房地產還有發(fā)展空間嗎 房地產投資產業(yè)規(guī)劃及市場調研

• 吳亞楠 2023年7月11日 來源：互聯(lián)網 1220 79
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我國住房發(fā)展已從總量短缺轉為結構性供給不足，進入結構優(yōu)化和品質提升的發(fā)展時期，人民群眾對住房的要求從“有沒有”轉向“好不好”，房地產新發(fā)展模式的探索也將圍繞品質提升展開。

房地產還有發(fā)展空間嗎

業(yè)內人士表示，央國企在新的行業(yè)周期中的優(yōu)勢更加明顯，因為企業(yè)擁有相對穩(wěn)定的經營模式、良好的財務管理和注重長遠戰(zhàn)略規(guī)劃的特點，能更好地應對市場波動和行業(yè)變化，并提供穩(wěn)定的產品和服務。實際上，2023年的調查數(shù)據顯示，央國企的整體滿意度比行業(yè)均值高出3.0分，比民營企業(yè)高出4.2分，其中央企的整體滿意度更為突出，達到了80.2分。

7月11日，中指研究院發(fā)布的《2023年中國房地產顧客滿意度調查報告》顯示，近兩年中國城市居民的居住滿意度呈持續(xù)下滑的趨勢，2023年降至72.3分。其中，百強企業(yè)分化，頭部房企品牌效應進一步放大;央國企優(yōu)勢凸顯，總體滿意度穩(wěn)定，民企得分下滑明顯。

根據中研普華研究院撰寫的《2023年版房地產投資產業(yè)規(guī)劃專項研究報告》顯示：

房地產投資產業(yè)規(guī)劃及市場調研

1—5月份，全國房地產開發(fā)投資45701億元，同比下降7.2%;其中，住宅投資34809億元，下降6.4%。商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%，其中住宅銷售面積增長2.3%。商品房銷售額49787億元，增長8.4%，其中住宅銷售額增長11.9%。

1—5月份，房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積779506萬平方米，同比下降6.2%。其中，住宅施工面積548475萬平方米，下降6.5%。房屋新開工面積39723萬平方米，下降22.6%。其中，住宅新開工面積29010萬平方米，下降22.7%。房屋竣工面積27826萬平方米，增長19.6%。其中，住宅竣工面積20194萬平方米，增長19.0%。

我國住房發(fā)展已從總量短缺轉為結構性供給不足，進入結構優(yōu)化和品質提升的發(fā)展時期，人民群眾對住房的要求從“有沒有”轉向“好不好”，房地產新發(fā)展模式的探索也將圍繞品質提升展開。

深圳樓市過去的繁榮，大概率是建立在“加杠桿”之上的。且該主力人群主要有兩類，一類是基于“資產配置”視角的是高凈值人群，集中在金融、地產、創(chuàng)投等領域的私營企業(yè)主;另一類是基于“財富效應”加杠桿買房者，主要是一部分敢于在場外融資的各類房產投資炒房客。加杠桿帶來了房價漲價預期，剛需、換房者被裹挾進場，形成了全民貸款買房盛況。

截至2022年10月末，深圳房地產開發(fā)貸款大幅增長，開發(fā)貸余額7，368.71億元，同比增長24.76%。住房租賃貸款大幅增長，截至2022年10月末，深圳住房租賃貸款余額487億元，同比上升86.1%，其中保障性租賃住房貸款余額為74億元，同比上升223.6%。

7月3日，深圳市發(fā)布《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產權住房管理辦法》《深圳市保障性住房規(guī)劃建設管理辦法》(以下統(tǒng)稱“四個政府規(guī)章”)，將住房保障體系與國家住房保障體系全面銜接，保障各類住房困難居民住有所居。四個政府規(guī)章將于8月1日正式實施。

隨著深圳供給側改革推進，住房供應改善卓有成效。一是調減商辦用地，轉為住宅用地;二是將住宅用地占建設用地比重提升至25%;三是大規(guī)模增加公共住房供應?？紤]到深圳各大中心區(qū)不少有高達40%左右的商辦空置率，以及產業(yè)外遷，以后深圳更不缺住宅用地，因此未來一段時間深圳供應量大概率會保持充足。

房地產市場最新政策

7月10日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于延長金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關政策期限的通知》，將2022年11月發(fā)布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(以下簡稱“金融16條”)中規(guī)定了適用期限的兩條政策延期至2024年12月31日。

具體來看，延長的政策之一是，房地產企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資展期或調整還款安排。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

延長的政策之二是，2024年12月31日前向專項借款支持項目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類;對債務新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。此次政策延期能在一定程度上打消金融機構顧慮，進一步改善金融機構不敢貸、不愿貸等情況，鼓勵金融機構向專項借款支持項目發(fā)放配套融資，進一步改善房地產企業(yè)融資，穩(wěn)定市場信心和預期。

房地產市場投資規(guī)劃

人口、產業(yè)和交通仍然是房地產市場的核心驅動力，尤其是人口和產業(yè)，對市場的支撐作用更加明顯。從目前來看，北上廣深一線城市投資吸引力優(yōu)勢明顯。5月，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%。其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%;二、三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月持平分別轉為下降0.3%、0.2%。

房地產業(yè)未來發(fā)展的大勢是基本清晰的，發(fā)展新模式也須順應大勢。過去高杠桿、高負債、高周轉的模式積弊已久，已行不通。我國已經從過去的大拆大建走向開發(fā)與改造并重的城市更新階段;租購并舉之下，住房租賃在解決居住問題方面將發(fā)揮更突出作用;美好居住生活不僅需要更優(yōu)質的房子，還需要更好的配套和服務等。新發(fā)展模式的探索應在未來發(fā)展的大趨勢中尋找突破口。

房地產行業(yè)報告對中國房地產行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經濟環(huán)境、社會環(huán)境及技術環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機遇及挑戰(zhàn)。還重點分析了重點企業(yè)的經營現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對未來幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進行了專業(yè)的預判。

本報告同時揭示了房地產市場潛在需求與潛在機會，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當?shù)耐顿Y時機和公司領導層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

未來，房地產行業(yè)發(fā)展前景如何?想了解關于更多行業(yè)專業(yè)分析，請點擊《2023年版房地產投資產業(yè)規(guī)劃專項研究報告》。

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  2023年版房地產投資產業(yè)規(guī)劃專項研究報告

  產業(yè)規(guī)劃一般包括產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產業(yè)特征分析、產業(yè)發(fā)展目標和發(fā)展定位、產業(yè)發(fā)展重點方向、產業(yè)空間引導和產業(yè)發(fā)展政策等。隨著中國對外開放程度的深化，經濟全球化和區(qū)域化對產業(yè)發(fā)展的影響顯...

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