行業(yè)數(shù)據(jù)分析 全球及中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析與未來趨勢預測

• 黃文玉 2022年12月1日 來源：中研報告 百度百科 互聯(lián)網(wǎng) 812 49
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房地產(chǎn)是一個綜合的較為復雜的概念，從實物現(xiàn)象看，它是由建筑物與土地共同構(gòu)成。土地可以分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結(jié)合在一起。

房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀如何?房地產(chǎn)是一個綜合的較為復雜的概念，從實物現(xiàn)象看，它是由建筑物與土地共同構(gòu)成。土地可以分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結(jié)合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產(chǎn)物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。

房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，也是一項法律權(quán)利。前者是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅商鋪、廠房、倉庫以及辦公用房等。地產(chǎn)指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)。有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。

在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標的也有三種存在形態(tài)，即土地(或土地使用權(quán))、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。法律意義上的房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財產(chǎn)權(quán)利，這種財產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實體中的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當權(quán)、租賃權(quán)等，由于和政府的財政收入密切相關及2008年后政府超發(fā)貨幣，在2008年以后，中國的房地產(chǎn)開始畸形發(fā)展，對城市工商業(yè)和市民生活造成嚴重影響和負擔。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預測報告》顯示：

一、全球房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析

2021年全球房價大漲：2021年3季度，美國房價漲幅高達18.5%，創(chuàng)10年來新高;2021年10月，加拿大全國平均房價同比漲幅高達23.44%;10月份，澳大利亞8個城市同比漲幅皆超16%;新西蘭全國房價平均漲幅高達23.4%;韓國房價漲幅也高達19%，創(chuàng)14年以來最大漲幅。

萊坊(KnightFrank)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年二季度，全球平均房價同比上漲9.2%，其中土耳其房價漲幅更是高達29.2%，位居全球第一。土耳其國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，10月份，房屋交易量137，401套，比去年10月增長14.9%，房產(chǎn)交易市場持續(xù)火爆。

2021年全球房價大漲的原因：此輪全球房價走高的原因是，許多國家的大規(guī)模政府刺激措施、供需失衡、建材價格上漲等均形成上漲推動力。加上多國央行“放水”，貨幣政策寬松造就的低利率環(huán)境進一步增加了房產(chǎn)市場的熱度。

此外，疫情所導致的全球經(jīng)濟停擺、貿(mào)易停運，大宗商品價格狂飆，建材價格也上漲飛快。2021年10月份，美國建筑成本同比增長12.3%，創(chuàng)下歷史新高，而建筑工人短缺、疫情導致的遠程辦公普及化推升了住房需求等因素也導致房價順勢上漲。

二、中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析

《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》出臺，其中明確表示：將堅持房子是用來住的、而不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。并按照規(guī)劃建設租賃用住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。

2020年6月，海南作出決定：堅決破除房地產(chǎn)依賴癥，繼續(xù)嚴格執(zhí)行全域限購等政策，實行現(xiàn)房銷售制度。2021年3月，郭樹清表示，房地產(chǎn)領域的核心問題還是泡沫比較大，金融化、泡沫化傾向比較強，是金融體系最大灰犀牛。

2021年7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負責同志，要求堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，切實履行城市主體責任，針對上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

銷售面積：2021年1-12月，商品房銷售面積為17.9億平方米，同比增長1.9%，比2019年1-12月份增長4.6%，兩年平均增長2.3%，12月同比降幅較上月擴大1.7個百分點至15.6%。其中，1-12月住宅銷售面積為15.7億平方米，同比增長1.1%，辦公樓銷售面積同比增長1.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比下降2.6%。

銷售額：2021年1-12月，商品房銷售額為18.2萬億元，同比增長4.8%，比2019年1-12月份增長13.9%，兩年平均增長6.7%。12月同比降幅較上月擴大1.5個百分點至17.8%。其中，1-12月住宅銷售額為16.3萬億元，同比增長5.3%，辦公樓銷售額同比下降6.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比下降2.0%。

2021年，全國房地產(chǎn)市場規(guī)模達歷史最高水平，商品房銷售面積接近18億平方米，商品房銷售額達18.2萬億元。全年市場整體表現(xiàn)創(chuàng)新高，但下半年以來房地產(chǎn)市場降溫態(tài)勢明顯，交易市場、土地市場情緒均明顯下滑，9月底，央行提出“兩個維護”后，中央和各部委頻繁釋放維穩(wěn)信號，政策底逐漸顯現(xiàn)，信貸環(huán)境持續(xù)改善，年底疊加企業(yè)“以價換量”營銷策略，部分需求擇機入市，新房成交規(guī)模連續(xù)回升，12月商品房銷售面積升至2.1億平方米以上，商品房銷售額超2萬億元，但同比降幅仍較大，銷售面積、金額同比降幅仍在15%以上，均較11月降幅略有擴大，當前購房者置業(yè)情緒仍不高。

2022年1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%;其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。2022年1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積888894萬平方米，同比下降5.7%。其中，住宅施工面積628278萬平方米，下降5.9%。房屋新開工面積103722萬平方米，下降37.8%。其中，住宅新開工面積75934萬平方米，下降38.5%。房屋竣工面積46565萬平方米，下降18.7%。其中，住宅竣工面積33771萬平方米，下降18.5%

綜合來看，2022年，預計房地產(chǎn)市場交易規(guī)模將高位回落，市場處于下行周期。當前市場觀望情緒短期或延續(xù)，疊加高基數(shù)效應，上半年全國商品房銷售規(guī)模同比降幅或繼續(xù)探底。

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