020年底之前，全國(guó)4200萬(wàn)套棚戶將全部改造完成，每年1.5萬(wàn)億的棚改貨幣投放將會(huì)結(jié)束，三四五線城市的房地產(chǎn)高潮終將退去，高企的房?jī)r(jià)必將走向持續(xù)性的下跌。

　　就是說(shuō)，2020年或許是三四五線城市房?jī)r(jià)的高點(diǎn)！當(dāng)然，這里不包括環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深的一些三四線城市。

　　而在一二線城市卻又是另外一番景象，在房住不炒的不斷重申下，一線城市量?jī)r(jià)仍舊低迷，二線熱點(diǎn)城市在住建部約談之后，紛紛升級(jí)限購(gòu)政策，房?jī)r(jià)難有起色。

　　2018年是房?jī)r(jià)分化的一年，是一二線深度調(diào)控，三四五線補(bǔ)漲的一年。

　　總體來(lái)說(shuō)，二線城市未來(lái)樓市身價(jià)還是有可能超出想象。

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