北京限競房網(wǎng)簽率不足15％ 亦莊8個(gè)限競房集中上市

• 2018年10月25日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng)、新浪網(wǎng) 343 15
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  抓住機(jī)遇，加快發(fā)展！房地產(chǎn)金融行業(yè)更需要變中求穩(wěn)，難中求易！

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北京限競房網(wǎng)簽率不足15％，亦莊8個(gè)限競房集中上市。

據(jù)北京青年報(bào)報(bào)道，10月19日，北京以近80億元出讓了三宗限競房用地，其中除了房山青龍湖地塊底價(jià)成交外，其余兩宗位于亦莊的限競房用地，都出人意料地引發(fā)了激烈的競價(jià)。其中經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X89R1地塊吸引了4家競買主體參與現(xiàn)場競價(jià)，經(jīng)過55輪的競價(jià)，最終金隅以33.2億元，溢價(jià)率24.34％將其收入囊中，成交樓面價(jià)34836.26元／平方米。同區(qū)位的X89R2地塊，也經(jīng)過了25輪競價(jià)，最終被金茂＋中鐵建＋路勁聯(lián)合體以37億元攬入囊中，溢價(jià)率17.46％，成交樓面價(jià)32937.64元／平方米。

憑借土地市場的火熱，亦莊已經(jīng)成為北京樓市未來供應(yīng)的主要集中地。數(shù)據(jù)顯示，目前亦莊區(qū)域已經(jīng)確定案名，在售和即將開售的限競房項(xiàng)目就有6個(gè)，再加上新成交的這兩宗河西區(qū)的限競房用地，未來區(qū)域的限競房供應(yīng)總量在萬套左右。而這些項(xiàng)目又都有一些共同點(diǎn)：售價(jià)相差不大，戶型都受到政策限制，又都是品牌房企開發(fā)，同質(zhì)化本已十分嚴(yán)重，再加上大體量的供應(yīng)，無疑會讓區(qū)域的開發(fā)商們展開近身肉搏。在同一命題下，開發(fā)商將會如何破局，購房人用腳投票的結(jié)果如何，成為年內(nèi)樓市的一大焦點(diǎn)。

普通商品房、限競房、共有產(chǎn)權(quán)房集中入市

目前北京限競房最集中的區(qū)域就數(shù)南城的大興了，近幾年“南城計(jì)劃”和首都第二機(jī)場的政策利好讓大興區(qū)域的前景備受期待，而作為大興的重要板塊，亦莊板塊更是聚集了多個(gè)限競房新房項(xiàng)目。數(shù)據(jù)顯示，截至10月19日，大興區(qū)共有限競房項(xiàng)目13個(gè)， 其中6個(gè)位于大亦莊區(qū)域，包括首開熙悅林語、首創(chuàng)禧瑞天著、瀛海府、和悅?cè)A錦、萬和斐麗和即將入市的金麟府。

有趣的是，這些限競房項(xiàng)目售價(jià)相差不大，都在5.2萬元左右，所售戶型也都差不多。在10月19日最新成交的兩宗限競房用地同樣位于亦莊板塊，售價(jià)也控制在5.2萬元。一時(shí)間亦莊聚集了8個(gè)可售的限競房，供應(yīng)近萬套，這必然導(dǎo)致了相互的競爭關(guān)系。

一位亦莊限競房的潛在買家告訴記者，隨著可售限競房的增多，新盤開發(fā)商的態(tài)度也有點(diǎn)不一樣了。以前開發(fā)商都是奇貨可居，開個(gè)盤不是推三阻四，就是神秘兮兮的。今年可好，入市前先提早曝光戶型，供君選擇。預(yù)售證還沒批？也沒關(guān)系，可以先排個(gè)卡，開盤前一定提早通知。

根據(jù)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，北青報(bào)記者盤點(diǎn)了下8個(gè)限競房項(xiàng)目，全部位于五環(huán)至六環(huán)間。而且限價(jià)均在5.2萬元左右，項(xiàng)目間的價(jià)格差僅在百元左右。戶型方面，亦莊板塊的幾個(gè)限競房均瞄準(zhǔn)了改善人群，除了少數(shù)一居室和兩居室外，多數(shù)供應(yīng)的房源都是三居四居，面積段從56平方米一直到138平方米不等。

要知道亦莊區(qū)域的樓市供應(yīng)還不僅僅是限競房，還有在售的普通商品房和共有產(chǎn)權(quán)房。臨近南海子公園的亦莊金茂悅是亦莊區(qū)域的老項(xiàng)目了，連續(xù)多年成為區(qū)域銷冠，如今項(xiàng)目在售為亦莊金茂府部分，主打高端千萬級的科技別墅。另外，低總價(jià)的共有產(chǎn)權(quán)房已有三處落子亦莊，其中去年22.2億元成交的河西區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房用地，是亦莊單價(jià)最高的共有產(chǎn)權(quán)房，銷售價(jià)格為3萬元/平方米（含全裝修費(fèi)用），將提供千套左右的房源。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，亦莊的供應(yīng)未來將覆蓋高、中、低三個(gè)價(jià)位，其中供應(yīng)量最大、競爭最激烈的就是中等價(jià)位的限競房了。

北京限競房去化不達(dá)預(yù)期

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京樓市已經(jīng)入市25個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)29期15628套限競房，但網(wǎng)簽量只有2292套，簽約比例為14.7%，簽約均價(jià)為每平米49962元。即使計(jì)算預(yù)定未網(wǎng)簽的合計(jì)比例也僅約為30%，預(yù)計(jì)后續(xù)還將有1萬-2萬套限競房將在2018年四季度入市。

今年“銀十”以來，北京已經(jīng)取得預(yù)售證的住宅項(xiàng)目多達(dá)14個(gè)，總計(jì)7374套住宅，其中限競房達(dá)到了4439套，占比高達(dá)60.2%。

所謂限競房，是指以“限房價(jià)、競地價(jià)”的方式供應(yīng)土地，并開發(fā)的商品房項(xiàng)目。從今年6月開始，北京的限競房項(xiàng)目大規(guī)模入市，并對新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)帶來較大沖擊。

有業(yè)內(nèi)人士稱，看似原本應(yīng)該不愁銷售的限競房，市場預(yù)期卻出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。限競房密集供應(yīng)的情況下，開發(fā)商如今的營銷壓力非常大。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前限競房市場整體開盤去化率在四成上下。有消息稱，個(gè)別開發(fā)商已經(jīng)暗中降低限競房房價(jià)，但市場似乎并不買賬。整體看來，如此低的去化速度，令市場各方都始料未及。

值得一提的是，不僅限競房交易量不達(dá)預(yù)期。記者注意到，在上述14個(gè)入市項(xiàng)目中，包括一批售價(jià)在9萬元/平方米以上的豪宅項(xiàng)目。而據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年以來，單價(jià)“10萬元+”住宅產(chǎn)權(quán)的豪宅項(xiàng)目網(wǎng)簽只有67套，預(yù)計(jì)全年只有90套左右，暴跌76.6%。

鑒于此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年整體市場的低迷下行以及融資渠道收緊的資本環(huán)境，讓不少開發(fā)商都面臨資金鏈緊張、全年銷售業(yè)績難達(dá)預(yù)期的問題。在這樣的背景下，頂豪項(xiàng)目們也開始放下身段，向現(xiàn)實(shí)妥協(xié)，不再死磕“理想定價(jià)”。

重要的是，不再死磕價(jià)格的房企，能“降價(jià)跑量”就趕緊“降價(jià)跑量”的房企，已經(jīng)在全國范圍內(nèi)擴(kuò)展。

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