旭輝城市布局戰(zhàn)向二三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)換

• 2018年9月29日 YangJinZhu來(lái)源：聯(lián)商網(wǎng) 396 19
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  行業(yè)集中度在不斷提升，不進(jìn)則退。新型組合房屋情報(bào)分析把握有力發(fā)展方向！

  “十三五”規(guī)劃對(duì)“十二五”規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行全面評(píng)估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，突出改革創(chuàng)新；遠(yuǎn)近結(jié)合，更加注重以解決長(zhǎng)遠(yuǎn)問(wèn)題的辦法來(lái)應(yīng)對(duì)...

去年以1040億元的總銷(xiāo)售挺進(jìn)全國(guó)房地產(chǎn)TOP15，旭輝在規(guī)模追逐的路上已越走越遠(yuǎn)。根據(jù)觀(guān)點(diǎn)指數(shù)2018年1-8月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜，旭輝今年前八月銷(xiāo)售排第14位，繼續(xù)領(lǐng)銜TOP15以?xún)?nèi)。

去年以1040億元的總銷(xiāo)售挺進(jìn)全國(guó)房地產(chǎn)TOP15，旭輝在規(guī)模追逐的路上已越走越遠(yuǎn)。根據(jù)觀(guān)點(diǎn)指數(shù)2018年1-8月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜，旭輝今年前八月銷(xiāo)售排第14位，繼續(xù)領(lǐng)銜TOP15以?xún)?nèi)。

2018年1月至8月，旭輝累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額916.9億元，幾乎接近去年全年銷(xiāo)售金額，該數(shù)字也是其2018年銷(xiāo)售目標(biāo)1400億元的65.49％。按照旭輝今年2600億元可銷(xiāo)售貨值計(jì)算，市場(chǎng)人士認(rèn)為，其全年銷(xiāo)售將超出1400億元，規(guī)模進(jìn)一步提升。

事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的根本在于土地，而土地的選擇則表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的判斷，以及對(duì)一座城市進(jìn)與退的選擇。作為閩系房企的佼佼者之一，旭輝規(guī)模的快速提升，很大程度上正得益于其在土地方面的準(zhǔn)確研判。

在一二三線(xiàn)城市之間的“跳躍、換擋”，為旭輝銷(xiāo)售的增長(zhǎng)騰挪了空間。另一方面，通過(guò)觀(guān)點(diǎn)指數(shù)對(duì)旭輝的研究，從一二線(xiàn)城市逐漸換步為二三線(xiàn)，是旭輝城市布局戰(zhàn)略的一大趨勢(shì)。

據(jù)了解，今年上半年，旭輝的主要銷(xiāo)售金額來(lái)自于25個(gè)城市，這些城市里面包括溫州、無(wú)錫、三亞、嘉興、鎮(zhèn)江、臨沂等多個(gè)三線(xiàn)城市，在總銷(xiāo)售金額中，三線(xiàn)城市對(duì)旭輝的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)達(dá)到14%。除此以外，2018年1-7月新增的土儲(chǔ)當(dāng)中，有近四成土地是旭輝從三四線(xiàn)城市中得來(lái)。

按照旭輝的說(shuō)法，在未來(lái)，三四線(xiàn)城市將占其20%以上的規(guī)模。這意味著，在一線(xiàn)核心城市存量時(shí)代特征逐步凸顯的情況下，旭輝的轉(zhuǎn)移二三線(xiàn)戰(zhàn)略將變得更為明顯。

規(guī)模事實(shí)與城市轉(zhuǎn)移

自2012年上市不足百億規(guī)模，到2017年成功實(shí)現(xiàn)1040億元的銷(xiāo)售，旭輝從百億到五百億的增長(zhǎng)花費(fèi)了四年的時(shí)間，而從五百億到實(shí)現(xiàn)千億的跳躍僅用一年，這種成倍、快速的規(guī)模增長(zhǎng)背后，是其調(diào)整城市布局的現(xiàn)實(shí)。

根據(jù)年報(bào)披露數(shù)據(jù)，2016年旭輝一、二、三線(xiàn)城市銷(xiāo)售占比分別為35.80%、62.40%、1.80%。2017年，旭輝一、二、三線(xiàn)銷(xiāo)售占比調(diào)整為14.80%、82.20%、3.00%。通過(guò)對(duì)比，在2017年1040億元的銷(xiāo)售中，一線(xiàn)城市對(duì)旭輝的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)值已經(jīng)明顯下降，取而代之是二三線(xiàn)城市貢獻(xiàn)比例的不斷提升。

據(jù)了解，旭輝今年上半年銷(xiāo)售金額主要來(lái)自25個(gè)城市的超過(guò)130個(gè)項(xiàng)目，這些城市里面就包括溫州、無(wú)錫、三亞、嘉興、鎮(zhèn)江、臨沂等多個(gè)三線(xiàn)城市。

旭輝披露的2018年中報(bào)顯示，今年上半年，其一線(xiàn)城市銷(xiāo)售占比已經(jīng)下降至5.70%，而二三線(xiàn)為旭輝提供了近95.00%的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)，當(dāng)中三線(xiàn)城市的銷(xiāo)售占比相比去年提升了超過(guò)10.00%，在三個(gè)城市中增長(zhǎng)最大。

這樣的變化與旭輝一直以來(lái)倡導(dǎo)“聚焦一二線(xiàn)”的戰(zhàn)略形成鮮明對(duì)比。毫無(wú)疑問(wèn)，旭輝有意減弱一線(xiàn)城市的布局，進(jìn)而加強(qiáng)二三線(xiàn)城市的投入比重。

觀(guān)點(diǎn)指數(shù)通過(guò)觀(guān)察發(fā)現(xiàn)，旭輝自2012年上市以來(lái)，在三線(xiàn)城市的銷(xiāo)售規(guī)模一直保持著3%以上的占比，該比例在2016年稍有所下降，隨后于2017年大幅增加。

事實(shí)上，自2016年9月新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，一線(xiàn)核心城市布局的房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨壓力，高地價(jià)、限房?jī)r(jià)擠壓了房企的利潤(rùn)與規(guī)?？臻g。

同時(shí)，由于二三線(xiàn)城市受政策調(diào)控影響相對(duì)于一線(xiàn)核心城市要低，一線(xiàn)城市所產(chǎn)生的外溢需求也通過(guò)二線(xiàn)及部分強(qiáng)三線(xiàn)的城市表現(xiàn)出來(lái)。不同地區(qū)及城市可銷(xiāo)售資源供應(yīng)的多元化，以及受惠二、三線(xiàn)城市銷(xiāo)售的良好表現(xiàn)，使得旭輝迅速在規(guī)模的擴(kuò)張上占領(lǐng)了優(yōu)勢(shì)。

除此以外，國(guó)內(nèi)城市不同發(fā)展階段的客觀(guān)因素，也成為旭輝在未來(lái)一段時(shí)間看好二三線(xiàn)城市的理由。旭輝管理層方面曾表示，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)最近幾十年的發(fā)展，一線(xiàn)核心城市的增量房開(kāi)發(fā)已經(jīng)過(guò)了高峰期，未來(lái)將更多轉(zhuǎn)向存量房市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，而二線(xiàn)及強(qiáng)三線(xiàn)城市將成為增量房開(kāi)發(fā)的新寵。

以商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年第二季度商用物業(yè)開(kāi)發(fā)指數(shù)同比下降12.1%；新增商用物業(yè)項(xiàng)目環(huán)比下降8.2%。當(dāng)中，一線(xiàn)城市新增購(gòu)物中心面積133萬(wàn)平方米，比去年同期下降40%。這意味著，在一線(xiàn)核心城市存量時(shí)代特征逐步凸顯的情況下，旭輝的轉(zhuǎn)移二三線(xiàn)戰(zhàn)略將變得更為明顯。

二三線(xiàn)土地與利潤(rùn)算法

值得一提的是，旭輝“聚焦一二線(xiàn)城市”的戰(zhàn)略至2013年逐步形成，其提出增加進(jìn)軍潛力較好的二線(xiàn)城市后，于當(dāng)年成功布局了杭州、沈陽(yáng)、武漢等城市。2014年起，旭輝先后進(jìn)入了南京、廣州、寧波等一二線(xiàn)城市以后，其在三線(xiàn)城市的布局也開(kāi)始發(fā)力，于2016年新進(jìn)宜興、佛山兩個(gè)三線(xiàn)城市。

從近兩年的拿地情況來(lái)看，也可以判斷旭輝城市布局重心的轉(zhuǎn)移。2017年，旭輝繼續(xù)進(jìn)入中山、臨沂、嘉興、太倉(cāng)、平湖、?？?、溫州，將三線(xiàn)城市的拿地占比提升到7%，另外，一二線(xiàn)城市的占比則為17%及76%。

最新的數(shù)據(jù)顯示，2018年1-7月，旭輝還進(jìn)入了諸如常州、衢州、徐州、蕪湖、臺(tái)州、南通、濰坊、淄博、濟(jì)寧等三線(xiàn)甚至四線(xiàn)城市。其于前7月共新獲取72宗地塊，合計(jì)總建筑面積955萬(wàn)平方米，新增貨值1800億元，當(dāng)中一二三線(xiàn)城市新增土地占比分別為7%、54%及39%。

事實(shí)上，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)向二三線(xiàn)城市的傾斜，一個(gè)顯著的效果是土地成本的迅速下降。觀(guān)點(diǎn)指數(shù)了解到，旭輝2017年的平均土地收購(gòu)成本達(dá)8000元/平方米，而在2018年上半年，旭輝平均土地收購(gòu)成本僅為6500元/平方米。市場(chǎng)人士向觀(guān)點(diǎn)指數(shù)表示，旭輝拿地成本的下降除了加大合作的因素之外，另一方面是加強(qiáng)了三線(xiàn)較低能級(jí)城市的投地。

截止2018上半年，旭輝共有約4040萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，貨值約6500億元。事實(shí)上，二三線(xiàn)相對(duì)低廉的土地成本也為旭輝的利潤(rùn)提供了一定的上升空間。中報(bào)披露顯示，旭輝2018年上半年核心凈利潤(rùn)為24.46億元，同比實(shí)現(xiàn)了近60%的增長(zhǎng)。期間，旭輝核心凈利潤(rùn)率為13.3%，總體上看，都表現(xiàn)出一個(gè)上升的趨勢(shì)。

值得一提的是，一方面旭輝加強(qiáng)二三線(xiàn)城市的布局為其土地成本及利潤(rùn)騰挪了空間，另一方面，進(jìn)駐的部分較低層級(jí)的三線(xiàn)城市也對(duì)其銷(xiāo)售均價(jià)造成了一定程度的影響。由于減少了一線(xiàn)城市的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)比例，旭輝在銷(xiāo)售均價(jià)方面錄得了一定下降。

據(jù)了解，旭輝2016、2017年銷(xiāo)售均價(jià)為1.82萬(wàn)元/平方米、1.65萬(wàn)元/平方米，至2018年上半年，該公司銷(xiāo)售均價(jià)進(jìn)一步下降至1.53萬(wàn)元/平方米，比上年同期下降近17%。對(duì)此，旭輝主席林中曾在中期業(yè)績(jī)會(huì)表示，下半年隨著一線(xiàn)城市貨值的推出，銷(xiāo)售均價(jià)會(huì)有進(jìn)一步的提升。

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