香港零售業(yè)最快明年恢復至疫前水平 香港商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資發(fā)展分析

• 吳澳燕 2023年8月23日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 521 28
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預計2023年全年香港零售額同比增長17%至4080億港元，假設沒有任何影響全球經(jīng)濟的重大問題發(fā)生，香港零售業(yè)至少需要12至18個月才能恢復疫情前水平。

2023年6月香港零售業(yè)總銷貨價值的臨時估計為331億港元，同比上升19.6%，略高于市場預期，錄得連升7個月。數(shù)據(jù)顯示，今年6月與去年同期比較，珠寶首飾、鐘表及名貴禮物上升64.3%，其他未分類消費品上升20.5%，服裝上升34.2%，電器及其他未分類耐用消費品、汽車及汽車零件和中藥等類別均錄得上升。

大新銀行經(jīng)濟研究及投資策略部分析，6月奢侈品銷貨價值進一步推高，反映奢侈品需求持續(xù)，而超級市場及燃料銷貨價值降幅有所擴大，或由于疫后復常，市民外出用膳增加，以及燃料價格回落所致。下半年零售銷售能否重上疫情前水平，要視乎訪港旅客人數(shù)能否恢復加快增長。

國際會計師事務所羅兵咸永道22日召開記者會表示，預計2023年全年香港零售額同比增長17%至4080億港元，假設沒有任何影響全球經(jīng)濟的重大問題發(fā)生，香港零售業(yè)至少需要12至18個月才能恢復疫情前水平。

他解釋，由于出境旅游復蘇，許多香港居民報復式旅游，導致香港消費下降，而7月份第二期消費券的發(fā)放對香港消費未產(chǎn)生太大效應，內(nèi)地游客來港目的也與以往有所不同，并非只是消費。不過，受惠于旅游業(yè)逐步復蘇及在婚嫁好年相關的需求帶動下，預計珠寶首飾等奢侈品、化妝品和百貨公司的生意額將比去年增長高達四成以上。

展望未來，鄭煥然稱，游客仍是香港零售業(yè)的主要推動力，預計今年內(nèi)地游客人次可恢復至疫情前約六成，全年有望達到2000萬至2500萬人次。他建議特區(qū)政府著力吸引更多東南亞游客，利用該地區(qū)不斷增長的旅游需求，擴大游客群體，并善用東南亞新興中產(chǎn)階級帶來的經(jīng)濟機遇。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國香港商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場投資發(fā)展分析報告》顯示：

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

2021年香港全年寫字樓新租務成交按年增長83%至410萬平方英尺，占疫情前2019年總量的78%。銀行、金融和保險公司占全年新增租賃活動的25%。香港2021年全年整體空置率上升1.3個百分點，從2020年12月的9.9%，上升至2021年第四季的11.2%。2021年第四季整體租金按季下降1.1%，全年租金下跌7.3%，遠低于2020年17.4%的同比跌幅。

香港土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，2022年香港樓宇成交量下跌近四成。其中，樓宇買賣合約共59619份，相較2021年和2020年分別下跌38%、18.7%;樓宇買賣合約總值5544.6億元(港元，下同)，較2021下滑39.6%，較2020年下滑11.8%。

在房價表現(xiàn)方面，香港差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)顯示，2022年11月，香港私人住宅售價指數(shù)報339.4，按月跌幅擴大至3.3%，按年跌幅擴大至近13.8%。

香港商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資發(fā)展分析

2023年第一季度，亞太區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)投資活動按年縮減30%至270億美元，其中香港商業(yè)地產(chǎn)投資額較去年第四季跌10%至16億美元(約125.6億港元)。

首季商業(yè)地產(chǎn)投資總額下跌，主要原因是大部分交易以中小型私人資本交易為主。受惠于內(nèi)地與香港通關，投資者憧憬將帶動商鋪租金及價格回升，上季以商鋪物業(yè)交投最活躍，占總成交金額逾56.2%。直接受惠于旅游業(yè)復蘇的酒店，也是投資者注視的物業(yè)。

另外，今年第一季度，中國的投資額為69億美元，按年下降17%，特別是上海以外地區(qū)的投資活動較少。新加坡的情況與香港類似，由于寫字樓及零售市場投資活動較少，投資額按年下降67%至19億美元。

由于利率不利因素及資產(chǎn)重新定價影響交易量，寫字樓市場的投資額由去年的173億美元下降至127億美元，創(chuàng)下行業(yè)有史以來最差季度表現(xiàn)之一。物流及工業(yè)物業(yè)市場的投資額亦按年下跌24%，乃受新一輪價格發(fā)現(xiàn)及融資挑戰(zhàn)影響，導致超過1億美元的交易宗數(shù)減少。

由于全球經(jīng)濟萎縮、美國持續(xù)加息，香港商業(yè)地產(chǎn)在今年上半年面臨多方面困難。香港作為自由貿(mào)易港，擁有稅收優(yōu)惠政策、完善的商業(yè)基礎及法律機制，加上內(nèi)地擴大內(nèi)需，香港擁有得天獨厚的優(yōu)勢，相信通過輸入專才、引入海外家族基金等措施，將吸引更多租客來港。

隨著疫情影響消退、粵港澳大灣區(qū)持續(xù)發(fā)展，在港中資公司和金融業(yè)、保險業(yè)進一步發(fā)展，加上高鐵恢復通車，中環(huán)、西九文化區(qū)及西九龍區(qū)商業(yè)發(fā)展，推動商業(yè)租戶升級搬遷，預料今年下半年市場需求會增加，成交量將上漲。

本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領銜撰寫，在大量周密的市場調(diào)研基礎上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計局、國家商務部、國家海外辦事機構、國家發(fā)改委、國家經(jīng)濟信息中心、國務院發(fā)展研究中心、全國商業(yè)信息中心、中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心、中國行業(yè)研究網(wǎng)、全國及海外多種相關報刊雜志的基礎信息以及專業(yè)研究單位等公布和提供的大量資料。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國香港商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場投資發(fā)展分析報告》。

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