廣州樓市限價(jià)松動(dòng)背后是對(duì)中央的試探 眾人期待進(jìn)一步消息

• 2018年10月22日 YangJinZhu來(lái)源：網(wǎng)易 1404 93
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  技術(shù)升級(jí)提升競(jìng)爭(zhēng)力，行業(yè)轉(zhuǎn)型增強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，智慧城市建設(shè)行業(yè)企業(yè)如何選擇？

  隨著智慧城市建設(shè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，大型企業(yè)間并購(gòu)整合與資本運(yùn)作日趨頻繁，國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的智慧城市建設(shè)企業(yè)愈來(lái)愈重視對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的分析研究，特別是對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境和客戶需求趨勢(shì)變化的深入研...

廣州郊區(qū)松動(dòng)限價(jià)有試探意味，賭的是中央是否能給放松空間。畢竟，少有沒(méi)有財(cái)政壓力的地方政府，各地都有松綁樓市的動(dòng)力，因此都在拭目以待廣州此舉的結(jié)果。

廣州郊區(qū)松動(dòng)限價(jià)有試探意味，賭的是中央是否能給放松空間。畢竟，少有沒(méi)有財(cái)政壓力的地方政府，各地都有松綁樓市的動(dòng)力，因此都在拭目以待廣州此舉的結(jié)果。

股票持有人、買家、賣家、兄弟城市，都在等待廣州限價(jià)松動(dòng)的進(jìn)一步消息。

10月19，廣州市增城區(qū)、南沙區(qū)、花都區(qū)“放開(kāi)限價(jià)”的消息在社交媒體廣為傳播，廣州市住建委19日連夜回應(yīng)，表明兩點(diǎn)態(tài)度：

1、要對(duì)新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制做優(yōu)化，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報(bào)備。

2、會(huì)繼續(xù)嚴(yán)格對(duì)新建商品住房開(kāi)展價(jià)格指導(dǎo)，保持調(diào)控連續(xù)性和穩(wěn)定性。

這個(gè)回應(yīng)，用的是優(yōu)化而不是取消限價(jià)的字眼，但它迅速被解讀為限價(jià)松動(dòng)、乃至樓市調(diào)控松動(dòng)的信號(hào)。

消息滿天飛。10月20日，被限價(jià)籠罩的另外三個(gè)一線城市北京、上海、深圳，以及全國(guó)不少熱點(diǎn)二線城市的樓市都陷入了奇妙的氛圍。對(duì)于開(kāi)發(fā)商，一種翹首以盼等待開(kāi)獎(jiǎng)，卻又不敢說(shuō)破的心情夾雜其中。投資客們則蠢蠢欲動(dòng)，以為這是一個(gè)各地調(diào)控放松的前奏。

事實(shí)上， 這場(chǎng)廣州限價(jià)松動(dòng)風(fēng)波只是央地博弈下的一次小小試探，它還在發(fā)酵，它的確是一個(gè)信號(hào)，但是一個(gè)控漲也控跌的信號(hào)。

這兩年，一線與熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)，在限價(jià)、限購(gòu)、限售、限貸等一系列調(diào)控舉措下，終于止住了快速上漲的勢(shì)頭。廣州突然放松限價(jià)，是否意味著這種小心翼翼的平衡即將被打破？

廣州有什么不一樣

《財(cái)經(jīng)》記者發(fā)現(xiàn)，這和廣州的財(cái)政邏輯有關(guān)。

本輪調(diào)控，一線城市力度最大。在四個(gè)一線城市里，廣州的財(cái)政壓力最大。廣州是唯一一個(gè)既需要向省級(jí)政府繳稅，也需要向中央政府繳稅的一線城市。兩邊繳稅，財(cái)力被轉(zhuǎn)移出去更多，廣州就像是一線陣營(yíng)里的“二線城市”，它的城市建設(shè)水平和力度也明顯弱于其他三個(gè)一線城市。

在這個(gè)局面下，廣州對(duì)土地財(cái)政的依賴程度超過(guò)其他三城，當(dāng)?shù)卣枰ㄟ^(guò)賣地去充實(shí)地方財(cái)政。當(dāng)市場(chǎng)冷卻，調(diào)控嚴(yán)厲之際，開(kāi)發(fā)商在廣州的拿地?zé)崆橐矔?huì)受影響，這導(dǎo)致廣州對(duì)放松樓市調(diào)控的需求遠(yuǎn)逾其他三城。

這次傳出限價(jià)松動(dòng)的城區(qū)，都是廣州的外圍郊區(qū)。

廣州原來(lái)的市區(qū)并不大。增城、南沙、從化等這些地方原本并不是廣州的直屬地區(qū)，屬于縣級(jí)市，城鎮(zhèn)化水平并不高，這些遠(yuǎn)郊區(qū)的房?jī)r(jià)和中心城區(qū)也沒(méi)法相比，房?jī)r(jià)落差一直很大。2015年以前，廣州遠(yuǎn)郊這幾個(gè)地區(qū)并非房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展熱點(diǎn)，土地供應(yīng)量也有限。

2015年，新一波房地產(chǎn)熱潮來(lái)臨，廣州市區(qū)大量樓盤(pán)迅速去化，政府在市區(qū)征地的難度也越來(lái)越大，廣州市隨后大力發(fā)展周邊郊區(qū)。相比市區(qū)，郊區(qū)土地多，拆遷量小，容易做新產(chǎn)業(yè)。

2017年3月之后，面對(duì)快速上漲的房?jī)r(jià)，中央再次嚴(yán)厲調(diào)控樓市，各地方政府也不得不跟進(jìn)。不過(guò)，廣州跟進(jìn)調(diào)控的動(dòng)作是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，不像其他一線城市一上來(lái)就全市限購(gòu)、限價(jià)，廣州起初對(duì)增城、從化、南沙等外圍區(qū)不限購(gòu)。而這些調(diào)控安全帶迅速吸引了珠三角投資客，一時(shí)間炒房熱度大漲，開(kāi)發(fā)商們也紛紛去這些地區(qū)拿地，樓板價(jià)屢創(chuàng)新高，帶動(dòng)廣州郊區(qū)房?jī)r(jià)明顯上漲，也拉高了整個(gè)廣州的商品房均價(jià)。廣州也因此出臺(tái)進(jìn)一步調(diào)控政策，外圍地區(qū)也進(jìn)入限價(jià)限購(gòu)，不再享受免調(diào)控紅利。這個(gè)政策延續(xù)至今。

開(kāi)發(fā)商的對(duì)策則是大名鼎鼎的“雙合同”，購(gòu)房合同上的房?jī)r(jià)即合同備案價(jià)并不高，但通過(guò)和業(yè)主簽署裝修合同等，把剩余房款轉(zhuǎn)移到裝修等明目上。業(yè)主付出的還是高房?jī)r(jià)，但是名義房?jī)r(jià)卻在限價(jià)令的區(qū)間之內(nèi)。在市場(chǎng)好的時(shí)候，“雙合同”符合各方利益：開(kāi)發(fā)商規(guī)避了限價(jià)令，業(yè)主心照不宣但求買到房，政府很可能也樂(lè)得睜一只眼，閉一只眼?！半p合同”的結(jié)果，既不違背中央調(diào)控大計(jì)，又不會(huì)掃開(kāi)發(fā)商的興，還不影響政府賣地。

時(shí)至今日，《財(cái)經(jīng)》記者發(fā)現(xiàn)，廣州“雙合同”模式存在的土壤正在逐步流失。也正是這個(gè)新變量，導(dǎo)致嚴(yán)密的樓市調(diào)控最先在廣州漏出一道縫隙。

“雙合同”基礎(chǔ)不再

最近一段時(shí)間，廣州房?jī)r(jià)在調(diào)控重拳下走出下滑曲線。當(dāng)房?jī)r(jià)下行，限價(jià)令就失去了原來(lái)的意義，形同虛設(shè)。而曾經(jīng)皆大歡喜的“雙合同”也失去了默認(rèn)基礎(chǔ)，反倒成了激化矛盾的源頭，讓廣州陷入沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“房鬧”之中。

因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的“雙合同”本身就不合規(guī)，所以房?jī)r(jià)下跌之后，業(yè)主們便堂而皇之地抱怨開(kāi)發(fā)商的所謂“精裝修”貨不對(duì)板，根本不值那么多錢。而之所以吵上臺(tái)面，是因?yàn)檫x擇了“雙合同”的業(yè)主承擔(dān)了更多的借貸成本，一旦房?jī)r(jià)下跌，業(yè)主的痛苦指數(shù)便上升。

舉個(gè)例子，你要在廣州買一套100平米的房子，假設(shè)真實(shí)單價(jià)3萬(wàn)一平米，總價(jià)300萬(wàn)，三成首付、七成貸款，你可以貸210萬(wàn)。但是因?yàn)橄迌r(jià)，你簽了“雙合同”，假設(shè)合同單價(jià)1.5萬(wàn)，網(wǎng)簽總價(jià)150萬(wàn)，七成貸款只能貸105萬(wàn)，你還有105萬(wàn)本該靠貸款的錢沒(méi)著落。

一些買房人選擇了小額貸款，或者消費(fèi)貸，去覆蓋這筆錢，但借貸成本明顯高過(guò)銀行貸款，在房?jī)r(jià)下行期，業(yè)主的不滿就會(huì)爆發(fā)。另一方面，監(jiān)管層打擊金融泡沫，禁止首付貸等資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，彌補(bǔ)貸款不足的資金渠道被切斷，延續(xù)“雙合同”會(huì)讓潛在購(gòu)房者無(wú)力買房。而開(kāi)發(fā)商在回款越來(lái)越難的情況下，不得不降價(jià)促銷，但這又損害了已購(gòu)房群體的利益，于是出現(xiàn)“房鬧”。房鬧越多，投資環(huán)境越差，也不利于廣州郊區(qū)繼續(xù)賣地。

因此，維系“雙合同”的基礎(chǔ)已經(jīng)動(dòng)搖，這個(gè)原本符合各方利益的東西，已變成一個(gè)不符合各方利益的東西。在這個(gè)背景下，廣州釋放限價(jià)松動(dòng)的消息，其實(shí)是防止出現(xiàn)新的“雙合同”，以免后續(xù)更大規(guī)模的群訴。

廣州市住建委的表態(tài)也是沖著“雙合同”拆分價(jià)格來(lái)的——“要對(duì)新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制做優(yōu)化，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報(bào)備?！?/p>

因此，這看上去更像是一次拆雷行動(dòng)。

央地博弈加劇

這次廣州郊區(qū)松動(dòng)限價(jià)，有一點(diǎn)試探中央反應(yīng)的意味，賭的是中央是否能給一點(diǎn)松動(dòng)空間。畢竟，少有沒(méi)有財(cái)政壓力的地方政府，各地都有取消限價(jià)的動(dòng)力，都在拭目以待廣州此舉的結(jié)果。

在中國(guó)，大多數(shù)二線城市都依賴土地財(cái)政。《中國(guó)2017年度財(cái)政預(yù)算執(zhí)行報(bào)告》顯示，對(duì)土地財(cái)政依賴度高的前五大省份分別為浙江、重慶、江蘇、山東、江西，其中浙江達(dá)到了113.5％。

樓市下行之后，土地流拍明顯增加。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示， 2018年1-7月流拍地塊總規(guī)劃建筑面積1663萬(wàn)平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.2倍。

一些城市想到了在戶籍上做文章，通過(guò)增加人口來(lái)拉動(dòng)需求。2018年上半年，全國(guó)有超過(guò)40個(gè)城市發(fā)布了各類型的政策吸引人才落戶，同時(shí)推出購(gòu)房?jī)?yōu)惠補(bǔ)貼，踩限購(gòu)政策邊界。

一旦廣州破局成功，中央給了調(diào)控空間，那么珠三角、其他一二線城市都有可能跟進(jìn)嘗試放開(kāi)限價(jià)，甚至放開(kāi)限購(gòu)。

一家國(guó)內(nèi)百?gòu)?qiáng)房企上海區(qū)域經(jīng)理在接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)表示，上海目前還沒(méi)有聽(tīng)到取消限價(jià)的風(fēng)聲，監(jiān)管的大方向還是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，不出現(xiàn)大漲大跌。但他相信，一旦購(gòu)房者信心觸底，政府的調(diào)控政策也會(huì)隨之變化。

一位龍頭房企廈門公司負(fù)責(zé)人告訴《財(cái)經(jīng)》記者，尚未聽(tīng)說(shuō)廈門有取消限價(jià)的政策，而且廈門樓市的關(guān)鍵是限購(gòu)，相比限購(gòu)，限價(jià)的影響小得多。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，廈門政府本已醞釀在下半年放松限購(gòu)等調(diào)控政策，但7月31日中央政治局作出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的表態(tài)后，上述調(diào)整無(wú)疾而終。

如今，央地關(guān)于樓市調(diào)控的博弈又一次進(jìn)入了關(guān)鍵階段。

不僅是地方政府，銀行也在試探監(jiān)管層的限貸底線。據(jù)錢江晚報(bào)報(bào)道，本周杭州多家銀行下調(diào)了房貸利率，首套房貸利率較基準(zhǔn)利率從上浮15%-20%，下調(diào)至上浮10%。放款速度也在加快，多家銀行表示只要手續(xù)齊備，7個(gè)工作日即可放款。

網(wǎng)絡(luò)金融服務(wù)公司融360發(fā)布的《2018年9月中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告》顯示，9月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.7%，創(chuàng)年內(nèi)新高，但增幅連續(xù)4個(gè)月下降。

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