商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展前景趨勢

• 2022年11月23日 WuYaNan來源：互聯(lián)網(wǎng) 735 44
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在商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模方面，2021年中國大宗物業(yè)投資市場迎來快速復(fù)蘇，總成交額達(dá)到2730億元，同比上漲33%。展望2022年，在投資和出售意愿均有所提升的環(huán)境下，預(yù)計(jì)中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)大宗交易額將同比增長10%-15%，有望首次突破3000億元。

商業(yè)地產(chǎn)投資前景如何？我國商業(yè)地產(chǎn)具有投資規(guī)模大、回收周期長、專業(yè)接口多、現(xiàn)金流穩(wěn)定、配套服務(wù)要求高、改善生活品質(zhì)、提升城市價(jià)值等特點(diǎn)。相較于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)性更高，發(fā)展空間更廣闊。

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈

從商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整體情況來看，上游房地產(chǎn)主要可分為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和設(shè)備供應(yīng)商，整體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量眾多，包括保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)等。中游除了開發(fā)商外還包括物業(yè)運(yùn)營平臺等，還包括線上交易平臺和線下機(jī)構(gòu)等。下游應(yīng)用主要應(yīng)用除了商業(yè)、還包括居住和辦公等。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2022-2027年商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報(bào)告》顯示：

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展前景趨勢

商業(yè)地產(chǎn)是企業(yè)減碳的重要環(huán)節(jié)，綠色樓宇是企業(yè)房地產(chǎn)減碳中最主要和最直接的對象。在商業(yè)地產(chǎn)租賃需求持續(xù)“綠化”以及國內(nèi)建筑領(lǐng)域節(jié)能減排政策不斷加碼的趨勢驅(qū)動(dòng)下，投資者需規(guī)避租賃市場和政策風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)資產(chǎn)組合韌性。今年世邦魏理仕中國投資者意向調(diào)查顯示，已有22%的投資者表示愿意為符合ESG條件的資產(chǎn)支付略高的價(jià)格。

在項(xiàng)目運(yùn)營層面，綠色資產(chǎn)亦占有明顯優(yōu)勢，在大幅降低能耗、用水等運(yùn)營成本方面效果顯著。此外，商業(yè)地產(chǎn)投資者還可以通過綠色投資為項(xiàng)目創(chuàng)造新的收入來源。例如，通過在項(xiàng)目屋頂安裝光伏發(fā)電設(shè)備，采用“自發(fā)自用、余電上網(wǎng)”的模式，投資者在降低碳排放和運(yùn)營成本的同時(shí)，還可以獲得包括屋頂空間租金、余電銷售、充電樁、地方政府補(bǔ)貼等多項(xiàng)收入。

隨著我國人均可支配收入情況持續(xù)增長，我國居民商業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)增長。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)居民可支配收入自2011年起快速增長，到2021年已達(dá)到47412元。整體來看，居民消費(fèi)能力的持續(xù)提升是我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)需要商業(yè)消費(fèi)的驅(qū)動(dòng)才得以擴(kuò)張。

CBRE世邦魏理仕發(fā)布的《2022年中國房地產(chǎn)市場展望》報(bào)告指出，2022年中國經(jīng)濟(jì)增速將逐步向常態(tài)回歸，而逆周期調(diào)控和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型將共同為商業(yè)地產(chǎn)新周期注入活力。

在商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模方面，2021年中國大宗物業(yè)投資市場迎來快速復(fù)蘇，總成交額達(dá)到2730億元，同比上漲33%。展望2022年，在投資和出售意愿均有所提升的環(huán)境下，預(yù)計(jì)中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)大宗交易額將同比增長10%-15%，有望首次突破3000億元。

2022年全國購物中心的新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)與2021年基本持平，總量約900萬平方米，首層租金將繼續(xù)小幅上漲，一線城市和華東二線城市有望引領(lǐng)漲幅。

十一月商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)

10月共開出26個(gè)項(xiàng)目，新增體量約93萬平方米。頭部企業(yè)較為活躍，主要包括華潤萬象生活、龍湖集團(tuán)、珠海萬達(dá)商管等，期內(nèi)新入市項(xiàng)目也均由上述企業(yè)貢獻(xiàn)。新增簽約項(xiàng)目上，輕資產(chǎn)發(fā)展模式依然占據(jù)主導(dǎo)地位。期內(nèi)，樣本企業(yè)獲取的新項(xiàng)目以存量項(xiàng)目為主，資金壓力雖然較小，但更為考驗(yàn)企業(yè)的打造能力。

購物中心之外，社區(qū)商業(yè)、街區(qū)商業(yè)及奧特萊斯等業(yè)態(tài)開業(yè)項(xiàng)目不多，僅有4個(gè)項(xiàng)目，占比約15%。除金華萬泰奧特萊斯體量較大之外，其余項(xiàng)目體量較小。

期內(nèi)開業(yè)項(xiàng)目中，體量最大的為?？诿舛惓恰Ｗ鳛槿蜃畲蟮膯误w免稅店，該項(xiàng)目云集800多個(gè)國際國內(nèi)大牌，其中包括25個(gè)海南免稅店首進(jìn)品牌，以及78個(gè)海南離島免稅中免集團(tuán)獨(dú)家品牌。項(xiàng)目開業(yè)當(dāng)天，進(jìn)店人數(shù)超4.4萬人次，銷售額超6000萬元。

一線城市之外，更多品牌選擇將店鋪開在成都。該城市擁有良好的消費(fèi)環(huán)境和越來越多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目落地的支持，對首店品牌的吸引力日益增強(qiáng)。期內(nèi)，恰逢雙十一購物節(jié)，購物中心作為與消費(fèi)者消費(fèi)的前沿陣地，有著線上平臺不可比擬的場景體驗(yàn)優(yōu)勢。因此，觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測中的樣本企業(yè)均抓住此次機(jī)會，旗下的項(xiàng)目舉辦了不少促銷活動(dòng)，其中不乏一些新玩法。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢

11月以來，一系列針對民營房企的政策、措施密集出臺，顯示了監(jiān)管層對保證房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的信心和決心。隨著疫情防控的優(yōu)化，救市政策的落地，融資環(huán)境的放寬，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的加快，企業(yè)信心的回升，房地產(chǎn)市場最困難的時(shí)期已經(jīng)過去，商業(yè)地產(chǎn)市場有望率先走出低谷。當(dāng)前，對于房地產(chǎn)企業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，提升產(chǎn)品能力、品牌能力、運(yùn)營能力從而提升融資能力，無疑是應(yīng)對困境渡過難關(guān)的重中之重。

黨的二十大報(bào)告提出，堅(jiān)持把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上。商業(yè)地產(chǎn)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)嗎?拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”中，投資、消費(fèi)構(gòu)成內(nèi)需，是經(jīng)濟(jì)增長“主引擎”。商業(yè)地產(chǎn)既是投資也是消費(fèi)，是穩(wěn)增長穩(wěn)就業(yè)的前鋒。

未來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景如何?想了解關(guān)于更多商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)分析，請點(diǎn)擊《2022-2027年商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報(bào)告》。

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