深圳舊改巨額利潤回報記：一棟房子7人瓜分 坐等巨額利潤回報

• 2018年10月28日 YaoEnHua來源：東方財富網(wǎng) 550 30
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  市場快速增長，建筑裝飾材料行業(yè)發(fā)展機遇大，如何驅(qū)動行業(yè)內(nèi)在發(fā)展動力？

  風險投資是在創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展初期投入風險資本，待其發(fā)育相對成熟后，通過市場退出機制將所投入的資本由股權形態(tài)轉化為資金形態(tài)，以收回投資，取得高額風險收益。全球風險資本市場已進入新一輪快速...

深圳舊改暴富記：一棟房子7人瓜分 坐等巨額利潤回報】隨著深圳樓市政策的進一步收縮，深圳商品房投資潮在逐步地冷卻，然而深圳的投資熱情并未因此銷聲匿跡。存在眾多歷史遺留問題的無產(chǎn)權舊改房，成為了投資客在深圳又一波追逐的熱土。

隨著深圳樓市政策的進一步收縮，深圳商品房投資潮在逐步地冷卻，然而深圳的投資熱情并未因此銷聲匿跡。存在眾多歷史遺留問題的無產(chǎn)權舊改房，成為了投資客在深圳又一波追逐的熱土。

近日，《等深線》記者發(fā)現(xiàn)，位于深圳市龍崗區(qū)的各大城市更新項目中均存在大量無產(chǎn)權回遷房交易?！褒垗彵＠剡w房”“龍崗萬科回遷房”……一個個打著“無需社保、不限購、買到就是賺到”的明碼標價的回遷房公開在百度貼吧中的“舊改吧”“城市更新吧”“深圳舊改吧”以及趕集網(wǎng)上掛賣銷售。

一份資料證明顯示，一棟總建筑面積為949平方米的房屋回遷房被7人所瓜分，其中一位為業(yè)主，其他6人均為投資客。隨著記者的深入調(diào)查，一條潛藏在百度貼吧，趕集網(wǎng)，利用“歷史遺留+開發(fā)商確權”的城市更新投資炒房的利益鏈逐漸浮出水面。

一棟房屋被7人瓜分

“通過我們可以直接和開發(fā)商簽署拆遷協(xié)議?！苯眨浾咄ㄟ^互聯(lián)網(wǎng)途徑，找尋到了專門做無產(chǎn)權舊改房買賣的中介。據(jù)其介紹，他們對無產(chǎn)權舊改房的非法買賣已經(jīng)做了有兩三年的時間，對于無產(chǎn)權回遷房確權問題早已“輕車熟路”。

事實上，無產(chǎn)權舊改房的買賣市場在法律界定上難以被認可，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條明確規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓，未完成回遷的舊改房沒有商品房房產(chǎn)證，私下交易屬于違法行為。然而該法律規(guī)定卻早已被“架空”。

大量的無產(chǎn)權回遷房直接在互聯(lián)網(wǎng)上公開掛售。

記者跟隨中介人員來到了位于深圳市龍崗區(qū)龍城街道龍西社區(qū)樓嚇、對面嶺片區(qū)，據(jù)了解，該片區(qū)舊改項目有不少村民委托的回遷房在售，項目承攬公司為深圳市勤誠達集團有限公司與保利置業(yè)集團有限公司合資的保誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該城市更新片區(qū)規(guī)劃有四期工程，其中一期已經(jīng)拆平開始動工建設，目前在買賣的是二期的回遷房。

據(jù)2014年3月31日龍崗區(qū)城市更新局的官網(wǎng)《關于龍城街道龍西社區(qū)樓嚇、對面嶺片區(qū)更新單元相關內(nèi)容的補充公示》介紹，龍崗區(qū)龍城街道龍西樓嚇、對面嶺片區(qū)更新單元經(jīng)市政府批準已列入《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃第一批計劃》，其更新單元面積為339280平方米，拆除重建范圍面積298940平方米。

而在這其中，一房屋基底面積為94.9平方米，總建筑面積949平方米的房屋竟被7人所瓜分。據(jù)中介提供此前已簽署完畢并蓋了公章的資料顯示，該房屋7名權屬人中只有1名為村民，其他均為投資者。在其出示的蓋有保誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公章的測繪報告復印件記者發(fā)現(xiàn)，其余6位是分別來自汕尾市陸河縣或深圳市本地的投資客。

中介表示，為了確保投資者能拿到蓋有開發(fā)商公章的拆遷補償協(xié)議，除了需要準備測繪報告外還需準備村股份公司對測繪報告面積的擁有證明。

根據(jù)一份蓋有深圳市龍西股份合作公司樓嚇分公司公章的證明記者發(fā)現(xiàn)，該證明標注了位于龍崗區(qū)龍城街道龍西社區(qū)樓嚇居民小組的某土地，證實一棟測繪出的房屋基地面積為94.9平方米，總建筑面積949平方米的房屋被7人所分。

中介告訴記者，李霞(化名)為本地村民，其他均為投資客。“過來投資回遷房都是購買100平方米、120平方米左右的整數(shù)建面，過渡期間租金按22元/平方米進行賠付，項目建成交房后你當時買了多少面積的回遷房就置換給你多少面積的商品房。”

巨額的利潤回報

事實上，無產(chǎn)權回遷房非法買賣在深圳各區(qū)域存在多年，且形成了一條成熟的灰色利益鏈，眾多無產(chǎn)權回遷房非法買賣信息在百度貼吧“舊改吧”“城市更新吧”以及趕集網(wǎng)公開掛售，更有甚者直接開設了“深圳小產(chǎn)權房網(wǎng)”掛售，許多投資者蜂擁而至。而其背后隱藏著巨大的利潤回報。

根據(jù)《中國經(jīng)營報》記者此前調(diào)查報道，一幅由中介公司制作的宣傳海報顯示，綠海城平湖輔城坳舊改項目分為意愿征集、簽協(xié)議、拆遷、打地基、封頂以及交樓等6個階段，每個階段的售價也節(jié)節(jié)上升，每平方米分別為16000元、25000元、35000元、45000元、50000元以及60000元的上升幅度，完成全部流程預計需要4年時間，價格增長幅度驚人。

一位名為趙文(化名)的中介人員表示：“樂觀估計，明年就能開始簽約，大概4年后就能交樓?！卑创擞嬎?，購買回遷房在4年內(nèi)的投資總回報率高達275%。

“保利置業(yè)剛入駐時回遷房單價在1萬元出頭，現(xiàn)在已經(jīng)升到了23500元/平方米，周邊商品房房價已經(jīng)漲到40000~50000元/平方米了，回遷賠付的紅本房至少能賣50000元/平方米以上?！绷硪晃恢薪槿藛T也向記者“打包票”。

《等深線》記者發(fā)現(xiàn)，由于深圳市樓市長期以來的供不應求，外加商品房、二手房“限購”“限外”“限售”的樓市調(diào)控政策，使得“不限購”“不限外”的無產(chǎn)權回遷房灰色交易市場成為了眾多投資者矚目的焦點。一份蓋有公章的證明以及協(xié)議，更是讓投資者對得以確權補償倍增信心。

“核查”漏洞

投資客要想獲得豐厚的利潤回報，就要按照這場灰色交易的游戲規(guī)則來辦事。如何獲得蓋有公章的確權補償協(xié)議成了關鍵。

上述中介人員向記者表示，為了讓投資者確權并簽署開發(fā)商的拆遷補償協(xié)議，在購買無產(chǎn)權回遷房的過程中，最核心的是簽署一份城市更新改造房屋拆遷安置補償協(xié)議中的附件——《龍崗區(qū)城市更新拆除范圍內(nèi)產(chǎn)權登記記錄的土地房屋權利人申報認定核查表》(下稱“核查表”)。

記者發(fā)現(xiàn)該核查表的漏洞著實讓多位投資客抓住了低價投資無產(chǎn)權回遷房的機遇，拿到了所購買的確權面積證明以及蓋有開發(fā)商公章的安置補償協(xié)議。

根據(jù)記者獲取的核查表與中介介紹的情況來看，事關投資客與原村民的確權權屬體現(xiàn)，均會填寫在核查表中對應的“房地產(chǎn)權利申報人(單位)”項中，而“房屋來源”是以合建的形式。

在該核查表的背面，需申報人承諾“申報內(nèi)容情況真實”，股份合作公司、居委會負責人簽署證實“申報人身份屬實”的相應承諾，最后由街道辦負責信息公示、是否收到異議、復核等程序。

除了簽署核查表外，在購置龍西保利置業(yè)的回遷房項目時，還需簽署一份“合作建房協(xié)議”。而“合作建房協(xié)議”則是用來出示與被搬遷業(yè)主間的“關系證明”。“ 合作建房，就是證明房子是業(yè)主和投資者一起出錢建設的，這些資料都是可以做的，合作建房日期到時候肯定會提前?！敝薪槿藛T向記者表示。

一位知情人士告訴記者，除了龍西社區(qū)保利置業(yè)的無產(chǎn)權回遷房需要出示與搬遷業(yè)主間的“關系證明”外，萬科與南約某開發(fā)商購置均直接簽署核查表即可?！澳莻€核查表才是最重要的，那個表要到土地中心蓋章，蓋章后要備案的，這個比律師見證更有效，這個章蓋上去就是確權了?！?/p>

過渡租金之“痛”

眾多投資者得以獲取蓋有公章的拆遷協(xié)議背后，折射的是眾多開發(fā)商過渡租金之“痛”。

據(jù)記者此前調(diào)查了解到，位于木棉灣的京基舊改項目，8月份過渡租金為35元/平方米/月，而在此前記者走訪了解到，按照規(guī)劃，木棉灣舊改拆除建設用地28.49萬平方米，而在8月份的簽約率為60%。

記者大致測算了一下，按照8月份的數(shù)據(jù)，每月京基集團需要付出的過渡租金高達588萬元。有中介直言：“一棟樓至少15萬元的過渡租金，你拖得起，開發(fā)商也拖不起?！?/p>

記者在走訪京基木棉灣舊改的過程中也了解到，開發(fā)商每個月需支付簽約村民一筆高昂的過渡租金，而緩慢的簽約進展卻遲遲難達實施階段，無產(chǎn)權回遷房買賣市場的適時出現(xiàn)，滿足了“交易即簽約”的承諾，無異于加速了城市更新的進度，這使得部分開發(fā)商對無產(chǎn)權回遷房買賣市場開始持以默許的態(tài)度。

京基集團木棉灣城市更新處人員此前曾告訴記者，他們會向投資客主動推薦中介，因為投資客購房后會立即簽約，有利于提高項目簽約率，加快舊改進度?！澳阋脑?，我這邊可以推薦合適的中介給你，我們城市更新處偶爾會有賣房的人過來，買下來就立即簽約?！?/p>

在接受記者采訪時，盡管京基集團在回函中單方面否認了有工作人員幫助介紹中介給投資客購置投資回遷房的情況，且強調(diào)投資客的行為是個人行為，與公司無關。但不能否認的是，每個月過渡租金的賠付對于開發(fā)商而言確實是一項巨額的資金。

此外，記者在龍崗區(qū)走訪了解到，位于龍西社區(qū)的保利置業(yè)城市更新項目過渡租金為22元/平方米，嚇屋片區(qū)的萬科城市更新項目過渡租金為20元/平方米，按照上述方式推算，每棟樓每個月的租金過渡費為2萬至10萬元不等。

中介人員向記者直言，過渡租金每月賠付是開發(fā)商在城市更新項目的“陣痛”?！八麄兠總€月要付過渡租金，所有的開發(fā)商的錢也不是自己的現(xiàn)金流，很多都是融資過來的，他們也希望把房子早點建起來賣出去，所以開發(fā)商會想辦法加快舊改?！?/p>

法律“空白”

無產(chǎn)權回遷房非法買賣背后，折射的是深圳市歷史遺留的無產(chǎn)權違建住房眾多，卻面臨著權屬“法律空白”、法不責眾的尷尬局面，而這倒逼了無產(chǎn)權回遷房灰色市場的滋生與泛濫。

一位深諳深圳城市更新的專家向記者表示，深圳歷史遺留問題用地是以億平方米去計算，而違法住房的合法權屬登記，目前在深圳的法律法規(guī)中尚屬空白?！拔以谏钲诩仁寝r(nóng)民又擁有自己的房產(chǎn)，但并沒有權屬證書，我怎么依法去登記領取權屬證書?目前沒有程序，沒法辦?！?/p>

對此，該專家指出，政府應該出臺違法住房建筑合法化的法律法規(guī)去引導規(guī)范灰色交易市場?！澳壳霸诋a(chǎn)業(yè)類、商辦類用房領域其實已經(jīng)有了相關法規(guī)，但是對于村民這種房產(chǎn)合法，確實一直以來還沒有明確的法規(guī)程序。我覺得如果政府要引導，就參考產(chǎn)業(yè)類、商辦類的違法建筑處理方式。針對村民的自建房。包括對無產(chǎn)權房產(chǎn)、歷史違建進行罰款和補繳地價，然后才可以頒發(fā)房產(chǎn)證。這樣就可以實現(xiàn)它的規(guī)范性?！?/p>

一位深諳深圳地產(chǎn)的專家則認為，隨著城市更新的速度在加快，這種亂象會逐步地減少?！斑@種非法交易很普遍，但隨著城市更新的步伐加快，政府在逐步地界定、確權然后將其納入到合法管理中，之后這種現(xiàn)象會逐步減少，當然這也是一個非常漫長的過程?！?/p>

“供求”矛盾

事實上，投資者得以從中賺取巨額的回遷回報，上述城市更新的專家認為根本原因在于供不應求導致高企的房價，才使得投機者有“利”可圖。而解決的根本之道在于加快城市更新速度以及擴大保障房供應。

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