美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)貸款拖欠率達(dá)5% 商業(yè)地產(chǎn)擔(dān)保債券難以出售

• 黃江 2023年8月8日 來源：東方財(cái)富 448 23
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尋求出售商業(yè)地產(chǎn)貸款的銀行正面臨著一個(gè)枯竭的市場(chǎng)。近幾個(gè)月來，包括高盛和摩根大通在內(nèi)的銀行一直在試圖出售以寫字樓、酒店、公寓為擔(dān)保的債券，但許多銀行發(fā)現(xiàn)，這在投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的擔(dān)憂加劇之際并不容易。

越來越多的企業(yè)拖欠商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券，辦公室貸款拖欠率已達(dá)到5%，觸及2021年12月以來的最高水平。

美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)貸款拖欠率達(dá)5%

在美國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)貸款拖欠率升至2021年12月以來最高水平。在全球，辦公樓租賃在今年一季度都錄得負(fù)增長(zhǎng)。

事實(shí)上，利率上升、頑固的通脹和惡劣的經(jīng)濟(jì)狀況是經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)地產(chǎn)投資者熟悉的“敵人”，通常需要等到租金需求回升和借貸成本下降才能度過難關(guān)。不過，周期性的經(jīng)濟(jì)衰退也很少會(huì)引發(fā)大幅拋售，只要貸款人有信心投資者仍能償還貸款，并且地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值仍高于所借債務(wù)即可。

但分析師、經(jīng)濟(jì)學(xué)家和投資者都警告稱，這一次的商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)與以往周期性因素導(dǎo)致的疲軟不同，需要更長(zhǎng)時(shí)間才能復(fù)蘇。

隨著遠(yuǎn)程辦公變得司空見慣以及消費(fèi)者習(xí)慣性地在網(wǎng)上購物，紐約、洛杉磯和倫敦等城市充斥著空置的辦公樓和商場(chǎng)。這意味著市中心的摩天辦公樓和大型購物中心的價(jià)值可能需要更長(zhǎng)時(shí)間才能反彈。如果找不到租戶，房東和貸款人將面臨比此前幾個(gè)周期更痛苦的損失。

美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)遭受的陣痛才剛剛開始,未來如何演變值得關(guān)注。表面上看,其對(duì)資產(chǎn)總額23萬億美元的美國(guó)銀行體系構(gòu)成的直接風(fēng)險(xiǎn)很低:商業(yè)地產(chǎn)只占銀行資產(chǎn)的14%,寫字樓占總資產(chǎn)敞口的4%;目前商業(yè)地產(chǎn)貸款拖欠率仍低于1%。

全球商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)暴來襲?

尋求出售商業(yè)地產(chǎn)貸款的銀行正面臨著一個(gè)枯竭的市場(chǎng)。近幾個(gè)月來，包括高盛和摩根大通在內(nèi)的銀行一直在試圖出售以寫字樓、酒店、公寓為擔(dān)保的債券，但許多銀行發(fā)現(xiàn)，這在投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的擔(dān)憂加劇之際并不容易。

據(jù)知情人士透露，高盛和摩根大通，以及包括Capital One Financial Corp.和M&T Bank Corp.在內(nèi)的其他銀行，最近幾個(gè)月都在尋求出售商業(yè)地產(chǎn)貸款，尋求一次性出售和貸款組合交易的買家。因消息未公開，知情人士不愿具名。

知情人士透露，Capital One出售龐大的地產(chǎn)債務(wù)投資組合遇阻。

7月，有報(bào)道稱摩根大通探索出售3.5億美元由曼哈頓匯豐大樓作為抵押的貸款。該行已與潛在買家進(jìn)行接觸，尋求按面值出售該貸款，并提供低于市價(jià)的融資。

今年以來，借貸成本的上升使商業(yè)地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)中受沖擊最嚴(yán)重的領(lǐng)域之一。房地產(chǎn)銷售、尤其是寫字樓銷售急劇放緩，這使得房東和貸款機(jī)構(gòu)幾乎沒有什么指標(biāo)來確定某些資產(chǎn)的價(jià)值。在缺乏交易的情況下，利益相關(guān)者正密切關(guān)注著市場(chǎng)，看看銀行最終會(huì)以什么價(jià)格出售部分貸款。

據(jù)知情人士透露，第一資本金融(COF.US)一直難以出售大量寫字樓債務(wù)投資組合。該行首席財(cái)務(wù)官Andrew Young在7月對(duì)投資者表示，已將約9億美元貸款從其寫字樓投資組合中移至“待售”類別，以尋求擺脫這些債務(wù)。今年早些時(shí)候，韋伯斯特金融(WBS.US)出售了一個(gè)價(jià)值8000萬美元的投資組合，該組合與康涅狄格州、新澤西州和紐約州的寫字樓和多功能物業(yè)有關(guān)。

除了寫字樓，銀行還試圖出售公寓或酒店等其他類型房地產(chǎn)的債務(wù)。知情人士透露，高盛一直在尋求出售酒店和公寓的貸款。房地產(chǎn)分析公司Green Street的數(shù)據(jù)顯示，這類房地產(chǎn)的價(jià)格保持得相對(duì)更好。在截至7月的過去12個(gè)月里，寫字樓價(jià)格下跌了27%，相比之下，公寓價(jià)格下跌了16%，酒店價(jià)格則基本沒有變化。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年版商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》顯示：

據(jù)世邦魏理仕的研究報(bào)告，今年上半年，上海寫字樓市場(chǎng)凈吸納量21.9萬平方米，同比下調(diào)31.6%;新增供應(yīng)量52.9萬平方米，同比增加264.9%;租金下降至每月每平方米272.6元，部分寫字樓運(yùn)營(yíng)商主動(dòng)小幅下調(diào)租金，以期占據(jù)更多市場(chǎng)。

商業(yè)地產(chǎn)的公募REITs機(jī)遇

近日消息稱萬科在一次路演活動(dòng)中透露，正在嘗試發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)REITs，目前正處于首批申報(bào)階段。

本次申請(qǐng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs由旗下純商業(yè)地產(chǎn)公司印力集團(tuán)控股有限公司進(jìn)行，底層資產(chǎn)為杭州的一處購物中心。

而五天之前，百聯(lián)股份率先宣布計(jì)劃將“上海又一城”購物中心作為底層資產(chǎn)申報(bào)發(fā)行REITs;該基金暫定名為華安百聯(lián)消費(fèi)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，由華安基金承做。

百聯(lián)股份之后，天虹股份亦宣布，旗下天虹數(shù)科商業(yè)股份有限公司正在籌劃開展消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的相關(guān)工作。

今年3月24日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，同日，國(guó)家發(fā)改委披露《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》。

《通知》提出，政策原始權(quán)益人不能是住宅開發(fā)企業(yè)，但可以是房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán)的子公司。

此外，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

目前我國(guó)存在大量的商業(yè)存量資產(chǎn)，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，截止到2022年四季度，全國(guó)16個(gè)重點(diǎn)城市高品質(zhì)零售物業(yè)存量達(dá)1.02億平米，四個(gè)一線城市的高品質(zhì)零售物業(yè)存量達(dá)到4650萬平米，而此輪公募REITs開閘放水，將有助于盤活市場(chǎng)存量項(xiàng)目。

另一方面，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商而言，市場(chǎng)可供選擇的融資通道及退出路徑有限，公募REITs的落地，無疑將進(jìn)一步拓寬融資及退出渠道，提升國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度。

從3月份政策落地至今，已有三家企業(yè)積極響應(yīng)，并進(jìn)入申報(bào)階段，同時(shí)，包括合生創(chuàng)展、新城控股等企業(yè)也表示會(huì)積極考慮和安排推進(jìn)。

市場(chǎng)在改變，公募REITs的試點(diǎn)范圍也不斷擴(kuò)容。

7月18日，《商務(wù)部等13部門關(guān)于促進(jìn)家居消費(fèi)若干措施的通知》對(duì)外公布，通知提及“支持符合條件的家居賣場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)?！?/p>

這也意味著，接下來，家居賣場(chǎng)等零售商業(yè)，也有機(jī)會(huì)把握公募REITs帶來的紅利。

無論是百貨商場(chǎng)、購物中心等社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目納入REITs范疇，或是家居賣場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的擴(kuò)容，此輪新政明確支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行REITs。

《2023-2028年版商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》由中研普華研究院撰寫，本報(bào)告對(duì)該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2023-2028年版商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

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