深圳市住建局將介入調查蛋殼公寓 2020長租公寓市場前景趨勢及規(guī)模分析

• 2020年6月5日 WuYaNan來源：搜狐 1462 97
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6月4日，一篇題為《租房遭遇陷阱，退租百般不易》報道引起社會各界關注，對于深圳市民反映的蛋殼公寓行為，深圳市人大代表、政協委員紛紛表示，政府職能部門應強力介入調查，對違規(guī)違法行為嚴格查處，同時，應聯合相關部門建立企業(yè)退市機制，針對蛋殼公寓等一類問題企業(yè)

資料來源：中研普華產業(yè)研究院

長租公寓市場發(fā)展趨勢規(guī)模分析

隨著國家相關政策的完善和市場環(huán)境的完善，長租公寓將有廣闊的發(fā)展空間：預計 2017年年底數字會達到400萬。預計2020年底，品牌公寓會超過1000萬間，市場占有率超過10%，將出現5-10家公寓數量超過100萬的品牌公寓企業(yè)。

服務式長租公寓有別于簡單以賺取租金差價為主要贏利點的傳統(tǒng)模式，而是有專業(yè)機構介入的專業(yè)化服務模式。此類公寓更多的是從人的角度，即C端去考慮效益，房子只是個載體，更重要的是社區(qū)運營和管理。租客用私人小空間去換取社交大空間，運營商則通過增加黏性，從各種衍生 挖掘額外效益。我目前，我國國內擁有規(guī)模公寓企業(yè)超過500家，公寓間數超過200多萬間。

國內市場的長租公寓現階段以重資產運營為主，有著較強的金融屬性。前期一次性投入規(guī)模較大且集中，而之后有較為穩(wěn)定的現金流收益。如裝修完成后，未來的現金流入主要是一次性收取的押金以及固定周期的租金流入和管理費用等，具備貼現融資的基礎，但是目前行業(yè)大部分企業(yè)尚處于“燒錢”階段，未實現真正的盈利。長租公寓整體租金回報率較低也是行業(yè)的痛點所在萬科長租公寓的租金收益率只有2%左右，除去稅費只有1.5%的收益;對于鏈家，長租公寓收入中70%是拿房成本，再加上15%的裝修分攤、10%的運營成本、5%的稅收，長租公寓的利潤幾乎為零。因此長租公寓整體盈利模式仍處于探索階段。盈利模式不明晰也是整個行業(yè)的痛點所在。

長租公寓未來發(fā)展前景如何?

在美國和日本等成熟市場，長租公寓已是一項成熟的投資級資產，其投資表現具有長期穩(wěn)定的租金回報且抗經濟周期能力強、投資回報率高、良好的資產流動性和資本化率走勢趨同辦公樓等特點。在中國，長租公寓市場還處于發(fā)展初期，僅有3%~5%的市場占有率，其投資市場正在開始形成，市場化程度還比較低，流動性也較為有限。中國擁有廣闊的租賃人口、但短期內有效供應相對短缺。隨著政府對支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優(yōu)勢共同合作，中國長租公寓投資市場有望迎來新一輪機遇。隨著長租公寓行業(yè)發(fā)展進入到深水區(qū)，行業(yè)資源、資本、業(yè)務等均開始向頭部企業(yè)集中，整個行業(yè)也可能進入到一個全新整合階段。

在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調下，長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一。2019年，在長租公寓行業(yè)遇冷的大環(huán)境下，房企長租公寓整體風格偏謹慎，規(guī)模拓展收縮，而將主要精力放在拓展房源的開業(yè)轉化方面。據悉，2018年TOP10房企長租公寓拓展的管理規(guī)模同比增速173%，2019年增速極大放緩，僅增長了18.9%，但累計開業(yè)規(guī)模增幅達到79.6%。截至2019年，國內TOP100規(guī)模房企中已布局長租公寓業(yè)務的企業(yè)占比接近1/4。從規(guī)模上來看，2019年TOP20房企長租公寓的累計開業(yè)房源規(guī)模已突破32萬間，成為集中式長租公寓的主力軍。2020年是全面建成小康社會和“十三五”收官之年，2019年底中央經濟工作會議重申要“大力發(fā)展租賃市場”，長租公寓作為租賃市場重要組成部分，未來仍將處于政策紅利期，市場仍大有可為。

目前中國長租公寓行業(yè)面臨四大挑戰(zhàn)。第一，重資產經營導致長租公寓企業(yè)盈利周期較長，目前國內長租公寓企業(yè)在高負債，資金壓力大的狀態(tài)下運營，其中資金壓力主要集中于長租公寓的裝修成本和租金成本兩個方面。第二，融資和稅收成本相對較高，目前租金分期業(yè)務的融資成本都在10%以上。而且稅收負擔較重，“營改增”后部分住房租賃機構稅負不降反增，累計超過租金收入的20%。第三，非規(guī)?；头菍I(yè)化不能存活，長租公寓企業(yè)持有的房源和租客數量必須達到一定的均衡點，才能實現盈利，只有具備一定規(guī)模和專業(yè)化服務水平的機構才能從殘酷的市場競爭中存活并獲得發(fā)展機會。然而，目前國內市場上長租公寓企業(yè)相對分散難以形成規(guī)模經濟效應。第四，租期的維穩(wěn)考驗長租公寓企業(yè)運營能力，中國目前住房租賃市場上的租期太短，一般分散式長租公寓租期為3-6年，集中式長租公寓租期為10年左右。房東和租客續(xù)約率低，房源和租客的不穩(wěn)定，這就造成了長租公寓企業(yè)運營成本過高。

對此，中研普華利用多種獨創(chuàng)的信息處理技術，對長租公寓行業(yè)市場海量的數據進行采集、整理、加工、分析、傳遞，為客戶提供一攬子信息解決方案和咨詢服務，最大限度地降低客戶投資風險與經營成本，把握投資機遇，提高企業(yè)競爭力。欲了解關于中國長租公寓行業(yè)具體詳情可以點擊查看中研普華研究報告《2020-2025年中國長租公寓行業(yè)全景調研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》。

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