前三季度土地流拍面積達(dá)去年全年1.8倍 多地因樓盤(pán)降價(jià)引發(fā)糾紛

• 2018年10月9日 FanTianQing來(lái)源：新浪網(wǎng)、東方財(cái)富網(wǎng) 358 16
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  金融監(jiān)管趨嚴(yán)，融資環(huán)境寬中帶緊，房地產(chǎn)投資企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)有效投資？

  《2018-2023年房地產(chǎn)投資項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)》為中研普華公司獨(dú)家首創(chuàng)針對(duì)項(xiàng)目投融資咨詢(xún)服務(wù)的專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃書(shū)。計(jì)劃書(shū)分為：行業(yè)通用版、專(zhuān)業(yè)定制版。行業(yè)通用版是中研普華根據(jù)行業(yè)一般水平測(cè)算好了行B...

前三季度土地流拍面積達(dá)去年全年1.8倍，?多地因樓盤(pán)降價(jià)引發(fā)糾紛。

前三季度土地流拍面積達(dá)去年全年1.8倍，多地因樓盤(pán)降價(jià)引發(fā)糾紛。

今年以來(lái)，全國(guó)土地市場(chǎng)成交價(jià)格及溢價(jià)率持續(xù)下行，整體降溫趨勢(shì)持續(xù)。8日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年前三季度，全國(guó)300個(gè)城市各類(lèi)用地成交樓面均價(jià)2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢價(jià)率為16.1%；其中住宅用地成交樓面均價(jià)3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢價(jià)率為18.3%，較去年同期下降21.1個(gè)百分點(diǎn)。

今年以來(lái)，各大房企拿地態(tài)度普遍趨于謹(jǐn)慎，拿地規(guī)模紛紛回落。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年1-9月，受監(jiān)測(cè)的20家主要品牌房企共拿地2.2億平方米，同比下降20.9%；累計(jì)拿地金額9534億元，同比下降27.8%。

中國(guó)指數(shù)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，“究其原因，一方面，2017年品牌房企整體拿地規(guī)模處在歷史最高水平，基數(shù)偏高；另一方面，今年以來(lái)，受土地出讓條件嚴(yán)苛以及企業(yè)資金壓力驟升影響，品牌房企拿地更趨謹(jǐn)慎，拿地規(guī)模有所下降；同時(shí)，企業(yè)拿地布局下沉三四線(xiàn)，也是拿地金額下降的重要原因”。

受此原因影響，今年以來(lái)土地流拍加速，零溢價(jià)成交地塊增多。由于年內(nèi)土地出讓政策頻出，競(jìng)自持、競(jìng)配建、限房?jī)r(jià)等成為重點(diǎn)城市推地的要求，加之房企融資環(huán)境收緊、償債壓力加大等現(xiàn)狀，房企拿地更加理性，部分附帶條件較多的地塊以及部分非優(yōu)質(zhì)地塊遭遇流拍。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年前三季度，全國(guó)300城共流拍446宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積5645萬(wàn)平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍。“從流拍占比來(lái)看，三季度流拍面積占總推出面積的比重為9.3%，達(dá)近年來(lái)的最高值”。

“整體來(lái)看，三季度以來(lái)，在土拍條件嚴(yán)苛、企業(yè)資金壓力加大等因素影響下，企業(yè)拿地更趨謹(jǐn)慎，土地流拍數(shù)量顯著增加，前三季度流拍總量已明顯超過(guò)去年全年，三季度土地成交規(guī)模同比增幅收窄”。上述負(fù)責(zé)人表示，“與此同時(shí)，住宅用地成交樓面均價(jià)出現(xiàn)調(diào)整，溢價(jià)率繼續(xù)下行，前三季度地價(jià)同比下跌，三季度更是下跌約兩成，溢價(jià)率僅為11%，零溢價(jià)成交的地塊亦明顯增多，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)四季度，土地市場(chǎng)仍將保持冷靜”。

多地因樓盤(pán)降價(jià)引發(fā)糾紛

2008年，萬(wàn)科在全國(guó)降價(jià)促銷(xiāo)，杭州萬(wàn)科業(yè)主集體圍攻售樓處，要求退房。10年過(guò)去，相似的一幕又在杭州濱江新希望新城？未來(lái)海岸項(xiàng)目(后簡(jiǎn)稱(chēng)為項(xiàng)目)發(fā)生。由于該項(xiàng)目二期部分房源價(jià)格較一期有所下調(diào)，部分一期業(yè)主拉出橫幅維權(quán)。記者國(guó)慶期間走訪(fǎng)涉事樓盤(pán)了解到，項(xiàng)目二期降價(jià)僅涉及部分房源，且該房企9月下旬已經(jīng)與部分業(yè)主達(dá)成了退房且不收取違約金的協(xié)議。退房的業(yè)主數(shù)目說(shuō)法不一，大致數(shù)目在5-10戶(hù)之間。

公開(kāi)資料顯示，目前該項(xiàng)目先后推出兩批搖號(hào)房源，第一次一期是在8月下旬，推出36幢、40幢、41幢，房屋套數(shù)382套，戶(hù)型面積90㎡以下為16600元/㎡，90-140㎡均價(jià)為17200元/㎡。二期推出27幢、28幢，共155套房源，房源戶(hù)型為93-115㎡，90-140㎡，均價(jià)為16822元/㎡。從均價(jià)來(lái)看，兩次開(kāi)盤(pán)的90-140㎡，價(jià)差為378元/㎡。

不過(guò)在個(gè)別房型，價(jià)差則較為明顯。記者了解到，本次價(jià)格下調(diào)主要是針對(duì)項(xiàng)目二期頂層和底層的部分房源。其中，二期頂層115平方米的房源較一期均價(jià)下降了2200元/平米左右，92平方米的房源則相較下降了1400元/平米左右。這意味著同等面積房源，一期業(yè)主要比二期業(yè)主多花十幾萬(wàn)元至二十余萬(wàn)元不等，由此引發(fā)一期業(yè)主的維權(quán)行為。

“二期中的頂層、底層房源較一期有降價(jià)，但中間樓層漲了，這樣一降一漲后總體均價(jià)基本不變，這是公司為了銷(xiāo)售便利而對(duì)定價(jià)策略作的一點(diǎn)調(diào)整?！币晃徊辉妇呙捻?xiàng)目銷(xiāo)售告訴記者。

“降價(jià)35萬(wàn)的情況只在個(gè)別樓層和房源中存在，主要由于一期房源景觀更好一些，所以頂層、底層的定價(jià)也相對(duì)略高一些?！鼻笆鲰?xiàng)目銷(xiāo)售人員這樣解釋道。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，樓市接近拐點(diǎn)的情況下，降價(jià)項(xiàng)目出現(xiàn)糾紛的主要原因有三個(gè)，首先，開(kāi)發(fā)商定價(jià)隨意缺乏監(jiān)管，在房?jī)r(jià)中成本占比比較少，利潤(rùn)過(guò)高，部分項(xiàng)目預(yù)售周期過(guò)長(zhǎng)，比如北京通州很多項(xiàng)目從開(kāi)盤(pán)的不到5000元/平方米短短幾年上漲幅度超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。其中成本差別不大，房?jī)r(jià)過(guò)分偏離成本使得購(gòu)房者投資投機(jī)心理過(guò)盛。其次，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售過(guò)程中部分的部分違規(guī)行為或者承諾也為后續(xù)的糾紛埋下了隱患。最后，多年來(lái)房?jī)r(jià)從來(lái)沒(méi)有真實(shí)跌過(guò)，使得購(gòu)房者忽視了房屋作為商品價(jià)格不僅會(huì)漲，也會(huì)下跌。

記者同時(shí)了解到，部分一期業(yè)主的維權(quán)行動(dòng)并未影響到項(xiàng)目二期的銷(xiāo)售，項(xiàng)目二期推出的155套房源目前已經(jīng)售罄。限價(jià)政策導(dǎo)致的一二手房?jī)r(jià)格倒掛下，“買(mǎi)到即是賺到”仍確保了一手房的銷(xiāo)售。一個(gè)頗具戲劇性的細(xì)節(jié)是，由于二期部分房源低于一期，一期個(gè)別業(yè)主退房后轉(zhuǎn)而選擇購(gòu)買(mǎi)二期的房源。

公開(kāi)信息顯示，該項(xiàng)目位于杭州市蕭山區(qū)，并非市中心區(qū)域，但由于該區(qū)域新房供應(yīng)較少，且項(xiàng)目均價(jià)顯著低于周邊二手房均價(jià)，項(xiàng)目在該區(qū)域中仍均有較高性?xún)r(jià)比。

記者走訪(fǎng)項(xiàng)目周邊二手房市場(chǎng)了解到，項(xiàng)目所在地附近的住宅房源單價(jià)在20000-23000元/平方米左右，酒店式公寓單價(jià)在17000-19000元/平方米左右。

“附近住宅房源最高賣(mài)到過(guò)25000元一平方，現(xiàn)在回調(diào)了一點(diǎn)，目前附近有一些二手酒店式公寓在賣(mài)，單價(jià)在17000-20000元左右，所以如果能買(mǎi)到該項(xiàng)目的限價(jià)房，肯定是賺的，只是賺多賺少的問(wèn)題。”一位房產(chǎn)中介人士告訴記者。

一位杭州房產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者，今年杭州對(duì)新房?jī)r(jià)格做出限制，實(shí)行搖號(hào)購(gòu)房，這使得能搖中的購(gòu)房者大多都能買(mǎi)到比市場(chǎng)價(jià)格低的房子，“這其實(shí)在客觀上對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生了一種保護(hù)，所以這次該項(xiàng)目的維權(quán)相對(duì)比較平和，沒(méi)有出現(xiàn)打砸的現(xiàn)象。從目前的周邊而搜房?jī)r(jià)格來(lái)看，購(gòu)房者并沒(méi)有虧本的問(wèn)題，只是少賺一點(diǎn)而已”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，由于新房供給增加，包括北京、南京、深圳、寧波、福州等典型城市的庫(kù)存都有不同程度上升。于此同時(shí)，熱點(diǎn)城市仍處于嚴(yán)格調(diào)控之中，信貸收緊，不僅僅商業(yè)貸款繼續(xù)高壓，公積金政策在全國(guó)多個(gè)城市也開(kāi)始收緊，使得市場(chǎng)繼續(xù)開(kāi)始觀望?，F(xiàn)階段購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力很難再支撐市場(chǎng)繼續(xù)沖高，北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房?jī)r(jià)下行苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。

此外，樓市幾大信號(hào)也傳達(dá)出重要信息：

1、售樓處糾紛越來(lái)越多

目前樓市降價(jià)還未普遍，只在小部分城市的個(gè)案項(xiàng)目中出現(xiàn)。思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅表示，雖然“房住不炒”，但就算是自住型購(gòu)房者，也希望資產(chǎn)價(jià)值持續(xù)上漲，并在歷史的驗(yàn)證中對(duì)此抱以樂(lè)觀預(yù)期，因此很難接受房企的降價(jià)行為，特別是很短時(shí)間內(nèi)，樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)的下調(diào)。糾紛的出現(xiàn)，也是房企真實(shí)降價(jià)、樓市成交轉(zhuǎn)冷的體現(xiàn)形式之一。

2、搖號(hào)中簽率越來(lái)越高

搖號(hào)本是為了應(yīng)對(duì)熱點(diǎn)城市一手房一房難求的產(chǎn)物。當(dāng)搖號(hào)中簽率越來(lái)越高，甚至出現(xiàn)搖號(hào)補(bǔ)選的時(shí)候，這種信號(hào)值得玩味。以杭州為例，記者了解到，9月以來(lái)上市限價(jià)樓盤(pán)越來(lái)越多，購(gòu)房者趨于理性，觀望態(tài)勢(shì)明顯，搖號(hào)中簽率越來(lái)越高，多個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)搖號(hào)補(bǔ)選、開(kāi)盤(pán)未售罄等現(xiàn)象，甚至有部分樓盤(pán)出現(xiàn)撤銷(xiāo)搖號(hào)登記的現(xiàn)象。有業(yè)內(nèi)人士指出，或許未來(lái)非熱門(mén)樓盤(pán)將不需要搖號(hào)。

此外，一些銷(xiāo)售進(jìn)展不佳的樓盤(pán)開(kāi)始重啟引入中介分銷(xiāo)。而事實(shí)上，2017年以來(lái)的杭州樓市很少需要引入中介分銷(xiāo)，這也從一個(gè)側(cè)面反映了市場(chǎng)趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯變化。

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