杭州蕭山高價(jià)地樓盤(pán)賣(mài)不動(dòng) 虧本出手？

• 2018年9月28日 YangJinZhu來(lái)源：錢(qián)江晚報(bào) 621 35
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  2018-2023年中國(guó)智能建筑市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告

  智能建筑的發(fā)展呈現(xiàn)出多樣化的特征，從摩天大樓到家庭住宅，從集中布局的樓房到規(guī)劃分散的住宅小區(qū)，都被統(tǒng)稱(chēng)為智能建筑。1984年，美國(guó)康涅狄格州的哈特福市將一幢舊金融大廈進(jìn)行了改造，建成了...

杭州樓市這一輪牛市到頂了嗎？記者觀察到，最近市場(chǎng)發(fā)生了多種標(biāo)志性的變化。第一個(gè)標(biāo)志性的變化，是從"開(kāi)盤(pán)必售罄"變成"賣(mài)不完"，搖號(hào)樓盤(pán)在選房時(shí)出現(xiàn)大面積棄選，甚至有樓盤(pán)首次開(kāi)盤(pán)結(jié)束還剩下不少房源，等到快二次開(kāi)盤(pán)了還沒(méi)賣(mài)完。

杭州樓市這一輪牛市到頂了嗎？記者觀察到，最近市場(chǎng)發(fā)生了多種標(biāo)志性的變化。

第一個(gè)標(biāo)志性的變化，是從"開(kāi)盤(pán)必售罄"變成"賣(mài)不完"，搖號(hào)樓盤(pán)在選房時(shí)出現(xiàn)大面積棄選，甚至有樓盤(pán)首次開(kāi)盤(pán)結(jié)束還剩下不少房源，等到快二次開(kāi)盤(pán)了還沒(méi)賣(mài)完。

第二個(gè)標(biāo)志性的變化，是高價(jià)地開(kāi)始虧本入市了，務(wù)實(shí)的開(kāi)發(fā)商意識(shí)到限價(jià)很難放開(kāi)，不如積極回籠資金，寧愿以低利潤(rùn)甚至虧本開(kāi)盤(pán)。

第三個(gè)標(biāo)志性的變化，是市場(chǎng)上終于出現(xiàn)了"變相降價(jià)"，以老帶新獎(jiǎng)勵(lì)、車(chē)位優(yōu)惠、存1萬(wàn)抵10萬(wàn)等促銷(xiāo)活動(dòng)重現(xiàn)。

第四個(gè)標(biāo)志性的變化，則是新房市場(chǎng)開(kāi)始重新啟用中介分銷(xiāo)，足見(jiàn)這些樓盤(pán)蓄客是多么不理想。

這些標(biāo)志性的變化，將給杭州樓市帶來(lái)怎樣的影響？

首個(gè)虧本入市的高價(jià)地項(xiàng)目終于出現(xiàn)了

最近，蕭山一樓盤(pán)領(lǐng)出備案價(jià)，含精裝每平方米3.3萬(wàn)多元，對(duì)于這一價(jià)格，很多業(yè)內(nèi)人士驚唿："這基本就是虧本賣(mài)了！"

該項(xiàng)目實(shí)際樓面價(jià)超過(guò)26000元/平方米，雖然項(xiàng)目做了高低配，通過(guò)排屋房源的相對(duì)高價(jià)可以平衡部分高層房源價(jià)格帶來(lái)的虧損，但是在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，整個(gè)項(xiàng)目總體來(lái)看還是虧本銷(xiāo)售的。

這可能也是本輪超級(jí)行情以來(lái)第一個(gè)虧本上市的高價(jià)地塊項(xiàng)目。

杭州上一次虧本賣(mài)房的樓盤(pán)，可能還要追溯到2015年。當(dāng)時(shí)，位于之江板塊的之江九里，1.53萬(wàn)元/平方米的"面粉價(jià)"，卻只賣(mài)1.8萬(wàn)元/平方米的"面包價(jià)"，開(kāi)發(fā)商直言為了回籠資金虧本賣(mài)房。

而接下來(lái)，在中央"堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲"的定調(diào)下，限價(jià)不太可能松動(dòng)，更多的地塊都面臨虧本風(fēng)險(xiǎn)。

記者梳理了去年出讓的涉宅地塊，目前還有100宗左右未入市，其中不少是區(qū)域內(nèi)高價(jià)地塊。將它們的拿地樓面價(jià)與目前周邊在售新房?jī)r(jià)格作對(duì)比，其中很多想盈利較難。

之所以有開(kāi)發(fā)商愿意虧本入市，一是出于年度業(yè)績(jī)指標(biāo)的考慮，二是擔(dān)心市場(chǎng)繼續(xù)轉(zhuǎn)冷后，高價(jià)地扎堆入市，在一些庫(kù)存量大的板塊形成激烈競(jìng)爭(zhēng)，不如先下手為強(qiáng)，起碼能夠回籠資金。

開(kāi)發(fā)商的擔(dān)憂其實(shí)不無(wú)道理。不久前蕭山×樓盤(pán)首次開(kāi)盤(pán)，盡管報(bào)名人數(shù)是房源量的兩倍，不料最后有50余套房源沒(méi)有賣(mài)出。

在之后的續(xù)銷(xiāo)過(guò)程中，房源銷(xiāo)售也不算理想，記者了解到目前仍有剩余。而該樓盤(pán)近期將進(jìn)行二次開(kāi)盤(pán)，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，已經(jīng)根本不奢望二次開(kāi)盤(pán)售罄，能賣(mài)七成就算成功。

一些樓盤(pán)的蓄客情況非常不理想，市場(chǎng)上終于出現(xiàn)了變相降價(jià)的現(xiàn)象。

如下沙D樓盤(pán)，啟動(dòng)了"老帶新"活動(dòng)，在今年年底以前，老客戶成功推薦新客戶，待新客戶簽約成交后，老客戶獎(jiǎng)勵(lì)1萬(wàn)元。

臨安的樓市目前大多數(shù)樓盤(pán)蓄客情況不理想，最近臨安的J樓盤(pán)推出了存1萬(wàn)元抵10萬(wàn)元房?jī)r(jià)的認(rèn)籌活動(dòng)，并且聲稱(chēng)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天車(chē)位優(yōu)惠2萬(wàn)元。

"誰(shuí)也別笑話誰(shuí)，除非這兩年沒(méi)拿地的，不然這種情況將在未來(lái)一段時(shí)間成為普遍現(xiàn)象。"某開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人嘆氣道，他之前也做過(guò)市場(chǎng)遇冷的預(yù)案，只是沒(méi)想到，降溫速度來(lái)得這么快。"從一房難求，客戶不看房就報(bào)名搖號(hào)，開(kāi)發(fā)商不開(kāi)售樓處就能閉著眼睛賣(mài)房子，到讓銷(xiāo)售不停地打電話邀約客戶，只隔了短短的一兩個(gè)月。"

某樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理告訴記者，在他看來(lái)，現(xiàn)在購(gòu)房者買(mǎi)房越來(lái)越謹(jǐn)慎，生怕被套，所以，一旦首開(kāi)沒(méi)賣(mài)完轉(zhuǎn)入續(xù)銷(xiāo)，房子將變得異常難賣(mài)。

時(shí)隔兩年，又有新盤(pán)首開(kāi)就動(dòng)用中介

行情有變，嗅覺(jué)靈敏的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始未雨綢繆。除了開(kāi)盤(pán)未售罄的樓盤(pán)醞釀啟動(dòng)中介分銷(xiāo)，甚至一些首次入市的新盤(pán)，也開(kāi)始尋找中介進(jìn)行合作。

記者了解，位于蕭山的S樓盤(pán)最近準(zhǔn)備入市。由于擔(dān)心房子賣(mài)得不好，前幾天他們召集了中介，開(kāi)啟了分銷(xiāo)通道。"我們的開(kāi)盤(pán)價(jià)格沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，通過(guò)前期蓄客摸底，形勢(shì)非常不樂(lè)觀。如果不和中介合作，首開(kāi)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)會(huì)非常難看，而如果首開(kāi)不成功，將直接影響后期的房源銷(xiāo)售。"

與此同時(shí)，大江東某萬(wàn)元盤(pán)雖然單價(jià)不高，也啟動(dòng)了中介分銷(xiāo)。

這也讓中介經(jīng)紀(jì)人有了更多的用武之地。經(jīng)紀(jì)人小胡告訴記者，杭州這兩年房子太好賣(mài)，到處都是托關(guān)系買(mǎi)房的人，后來(lái)又趕上了搖號(hào)，他已經(jīng)兩年沒(méi)和新房有過(guò)合作了，首開(kāi)就啟動(dòng)中介的新樓盤(pán)更是要追溯到2015年的夏天。

不過(guò)，記者也了解到，因?yàn)楝F(xiàn)在樓市處于敏感期，誰(shuí)都不想當(dāng)出頭鳥(niǎo)，被冠上"搖號(hào)以來(lái)首個(gè)賣(mài)不動(dòng)"的樓盤(pán)，這些中介分銷(xiāo)合作并未大張旗鼓，而是偷偷進(jìn)行。

一家知名中介公司工作人員表示："現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)找中介分銷(xiāo)對(duì)很多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是件沒(méi)面子的事，因?yàn)檫@幾乎等于說(shuō)他們蓄客情況不理想，房子賣(mài)不出去。因此大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都會(huì)比較謹(jǐn)慎。"

杭州我愛(ài)我家品牌總監(jiān)周包軍也表示，目前我愛(ài)我家還沒(méi)有接到杭州市區(qū)首開(kāi)新盤(pán)的分銷(xiāo)合作。"現(xiàn)在樓市行情雖然有所降溫，但還沒(méi)有到很?chē)?yán)峻的地步。"他說(shuō)，我愛(ài)我家上一次做新房分銷(xiāo)，大概是前年的事情。

不過(guò)，若接下來(lái)銷(xiāo)售仍然不見(jiàn)起色，很多樓盤(pán)都無(wú)需搖號(hào)，到那時(shí)開(kāi)發(fā)商就會(huì)比較著急，不排除后期全面啟動(dòng)分銷(xiāo)，"真金白銀的銷(xiāo)量肯定比面子重要。"

"現(xiàn)在很多樓盤(pán)想要首開(kāi)售罄很困難，進(jìn)入推廣期后，我們可能會(huì)發(fā)動(dòng)中介、渠道、戶外等等，反正以前是怎么賣(mài)房的，現(xiàn)在就怎么賣(mài)，其實(shí)也就是回歸正常。過(guò)去一年多這種什么都不用做，只要有房子就有人來(lái)?yè)尩那樾?，其?shí)才是不正常的。"一位在去年拿了高價(jià)地的開(kāi)發(fā)商和記者聊天時(shí)如是說(shuō)。

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