北京樓市最新情況：新房項(xiàng)目恐慌式搶購(gòu)不再 二手房量?jī)r(jià)或走低

• 2018年11月27日 chinairnwz來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 525 28
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  投資與產(chǎn)出不成正比，裝修企業(yè)如何做出正確的投資規(guī)劃和戰(zhàn)略選擇？

  風(fēng)險(xiǎn)投資是在創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展初期投入風(fēng)險(xiǎn)資本，待其發(fā)育相對(duì)成熟后，通過(guò)市場(chǎng)退出機(jī)制將所投入的資本由股權(quán)形態(tài)轉(zhuǎn)化為資金形態(tài)，以收回投資，取得高額風(fēng)險(xiǎn)收益。全球風(fēng)險(xiǎn)資本市場(chǎng)已進(jìn)入新一輪快速...

　　今年以來(lái)，隨著樓市調(diào)控持續(xù)深入，全國(guó)各地土地市場(chǎng)出現(xiàn)了諸多變化。

　　而今天在北京，出現(xiàn)了13宗土地一起拍賣(mài)，這也創(chuàng)下了北京土地市場(chǎng)的新紀(jì)錄。

　　土地市場(chǎng)，降溫

　　記者在拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)觀(guān)察到，進(jìn)入四季度之后，北京土地供應(yīng)節(jié)奏明顯加快。就在今天，北京土地市場(chǎng)成交了12宗地塊，成交總金額達(dá)到了316.46億元，同時(shí)也是北京土地市場(chǎng)有記錄以來(lái)單天成交金額之最。

　　從成交結(jié)果來(lái)看，市場(chǎng)還是出現(xiàn)了明顯分化，數(shù)宗土地成交接近于底價(jià)成交，有一宗土地競(jìng)拍突破了價(jià)格上限。

　　12宗地塊中有11宗規(guī)劃了住宅建設(shè)用地，其中兩宗位于豐臺(tái)區(qū)四環(huán)外的地塊吸引了多家企業(yè)競(jìng)拍，兩宗土地的溢價(jià)率都在25%以上，成交金額合計(jì)近130億元。一宗六環(huán)外的土地溢價(jià)率意外地達(dá)到了近50%，這也是今天唯一一宗突破價(jià)格上限的宗地。像這樣突破價(jià)格上限的情況在今年的土地市場(chǎng)中十分少見(jiàn)，而市場(chǎng)整體成交溢價(jià)率也只有去年的一半。

　　中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜：據(jù)測(cè)算，它整個(gè)的溢價(jià)率，應(yīng)該是15%以上，但去年同期這個(gè)水平，大概是在30%左右。

　　土地市場(chǎng)的降溫，源自開(kāi)發(fā)商日趨緊張的資金面。研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示：10月份，40家典型上市房企完成融資金額，折合人民幣共計(jì)392.65億元，平均每家房企融資金額不到10億元，環(huán)比9月減少11.39%，這是該數(shù)據(jù)今年來(lái)單月首次跌破400億元大關(guān)，也是2017年1月以來(lái)的最低值。

　　而同時(shí)，融資成本卻不斷上升。近期恒大發(fā)行的五年期5.9億美元優(yōu)先票據(jù)，利率高達(dá)13.75%，創(chuàng)下全行業(yè)近期新高。

　　中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜：從資金端上來(lái)說(shuō)，成本越來(lái)越高，特別是在現(xiàn)在市場(chǎng)又出現(xiàn)一定程度的調(diào)整和變化之后。在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，企業(yè)拿地會(huì)更加理性。

　　新房項(xiàng)目，恐慌式搶購(gòu)不再

　　融資成本提升讓房企在拿地的時(shí)候更加的謹(jǐn)慎，而另一方面，下游新房銷(xiāo)售市場(chǎng)中，供應(yīng)大幅度增加，讓購(gòu)房人有了更多選擇，市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，購(gòu)房人恐慌性購(gòu)房的行為不復(fù)存在。

　　北京市海淀區(qū)某限競(jìng)房項(xiàng)目銷(xiāo)售：我們這邊所有的產(chǎn)品都是精裝交付的，裝修是送的，含在政府的限定價(jià)格里面。

　　位于海淀區(qū)中關(guān)村科學(xué)城北區(qū)的項(xiàng)目尚未開(kāi)盤(pán)，就已經(jīng)打出了“送精裝修”的旗號(hào)，裝修標(biāo)準(zhǔn)為每平米為3000元。海淀區(qū)集中了大量高科技企業(yè)，有著很強(qiáng)的住宅購(gòu)買(mǎi)需求，但近幾年的商品住宅供應(yīng)一直偏少，供求關(guān)系偏緊。因此，在政府限價(jià)的前提下，房企通過(guò)送精裝修的方式來(lái)變相降價(jià)，比較少見(jiàn)。

　　記者隨后又來(lái)到北京市豐臺(tái)區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目緊鄰地鐵10號(hào)線(xiàn)，銷(xiāo)售限價(jià)為每平米66000元左右，項(xiàng)目所處的四環(huán)內(nèi)區(qū)域近年已經(jīng)鮮有新房項(xiàng)目，并且未來(lái)也不會(huì)新增住宅供地指標(biāo)。但首批300多套房源，開(kāi)盤(pán)10天后，仍有相當(dāng)一部分房源在售。

　　西四環(huán)外的另一個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)開(kāi)始針對(duì)購(gòu)房人進(jìn)行意向登記，購(gòu)房人需凍結(jié)60萬(wàn)資金以參與搖號(hào)選房。記者來(lái)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，只有不到300位購(gòu)房人排號(hào)，占到全部可售房源的50%左右。

　　中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示：目前已有29個(gè)“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”商品房項(xiàng)目入市，總建筑面積約205萬(wàn)平方米，約17000多套，目前已網(wǎng)簽3000多套，網(wǎng)簽率僅18.5%，只有部分位置較好的項(xiàng)目去化情況較好，大部分項(xiàng)目的網(wǎng)簽率甚至低于18.5%的平均水平。

　　而未來(lái)，已確定將有480萬(wàn)平方米的供應(yīng)入市。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)：2019年入市規(guī)模將至少是2018年的2倍。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：2018年只是限競(jìng)房的先頭部隊(duì)入市，未來(lái)起碼還會(huì)有四萬(wàn)套左右的限競(jìng)房入市，他們之間的唯一的競(jìng)爭(zhēng)杠桿就是價(jià)格，帶來(lái)的結(jié)果是一旦價(jià)格戰(zhàn)開(kāi)始，就有可能會(huì)出現(xiàn)一些項(xiàng)目，降價(jià)的幅度比較大。

　　二手房，量?jī)r(jià)或走低

　　在土地供應(yīng)加大，新房市場(chǎng)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈雙重作用下，北京的二手房市場(chǎng)也悄然發(fā)生變化。那么，在當(dāng)前這種環(huán)境下，過(guò)去幾年一直占據(jù)著市場(chǎng)成交大頭的二手房市場(chǎng)又有哪些新變化呢?

　　在北京CBD附近一家中介門(mén)店，經(jīng)紀(jì)人通過(guò)電話(huà)正向客戶(hù)推銷(xiāo)的，不是二手房項(xiàng)目，而是周邊的新房項(xiàng)目。過(guò)去兩年中，北京二手房市場(chǎng)成交十分活躍，但隨著二手房成交量下降，中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)重心也從二手房轉(zhuǎn)到了新房與二手房并重。

　　北京中原地產(chǎn)四惠片區(qū)店董靳建明：二手房成交量不是特別大，像總戶(hù)數(shù)在6000戶(hù)左右的小區(qū)，它的月均成交量應(yīng)該在10套左右，跟今年的五六月份相比，成交量還是下降了。成交價(jià)格比今年的五月份，大概下降了百分之十到百分之十五。

　　目前，北京的限競(jìng)房中，90平米以下的中小戶(hù)型占總供應(yīng)量的70%，定價(jià)上也與周邊二手房接近甚至更低，而新房整體的稅費(fèi)成本更低，房齡更新，可貸款的成數(shù)也更高，因此新房對(duì)二手房購(gòu)房需求的分流和稀釋效應(yīng)，也開(kāi)始顯現(xiàn)。

　　貝殼研究院市場(chǎng)研究部分析師連蘭蘭：二手房業(yè)主的預(yù)期，出現(xiàn)了一個(gè)轉(zhuǎn)弱的趨勢(shì)，二手房業(yè)主的降價(jià)意愿有所增強(qiáng)，周邊新房如果出現(xiàn)降價(jià)，二手房業(yè)主的降價(jià)意愿會(huì)更強(qiáng)。

　　2016年，北京二手房的成交量為新房成交量的4.6倍，2017年，這一數(shù)字降低到3.3倍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：隨著限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)住房的逐步入市，這一比值還會(huì)進(jìn)一步降低。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：北京的限競(jìng)房已經(jīng)普遍性出現(xiàn)了一定的讓利，甚至有一些折扣，已經(jīng)多到五個(gè)百分點(diǎn)以上了。帶來(lái)的整個(gè)的市場(chǎng)的定價(jià)就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)變化，二手也會(huì)出現(xiàn)一些價(jià)格波動(dòng)，二手的價(jià)格還會(huì)有五個(gè)點(diǎn)到十個(gè)點(diǎn)左右的一個(gè)波動(dòng)幅度。

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