工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 未來工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景

• 2021年10月20日 GuoMeng來源：互聯(lián)網(wǎng) 685 40
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中國“十四五”規(guī)劃提出，2025年戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重將分別提升至17%和10%。中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級將推動相關(guān)地產(chǎn)需求的快速增長。

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

近年來，工業(yè)地產(chǎn)利好政策頻出，助力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展。一方面發(fā)揮國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集作用，帶動多個國家創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展;另一方面完善工業(yè)地產(chǎn)融資渠道，穩(wěn)步推進(jìn)REITS融資。2020年工業(yè)用地供求平穩(wěn)增加，推動工業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。與國際成熟的工業(yè)地產(chǎn)市場相比，我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級階段。過去很長一段時間內(nèi)，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都不是一個完整發(fā)展的商業(yè)市場。隨著這兩年工業(yè)投資的興起，特別是住宅、商業(yè)類物業(yè)的價格日趨走高，投資回報(bào)日漸降低的情況下，越來越多的資金逐步向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，使得工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐步興起。

工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)過程中，對專業(yè)要求的程度和重點(diǎn)都是不同的。兩者都要要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，但商業(yè)地產(chǎn)還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作對于商業(yè)專業(yè)性的要求較高，是多個商業(yè)微觀問題綜合解決的結(jié)果，一般工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作則不需要進(jìn)行復(fù)雜的商業(yè)規(guī)范。

工業(yè)地產(chǎn)的贏利性主要是為工業(yè)生產(chǎn)提供了場所，能夠維持工業(yè)領(lǐng)域的正常發(fā)展。工業(yè)地產(chǎn)的盈利主要涉及到開發(fā)商和運(yùn)營商的利益。一般情況下，開發(fā)商主要是通過與制造商合作開發(fā)賺取適當(dāng)開發(fā)利潤，是自建再通過銷售或者出租獲取利潤，而運(yùn)營商則以其專業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)賺取租金收入和管理費(fèi);小業(yè)主則是自己生產(chǎn)賺取利潤，是出租獲取租金回報(bào)。

據(jù)中研普華研究報(bào)告《2021-2026年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報(bào)告》分析

圖表：工業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)有企業(yè)競爭

資料來源：中研普華研究員

在國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)銷售面積方面，從2015-2019年，銷售面積一直保持在上升的趨勢，反映出市場需求較高。2019年，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的銷售面積約為6918萬平方米，較2018年上漲了4.43%。

圖表：2015-2019年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)銷售面積情況

數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

未來工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景

工業(yè)地產(chǎn)作為城市眾多產(chǎn)業(yè)的空間物質(zhì)載體，自我國改革開放以來，它的發(fā)展經(jīng)歷了數(shù)量上的快速增長至膨脹和質(zhì)量上的起步到整合升級等不同發(fā)展階段。與國際成熟的工業(yè)地產(chǎn)市場相比，我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級階段。過去很長一段時間內(nèi)，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都不是一個完整發(fā)展的商業(yè)市場。

工業(yè)地產(chǎn)作為推進(jìn)我國改革開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，一直被視為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主戰(zhàn)場。工業(yè)地產(chǎn)是指一個國家或一個區(qū)域的政府，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，通過行政的、市場的多種手段，集聚各種生產(chǎn)要素，并在一定的空間范圍內(nèi)進(jìn)行科學(xué)整合，使之成為功能布局優(yōu)化、結(jié)構(gòu)層次合理、產(chǎn)業(yè)特色鮮明的工業(yè)企業(yè)聚集發(fā)展區(qū)或者稱產(chǎn)業(yè)群集。

中國“十四五”規(guī)劃提出，2025年戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重將分別提升至17%和10%。中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級將推動相關(guān)地產(chǎn)需求的快速增長。

未來行業(yè)投資前景如何?欲了解更多行業(yè)市場數(shù)據(jù)分析可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2021-2026年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報(bào)告》。

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