今年7月美國(guó)成屋銷售量數(shù)據(jù)分析 美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

• 曾燕 2023年8月23日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 656 38
• 繁體

目前，美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施激進(jìn)緊縮政策以抗擊通脹的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)是受沖擊最直接的領(lǐng)域，較高的借貸成本使買家和賣家都處于觀望狀態(tài)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。此外，由于庫(kù)存嚴(yán)重短缺推高房?jī)r(jià)是其房屋銷售停滯、房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度下降的另一個(gè)重要原因。

目前，美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施激進(jìn)緊縮政策以抗擊通脹的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)是受沖擊最直接的領(lǐng)域，較高的借貸成本使買家和賣家都處于觀望狀態(tài)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。此外，由于庫(kù)存嚴(yán)重短缺推高房?jī)r(jià)是其房屋銷售停滯、房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度下降的另一個(gè)重要原因。

今年7月美國(guó)成屋銷售量數(shù)據(jù)分析

美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(National Association of Realtors)當(dāng)?shù)貢r(shí)間22日公布數(shù)據(jù)顯示，今年7月美國(guó)成屋銷售量環(huán)比下降2.2%，銷售量低于市場(chǎng)預(yù)期。

數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)7月成屋銷售量按年率計(jì)算為407萬套，較去年同期減少16.6%，其中東北部和中西部成屋銷售量較去年同期減少超過20%。價(jià)格方面，7月成屋價(jià)格中值為40.67萬美元，同比增長(zhǎng)1.9%，是今年1月以來首次出現(xiàn)價(jià)格同比上漲。庫(kù)存方面，7月底待售房屋共111萬套，環(huán)比增長(zhǎng)3.7%，同比則下降14.6%。按照當(dāng)前銷售速度，需要3.3個(gè)月售出市場(chǎng)上的所有房屋。在供需平衡的市場(chǎng)，通常需要5個(gè)月至6個(gè)月來售出市場(chǎng)上所有房屋。

美媒分析認(rèn)為，受美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)加息應(yīng)對(duì)通脹影響，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷。近來美國(guó)長(zhǎng)期國(guó)債收益率走高推高了房貸利率。高房貸利率和低庫(kù)存是導(dǎo)致成屋銷售量減少的主要原因。高房貸利率削弱了潛在購(gòu)房者的購(gòu)買力導(dǎo)致購(gòu)房需求減少，但庫(kù)存嚴(yán)重不足仍推高了房?jī)r(jià)。對(duì)于價(jià)格較低的房屋，競(jìng)價(jià)購(gòu)買仍非常普遍。

據(jù)美國(guó)住房金融機(jī)構(gòu)房地美(Freddie Mac)17日公布數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)30年期固定抵押貸款平均利率升至7.09%，創(chuàng)造自2002年4月以來的最高紀(jì)錄。

由此可見，美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)影響是多維度的。與一年前相比，美國(guó)住房通貨膨脹率上升了7.7%。受此影響，美國(guó)長(zhǎng)期抵押貸款利率已經(jīng)超過7%，導(dǎo)致美國(guó)購(gòu)房者住房負(fù)擔(dān)能力降至幾十年來最低。根據(jù)房地美8月17日公布的數(shù)據(jù)，截至該周，美國(guó)30年期固定抵押貸款平均利率為7.09%，高于上周的6.96%。而一年前，30年期固定利率只是5.13%。由于抵押貸款成本增加，購(gòu)買房屋的成本增高，使之前鎖定較低利率的美國(guó)房主不愿出售房屋。而低庫(kù)存和高成本的結(jié)合，給潛在購(gòu)房者增加更大壓力，導(dǎo)致房屋銷售量比一年前下降了約20%。

從購(gòu)房者角度來看，隨著抵押貸款利率的上升，加上高房?jī)r(jià)影響，美國(guó)購(gòu)房者也將難以找到較為經(jīng)濟(jì)適用的房子。Redfin最近的一項(xiàng)研究顯示，目前超過90%的抵押貸款房主的利率為6%或更低，這意味著他們會(huì)留在當(dāng)前的房屋中，而不是出售房子或換房，那樣會(huì)帶來更高的借貸成本。這使得市場(chǎng)上待售房數(shù)量極低，從而維持了房?jī)r(jià)在較高水平。

隨著買家活動(dòng)的減少，更多的建筑商再次使用銷售激勵(lì)措施。據(jù)一份統(tǒng)計(jì)顯示，現(xiàn)在通過削減價(jià)格促銷房產(chǎn)的建筑商份額從7月的22%上升到8月的25%。包括買斷利率等措施的建筑商份額，在8月從52%上升到55%。但這仍然低于去年年底的62%。從區(qū)域上看，按3個(gè)月移動(dòng)平均計(jì)算，僅美國(guó)東北部的建筑商信心指數(shù)上升了4點(diǎn)至56點(diǎn)。在中西部和南部，信心指數(shù)分別保持在45點(diǎn)和58點(diǎn)，沒有變化。在住房最昂貴的西部，信心指數(shù)下降了1點(diǎn)至50點(diǎn)。

美國(guó)銀行近期發(fā)布的研究報(bào)告顯示，在美國(guó)人口急速增長(zhǎng)且住房存量緊張的城市，購(gòu)房者正面臨著可用房屋長(zhǎng)期短缺的難題。這些城市人口激增、勞動(dòng)力市場(chǎng)活躍且住房庫(kù)存量低。其中，圣安東尼奧、達(dá)拉斯、休斯敦、奧蘭多這4個(gè)城市的短缺情況尤為明顯。與2019年同月相比，奧蘭多今年8月的房?jī)r(jià)上漲58%，達(dá)拉斯上漲49%。美國(guó)銀行研究報(bào)告表示，雖然住房庫(kù)存較低的城市已集中力量建設(shè)新住宅，但美國(guó)的人口流動(dòng)趨勢(shì)若沒有改變，相關(guān)城市的住房需求依然強(qiáng)勁，供應(yīng)也不一定跟得上。

美國(guó)房地產(chǎn)交易價(jià)格分析

雖然高利率有效壓制了購(gòu)房需求，房地產(chǎn)交易量大幅萎縮，但是美國(guó)房地產(chǎn)交易價(jià)格卻在持續(xù)抬升。房?jī)r(jià)也開始出現(xiàn)了環(huán)比轉(zhuǎn)正。根據(jù)Redfin的數(shù)據(jù)，庫(kù)存緊張導(dǎo)致美國(guó)各地房?jī)r(jià)大幅上漲，市場(chǎng)上百萬美元以上住房的占比正接近歷史高位。Redfin的研究人員提出，庫(kù)存緊張是更多住房?jī)r(jià)格突破七位數(shù)大關(guān)的主要原因。今年2月，這一數(shù)字一度降至7.3%的12個(gè)月低點(diǎn)。

利率上行意味著支付利息的增長(zhǎng)，高利率削弱了購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)買力。但截至目前，尚沒有美國(guó)加息停止的明確跡象。相反，美聯(lián)儲(chǔ)公布7月議息會(huì)議紀(jì)要顯示，多名與會(huì)者認(rèn)為，在除住房以外的核心服務(wù)項(xiàng)方面，尚未出現(xiàn)明顯的通脹下降壓力。由于通脹仍遠(yuǎn)高于現(xiàn)有目標(biāo)，且勞動(dòng)力市場(chǎng)依然緊張，大多數(shù)與會(huì)者繼續(xù)認(rèn)為通脹存在重大上行風(fēng)險(xiǎn)，因此可能需要進(jìn)一步緊縮貨幣政策。在會(huì)議紀(jì)要公布后，市場(chǎng)預(yù)期9月加息概率突破一成，較公布前有所提升，這對(duì)房地產(chǎn)而言無疑是一拳重?fù)簟?/p>

本月初，房利美公布的一項(xiàng)調(diào)查顯示，由于房屋供應(yīng)庫(kù)存仍然稀缺和房?jī)r(jià)降溫停滯，認(rèn)為現(xiàn)在不是買房好時(shí)機(jī)的消費(fèi)者比例在7月達(dá)到了13年來的最高水平，達(dá)到82%，這是該公司2010年開始進(jìn)行這項(xiàng)調(diào)查以來的最高比例。無論如何，在美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)加息下，7%的抵押貸款利率繼續(xù)給美國(guó)購(gòu)房者帶來巨大的壓力和沉重的生活負(fù)擔(dān)。

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2023-2028年版房地產(chǎn)行業(yè)兼并重組機(jī)會(huì)研究及決策咨詢報(bào)告》統(tǒng)計(jì)分析顯示：

隨著美國(guó)抵押貸款利率的上升，潛在的房屋買家受到了重創(chuàng)， 8月份美國(guó)住宅建筑商信心意外出現(xiàn)今年以來的首次下降。根據(jù)全美房屋建筑商協(xié)會(huì)/富國(guó)銀行的住房市場(chǎng)指數(shù)，8月份新建住宅市場(chǎng)的建筑商信心指數(shù)下跌了6點(diǎn)，至50點(diǎn)，低于預(yù)期。這是七個(gè)月來的首次下滑，也是自5月信心指數(shù)首次從負(fù)面回升以來的最低點(diǎn)。

全美房屋建筑商協(xié)會(huì)主席、來自阿拉巴馬州伯明翰的房屋建筑商和開發(fā)商Alicia Huey表示：“由于建筑工人短缺、可建設(shè)土地匱乏以及配電變壓器持續(xù)短缺導(dǎo)致的高建筑成本，再加上抵押貸款利率的上漲，8月的建筑商情緒低迷?！?/p>

7月的最后一周，美國(guó)30年固定貸款的平均利率超過了7%。在美國(guó)建筑商信心指數(shù)的三個(gè)組成部分中，目前的銷售情況下降了5點(diǎn)至57，預(yù)計(jì)未來六個(gè)月的銷售下降了4點(diǎn)至55。買家流量下降了6點(diǎn)至34。

全美房屋建筑商協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示：“客戶流量的下降提醒我們，與一年前相比，住房通貨膨脹率上升了7.7%。”他還指出，目前市場(chǎng)在全美范圍內(nèi)的住房短缺約為150萬套。

據(jù)美媒報(bào)道，隨著抵押貸款利率的上漲和買家活動(dòng)的減少，更多的建筑商再次使用銷售激勵(lì)措施?，F(xiàn)在，經(jīng)過連續(xù)四個(gè)月的下滑，削減價(jià)格的建筑商份額從7月的22%上升到8月的25%。然而，平均價(jià)格降幅仍然維持在6%。使用所有類型激勵(lì)措施的建筑商份額，包括買斷利率，在8月從52%上升到55%。但這仍然低于去年年底的62%。

從區(qū)域上看，按三個(gè)月移動(dòng)平均計(jì)算，美國(guó)東北部的建筑商信心指數(shù)上升了4點(diǎn)，至56。在中西部和南部，信心指數(shù)分別保持在45和58，沒有變化。在住房最昂貴的西部，信心指數(shù)下降了1點(diǎn)，至50。

未來行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景和投資機(jī)會(huì)在哪?欲了解更多關(guān)于行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報(bào)告《2023-2028年版房地產(chǎn)行業(yè)兼并重組機(jī)會(huì)研究及決策咨詢報(bào)告》。

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2023-2028年版房地產(chǎn)行業(yè)兼并重組機(jī)會(huì)研究及決策咨詢報(bào)告

  企業(yè)并購(gòu)包括兼并與收購(gòu)。公司兼并是指經(jīng)由轉(zhuǎn)移公司所有權(quán)的形式，一家或多家公司的全部資產(chǎn)與責(zé)任不需經(jīng)過清算都轉(zhuǎn)移為另一公司所有，而接受全部資產(chǎn)與責(zé)任的另一公司仍然完全以自身名義繼續(xù)運(yùn)...

  查看詳情

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡