一線城市新房和二手房全面降溫 區(qū)域分化依然明顯

• 2018年10月22日 ZhouXun來源：經(jīng)濟參考報 1473 98
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  行業(yè)去傳統(tǒng)因子迫在眉睫，房地產(chǎn)金融擁抱互聯(lián)網(wǎng)才能轉(zhuǎn)型升級并獲得提升！

  隨著社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展和社會生產(chǎn)力水平的進一步提升，房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展取得了一系列優(yōu)良成效，但也不可避免的存在一些問題，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度不足、金融風險集中等問題普遍...

四季度，在調(diào)控政策不放松的背景下,房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計未來幾個月市場將整體保持平穩(wěn)，多項指標漲幅將繼續(xù)收窄。

20日，國家統(tǒng)計局發(fā)布9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，一線城市新房和二手房全面降溫，4個一線城市新建商品住宅銷售價格由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%，二手住宅銷售價格由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。

業(yè)內(nèi)人士表示，價跌量穩(wěn)，“金九銀十”失色已是市場共識。在多方面因素影響下，房價九月大面積上漲的趨勢得到明顯緩解。四季度，在調(diào)控政策不放松的背景下,房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計未來幾個月市場將整體保持平穩(wěn)，多項指標漲幅將繼續(xù)收窄。

房價大面積上漲趨勢得到緩解

數(shù)據(jù)顯示，一線城市房價全面降溫。從環(huán)比看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%，其中，上海和深圳分別下降0.1%和0.2%，北京持平，廣州上漲0.4%;二手住宅銷售價格由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%，其中，北京和上海均下降0.2%，深圳持平，廣州上漲0.2%。

從二三線城市來看，房價依然呈現(xiàn)上漲之勢，但漲幅明顯放緩。數(shù)據(jù)顯示，31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.1%和0.8%，漲幅比上月分別回落0.2和0.5個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.9%和0.8%，漲幅比上月分別回落1.1和0.6個百分點。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在8月房價上漲刷新紀錄后，9月樓市漲幅明顯放緩，市場出現(xiàn)了退燒跡象。新建住宅9月份環(huán)比上漲1%，相比之前6月-8月的高峰期明顯回落。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，金九失色并不意外。9月樓市除中央宏觀調(diào)控外，北京公積金“認房認貸”、深圳731新政、上海共有產(chǎn)權(quán)等“一城一策”，對房地產(chǎn)市場進行精準調(diào)控。同時，從58安居客線上的數(shù)據(jù)來看，全國掛牌二手房源量環(huán)比下降，一線城市新增房源量環(huán)比跌幅普遍高于平均值。這也讓樓市出現(xiàn)普遍“降溫”態(tài)勢。

上海富大集團公司首席經(jīng)濟師張平表示，目前一線城市在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)高壓之下，走得較為平穩(wěn)。二線城市隨著調(diào)控政策重新收緊，上半年出現(xiàn)的人才引進、搖號購房等退潮，房地產(chǎn)又重新回歸理性。

張平認為，隨著投機炒房需求退出，前期集中釋放的當?shù)鼐用褓徺I力被預(yù)支，后續(xù)需求無法跟上，再加上房價處于高位，當?shù)刭徺I力難以支撐也是必然。

區(qū)域分化依然明顯

統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2018年前9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資88665億元，同比增長9.9%，增速比1-8月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資62806億元，增長14.0%，增速回落0.1個百分點。值得一提的是，這也是今年下半年以來，房地產(chǎn)投資增速首次回歸個位數(shù)。

張大偉表示，截至2018年9月，本輪房地產(chǎn)市場上漲周期已經(jīng)長達40個月，繼續(xù)刷新了中國房地產(chǎn)上漲周期最長歷史。樓市整體依然處于高位，但旺季未旺，反而多項數(shù)據(jù)漲幅放緩，出現(xiàn)逐漸平穩(wěn)的趨勢。以9月成交量來看，雖然1-9月總成交量同比有所上升，但從9月單月來看，全國商品房住宅銷售面積為1.68億平方米，同比下調(diào)了3.6%。這也是最近5個月首次出現(xiàn)同比成交量下調(diào)的現(xiàn)象。

數(shù)據(jù)顯示，前9月，房企房屋施工面積767218萬平方米，同比增長3.9%，增速比1-8月份提高0.3個百分點，較上月增長量減少0.3個百分點。新開工面積152583萬平方米，增長16.4%，增速提高0.5個百分點，較上月增長量減少1個百分點。房屋竣工面積51132萬平方米，下降11.4%，降幅收窄0.2個百分點。

土地成交方面，房企土地購置面積同比增長15.7%，增速比1-8月份提高0.1個百分點;土地成交價款10002億元，增長22.7%，增速回落1個百分點。

房地產(chǎn)銷售方面，商品房銷售面積同比增長2.9%，增速比1-8月份回落1.1個百分點。銷售額增長13.3%，增速回落1.2個百分點。

張大偉說，從全國市場看，分化依然非常明顯，特別是東部和東北銷售面積均出現(xiàn)了下調(diào)，而支撐樓市上漲的，主要是中西部市場的成交。

前三季度,全國商品房銷售面積同比增幅，在東部地區(qū)同比下降4.3%、東北地區(qū)同比下降3.5%的同時，中部、西部同比分別增長10.2%、8.9%。從成交額看，中西部同比上漲均超過20%。

這一分化同時也體現(xiàn)在房價上。在一二線重點城市房價漲幅紛紛回落的同時，中西部城市卻領(lǐng)銜9月房價漲幅。具體來看，漲幅超2%的城市均為中西部城市，西安新建商品住房價格環(huán)比漲幅高達6.2%，呼和浩特環(huán)比上漲2.8%，瀘州環(huán)比上漲2.6%，西寧、貴陽分別環(huán)比上漲2.1%。

四季度房價或松動

杭州作為房地產(chǎn)主力城市，今年上半年還出現(xiàn)“凌晨排隊、萬人搖號”的瘋狂場面，但僅過去5個月就出現(xiàn)新盤成交、價格雙降。

北京二手房主也開始松口，價格可談。例如東三環(huán)的一套670萬的兩居室，房子掛牌價格連續(xù)3天從初期的670萬降到后來的630萬。

張大偉認為，購買力難以再沖高。雖然當下全國房價上行城市依然占主流，但市場已經(jīng)出現(xiàn)了逐漸平穩(wěn)的跡象，調(diào)控政策嚴格的北、上、深、杭州、南京、合肥等城市，房價下行苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。

作為房價風向標的一二線城市，購房者預(yù)期明顯轉(zhuǎn)向，觀望者不斷增多。從58安居客房產(chǎn)研究院購房者和經(jīng)紀人信心指數(shù)來看，購房者信心指數(shù)為92.8，環(huán)比下降5.7%;經(jīng)紀人信心指數(shù)為102.9，環(huán)比下降2.3%。

在上述背景下，張波認為，受預(yù)期影響，以價換量將成為常態(tài)，而眾多房企也不例外，不得不在價格上做更多讓步以換取銷量。

究其原因，張波表示，9月樓市熱度已然“觸頂回落”，房地產(chǎn)調(diào)控難以放松，房企貸款難度未減，不得不讓步以改變成交乏力狀態(tài)。

“未來熱點城市開始進入賣不完時代，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等市場，庫存均出現(xiàn)了環(huán)比上升的現(xiàn)象，除少數(shù)熱點剛需項目外，去化率也快速下行?！睆埓髠フf。

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