中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資風險 中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析

• 周迅 2023年8月4日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 858 53
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從商業(yè)地產(chǎn)市場整體來看，過去庫存壓力高企的商業(yè)地產(chǎn)隨著新開工的減少、銷售的增加，近幾年存量開始減少，商業(yè)地產(chǎn)的風險逐漸降低。同時，由于城市城鎮(zhèn)化率、經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)存量的不同，城市間市場存在明顯分化，部分二三線城市仍然面臨較大的供應過剩風險

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資風險

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟、土地、物業(yè)、消費、辦公需求等多領域的發(fā)展息息相關。當下商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀頗為尷尬，一方面是商業(yè)地產(chǎn)交易活躍特別是外資投資行為，另一方面則是商業(yè)地產(chǎn)庫存問題待解。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風險預測分析報告》顯示：

商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價值取決于租金坪效、租金坪效取決于商戶零售坪效、零售坪效取決于新招商組合、新招商組合重點在于數(shù)字化新零售雙線品牌的引進，隨著傳統(tǒng)實體商家倒閉潮的到來，招商要重點轉(zhuǎn)向新零售品牌為主，并倒逼開發(fā)商自主投資自營新零售板塊，而自營新零售板塊比自持物業(yè)重要很多，物業(yè)就像硬件，沒有軟件的驅(qū)動就是一個爛殼沒有價值。

傳統(tǒng)百貨的、購物中心的關店潮會加速，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)大量的空置率以及租金收益大幅度下滑現(xiàn)象;三、四、五線城市會更慘烈，三、四、五城市大多屬于中小型開發(fā)商，幾乎90%以上開發(fā)商不具備自持物業(yè)的實力和運營能力，銀行資金又嚴禁進入商業(yè)地產(chǎn)，資產(chǎn)證券化的路線在這些市場也無法跑通，開發(fā)商唯一的資金來源是民間高息借貸，這樣大部分資產(chǎn)已經(jīng)質(zhì)押給資金方最終成為不良資產(chǎn)。

中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析

從商業(yè)地產(chǎn)市場整體來看，過去庫存壓力高企的商業(yè)地產(chǎn)隨著新開工的減少、銷售的增加，近幾年存量開始減少，商業(yè)地產(chǎn)的風險逐漸降低。同時，由于城市城鎮(zhèn)化率、經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)存量的不同，城市間市場存在明顯分化，部分二三線城市仍然面臨較大的供應過剩風險。

對于獨立商業(yè)發(fā)展商來說，盡管優(yōu)質(zhì)項目在運營穩(wěn)定期也能夠?qū)崿F(xiàn)較好的收益水平，一般持有物業(yè)投資回收期較長，對于資金占用較大。對于社區(qū)商業(yè)發(fā)展商來說，在綜合用地比例不斷提高的背景下，在住宅開發(fā)的同時加大社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，既通過部分持有商業(yè)的開發(fā)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，更重要的是通過商業(yè)配套為住宅銷售提供增值。同時，商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道在不斷拓寬，目前ABS發(fā)展迅猛，良好的持有型物業(yè)可以為開發(fā)商提供很好的基礎資產(chǎn)，這也增加了房企對優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的青睞。

未來商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè)，中小型開發(fā)商因缺乏內(nèi)容運營能力，在拿地成本、資金成本、開發(fā)成本和周轉(zhuǎn)速度沒有任何的優(yōu)勢;原有的自持物業(yè)要么低價快速變現(xiàn)，要么抵債成不良資產(chǎn)，只有少數(shù)基礎較好的開發(fā)商能夠生存下去。

商業(yè)地產(chǎn)帶流量的主力店商超、電影院、KTV、健身廳這些傳統(tǒng)標配本身面臨前所未有的關店潮，家樂福、沃爾瑪、華潤萬家每年在大量的關店，為什么呢?80、90、00后現(xiàn)在愿意到傳統(tǒng)商超去購物的已經(jīng)很少了，基本上都是手機下單送貨到家，靠中老年消費的傳統(tǒng)商超還能支撐多久?而電影院、KTV、健身廳這些高流量項目盈利效果也大不如前，大面積撤店也是必然的事情。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈主要是上游的地產(chǎn)開發(fā)、設備供應;中游的物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)運營以及商業(yè)地產(chǎn)的交易;下游則是個人或者企業(yè)租賃或購買后進行居住、商業(yè)、辦公和其他等等的用途。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈主要指得往往是上游的地產(chǎn)開發(fā)和中游的運營環(huán)節(jié)，目前隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，行業(yè)內(nèi)部開始整合，大部分的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)往往都是多元化經(jīng)營，不僅僅從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，還涉及運營、交易以及住宅類房地產(chǎn)的開發(fā)運營等業(yè)務。但隨著國家在房地產(chǎn)行業(yè)三道紅線政策的下臺，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始走向輕資產(chǎn)化運營的道路，開發(fā)與運營逐漸開始剝離，輕資產(chǎn)化運營成為行業(yè)趨勢。

近年來，中國房地產(chǎn)市場一度過熱，各種矛盾突顯。房地產(chǎn)市場難以合理發(fā)揮其應有的作用。在這種情況下，政府當及時出手發(fā)布了一系列政策，進行房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，彌補市場功能不足，促進商業(yè)房地產(chǎn)市場良好健康發(fā)展，尤其是2019年出臺的《關于在國土空間規(guī)劃中統(tǒng)籌劃定落實三條控制線的指導意見》，“三道紅線”政策明確了對房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿水平的要求限制，進一步促進了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)化發(fā)展。

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)較為繁榮，行業(yè)內(nèi)的企業(yè)數(shù)量較多，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)上游房地產(chǎn)開發(fā)參與企業(yè)主要有保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)等;設備供應商則種類較多，目前商業(yè)地產(chǎn)的設備需求逐漸向智能化、自動化發(fā)展，因此主要以大華股份、?？低曇约拔鏖T子電器等科技公司為主;行業(yè)中游物業(yè)、運營企業(yè)除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外還包括了亞朵生活、凱德集團等專門的商業(yè)物業(yè)運營管理企業(yè);交易平臺則還有鏈家、太平洋房屋以及房天下等專門的第三方房屋中介平臺企業(yè)。

本報告由中研普華咨詢公司領銜撰寫，在大量周密的市場調(diào)研基礎上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計局、國家商務部、國家發(fā)改委、國家經(jīng)濟信息中心、國務院發(fā)展研究中心、國家海關總署、全國商業(yè)信息中心、中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心、中國行業(yè)研究網(wǎng)、國內(nèi)外相關報刊雜志的基礎信息以及商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)研究單位等公布和提供的大量資料。

對我國商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)現(xiàn)狀、市場各類經(jīng)營指標的情況、重點企業(yè)狀況、區(qū)域市場發(fā)展情況等內(nèi)容進行詳細的闡述和深入的分析，著重對商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展進行詳盡深入的分析，并根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的政策經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)潛在的風險和防范建議進行分析。

了解更多行業(yè)數(shù)據(jù)詳情，可以點擊查閱中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2023-2028年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風險預測分析報告》。

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  2023-2028年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風險預測分析報告

  中研普華通過對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)長期跟蹤監(jiān)測，分析商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需求、供給、經(jīng)營特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提供深...

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