2023養(yǎng)老公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)前景分析

• 吳澳燕 2023年7月24日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 936 58
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據(jù)測(cè)算，預(yù)計(jì)“十四五”時(shí)期，60歲及以上老年人口總量將突破3億，占比將超過20%，進(jìn)入中度老齡化階段。2035年左右，60歲及以上老年人口將突破4億，在總?cè)丝谥械恼急葘⒊^30%，進(jìn)入重度老齡化階段。

2023年政府工作報(bào)告提出，積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，發(fā)展社區(qū)和居家養(yǎng)老服務(wù)，切實(shí)推動(dòng)老齡事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

我國(guó)養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展已見成效，截至目前，全國(guó)已經(jīng)設(shè)有養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施36萬個(gè)，床位812.6萬張。不過，相比老齡化人口而言，發(fā)展的程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

隨著老齡化社會(huì)的加速到來，養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)的崛起，以及自身轉(zhuǎn)型的需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要參與者。房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量開始轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)，不少房地產(chǎn)企業(yè)也開始謀劃多元化布局、尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。近年來，養(yǎng)老地產(chǎn)的前景普遍被市場(chǎng)看好，其中包括萬科、遠(yuǎn)洋、龍湖、越秀、珠江實(shí)業(yè)等多家上市房企都在加速搶灘養(yǎng)老市場(chǎng)。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國(guó)養(yǎng)老公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析及投資前景預(yù)測(cè)研究報(bào)告》顯示：

養(yǎng)老公寓是一種專供老人居住的專用住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的住宅類型。養(yǎng)老公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn)，其需求主要來源于老齡化人口的需要。

截至2021年底，全國(guó)60歲及以上老年人口達(dá)2.67億，占總?cè)丝诘?8.9%;65歲及以上老年人口達(dá)2億以上，占總?cè)丝诘?4.2%。

據(jù)測(cè)算，預(yù)計(jì)“十四五”時(shí)期，60歲及以上老年人口總量將突破3億，占比將超過20%，進(jìn)入中度老齡化階段。2035年左右，60歲及以上老年人口將突破4億，在總?cè)丝谥械恼急葘⒊^30%，進(jìn)入重度老齡化階段。

2023養(yǎng)老公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)前景分析

目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主要有三種運(yùn)營(yíng)模式：持續(xù)照料退休社區(qū)模式(CCRC)、全齡型社區(qū)模式、養(yǎng)老公寓模式。其中，全齡型社區(qū)多由房地產(chǎn)商直接開發(fā)，后續(xù)運(yùn)營(yíng)由養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)公司負(fù)責(zé)。

但不管是哪種運(yùn)營(yíng)模式，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合都是重中之重。記者采訪獲悉，越秀康養(yǎng)的運(yùn)營(yíng)模式是“醫(yī)養(yǎng)機(jī)構(gòu)+康養(yǎng)公寓+康復(fù)醫(yī)院”。圍繞養(yǎng)老服務(wù)，還搭建了護(hù)理培訓(xùn)(越之秀)、養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)融入、醫(yī)養(yǎng)融合研究、智慧養(yǎng)老、集團(tuán)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)基金等支持資源，其中醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、社區(qū)融入、智慧養(yǎng)老是其三大特色。

中國(guó)養(yǎng)老公寓市場(chǎng)的興起正當(dāng)其時(shí)，多產(chǎn)業(yè)結(jié)合將形成閉環(huán)優(yōu)勢(shì)。在中國(guó)一線及部分二線城市，一些有條件的老人對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)的需求，從一張養(yǎng)老床位向一套房、一種服務(wù)、一種生活方式發(fā)生轉(zhuǎn)變，由居家養(yǎng)老向機(jī)構(gòu)養(yǎng)老轉(zhuǎn)變。加上老年人養(yǎng)老費(fèi)用的承擔(dān)者，也就是其子女正處在事業(yè)黃金期，因此養(yǎng)老公寓市場(chǎng)的興起正當(dāng)其時(shí)。

隨著老年養(yǎng)老公寓行業(yè)的快速發(fā)展，目前已經(jīng)形成了一批具有規(guī)模和品牌的老年養(yǎng)老公寓企業(yè)，如慈壽、天福、長(zhǎng)青等。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2021年底，全國(guó)老年養(yǎng)老公寓總數(shù)已經(jīng)超過2萬家，覆蓋面積達(dá)到億平方米。同時(shí)，隨著老年養(yǎng)老公寓的不斷壯大，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈也在逐步完善，如醫(yī)療保健、餐飲服務(wù)、休閑娛樂等。

養(yǎng)老公寓一般可以理解為養(yǎng)老住宅疊加醫(yī)療配套服務(wù)的綜合開發(fā)模式，它的創(chuàng)新點(diǎn)在于適老化設(shè)計(jì)，可實(shí)現(xiàn)品質(zhì)地產(chǎn)和健康管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，對(duì)老年人實(shí)現(xiàn)護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)等日常起居服務(wù)。

從客戶群看，其主要面向高端養(yǎng)老客戶，如改革開放后第一批退休中產(chǎn)，主要集中在 50 歲至 65 歲年齡段，具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力和消費(fèi)需求。平安證券指出，富人變老將推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)朝著中高端方向變革。

關(guān)于推進(jìn)基本養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)明確，“十四五”時(shí)期重點(diǎn)聚焦老年人面臨家庭和個(gè)人難以應(yīng)對(duì)的失能、殘疾、無人照顧等困難時(shí)的基本養(yǎng)老服務(wù)需求。與之對(duì)應(yīng)，國(guó)家層面基本養(yǎng)老服務(wù)清單面向80周歲及以上老年人發(fā)放高齡津貼，對(duì)特困老年人進(jìn)行分散或集中供養(yǎng)、向經(jīng)認(rèn)定生活不能自理的老年人發(fā)放護(hù)理補(bǔ)貼并提供家庭支持服務(wù)，以及面向特殊困難老年人開展探訪服務(wù)等“規(guī)定動(dòng)作”。

隨著未來幾年人口老齡化加速及基礎(chǔ)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的不斷完善，" 銀發(fā)經(jīng)濟(jì) " 有望邁入產(chǎn)業(yè)爆發(fā)期。2025年我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將突破 12萬億元，2030年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將超過 20萬億元。根據(jù)全國(guó)老齡工委發(fā)布的《中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告》，2050年我國(guó)老年人口數(shù)量將達(dá)到 4.8億，消費(fèi)潛力將增長(zhǎng)到百萬億級(jí)，占 GDP的比例將達(dá) 33%，成為全球老齡產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)潛力最大的國(guó)家。

未來養(yǎng)老公寓的發(fā)展將在兩個(gè)維度上進(jìn)一步細(xì)分，縱深發(fā)展。

一方面，將“活力長(zhǎng)者”與“長(zhǎng)期照護(hù)”人群進(jìn)行概念上的區(qū)隔，養(yǎng)老公寓產(chǎn)品也應(yīng)由此進(jìn)行細(xì)分。大部分55歲至75歲的長(zhǎng)者群體，真正的需求并不是“養(yǎng)老”，而是“退休后的精彩生活和健康管理”;75歲至85歲或以上的長(zhǎng)者，才真正出現(xiàn)“養(yǎng)老”需求——即失能半失能和失智老人的護(hù)理型養(yǎng)老需求，他們才需要長(zhǎng)期照護(hù)服務(wù)。

另一方面，不同城市對(duì)老年公寓產(chǎn)品的需求不同，一線城市和二三線城市也將在不同的產(chǎn)品線上縱深發(fā)展。一線城市的養(yǎng)老觀念相對(duì)超前，養(yǎng)老公寓的發(fā)展主要圍繞低齡老人“退休生活和健康管理”和高齡老人的“照護(hù)需求”，產(chǎn)品類型主要包括嵌入式社區(qū)型老年公寓、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的獨(dú)立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、以及各類照護(hù)機(jī)構(gòu)等;而二三線城市則更多以“保險(xiǎn)+旅游+養(yǎng)老+住宅”的模式，在滿足一部分養(yǎng)老需求的同時(shí)，兼顧投資、度假等其他需求。

未來進(jìn)入老齡階段的人群，其養(yǎng)老住房需求無疑是巨大的，尤其在子女工作比較繁忙、疏于照顧的大前提之下，省心、宜居的養(yǎng)老產(chǎn)品將迎來春天。

更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國(guó)養(yǎng)老公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析及投資前景預(yù)測(cè)研究報(bào)告》。

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  養(yǎng)老公寓是一種專供老人居住的專用住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的住宅類型。養(yǎng)老公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn)，其需求主要來源于老齡化人口的需要。...

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