2023年中國二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預測

• 劉明月 2023年8月25日 來源：中研研究院 920 57
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2023年7月百城二手房找房需求熱度指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)上漲的成為87個，僅有13個城市出現(xiàn)回落。數(shù)據(jù)顯示，全國65個主要城市二手房掛牌均價為16375元/㎡，環(huán)比下跌0.58%，65城中有10城二手房掛牌房價環(huán)比上漲。

目前，“認房又認貸”的城市主要集中在北京、上海、廣州、深圳、長沙、合肥、成都、?？凇B門、福州、三亞、重慶等核心一二線城市。業(yè)內(nèi)預計，這一波新政策的落地，也會對上述城市影響較大。

2023年7月百城二手房找房需求熱度指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)上漲的成為87個，僅有13個城市出現(xiàn)回落。找房需求熱度指數(shù)漲幅最大城市有一線城市的上海，上海在6月份二手房價格指數(shù)出現(xiàn)大跌之后，并且結(jié)合當前限購和限貸放松的可能性大幅增加的情況之下，購房者的入市意愿出現(xiàn)明顯回升。

近來，監(jiān)管層發(fā)布了一系列支持需求的政策，業(yè)內(nèi)普遍認為，政策底已然到來，房價下行空間已較為有限。但也有觀點指出，未來出臺政策力度大小對市場的影響會非常直接，購房者或?qū)?jù)此作出反應。

北京：

根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月份北京二手房網(wǎng)簽9718套，環(huán)比上月下降16.3%，再一次跌破業(yè)內(nèi)認為的二手房市場枯榮線(月成交1.2萬套)。這也是今年二手房成交量自4月份開始連續(xù)4個月下滑，和3月份相比下降56.2%，整體市場熱度不高。

從目前的成交數(shù)據(jù)看，8月二手房成交可能依舊在1萬套左右。數(shù)據(jù)顯示8月1日-6日，北京二手房網(wǎng)簽1431套，平均每天成交238.5套，而7月份的平均每日簽約套數(shù)為313.5套。

南京：

最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年1-6月南京市共賣出二手房56357套，環(huán)比大漲40.5%。從供求關(guān)系上看，當下呈現(xiàn)明顯的買方市場格局，截至到6月底議價空間為6.8%，買方的話語權(quán)達到歷史高位。

上海：

上海二手房市場呈低迷態(tài)勢，成交量處近兩年低位水平;價格方面，上海二手商品住宅價格環(huán)比下跌0.20%，跌幅較上月擴大0.08%，同比上漲3.51%。

深圳：

深圳二手商品住宅成交約2200套，環(huán)比下降約一成;價格方面，深圳二手商品住宅價格環(huán)比下跌0.32%，跌幅較上月擴大0.11%，同比下跌2.36%。

廣州：

廣州二手市場活躍度進一步降低，成交量繼續(xù)下探，二手商品住宅價格環(huán)比下跌0.13%，跌幅較上月擴大0.08%。

今年以來，部分城市二手房掛牌量處于高位，許多業(yè)主主動降價以促進成交。在武漢，作為當?shù)貥鞘兄匾L向標的光谷區(qū)域，不少二手房掛牌價明顯下降，最高成交價曾觸及3.6萬元/平方米高位的小區(qū)，如今最低至2萬元/平方米;在成都，同小區(qū)、同戶型在2022年成交總價為230萬元，今年則跌至190萬元;備受炒房客關(guān)注的深圳市場亦如是，2021年掛牌總價觸及820萬元的房源，近期最低成交價降至510萬元，跌幅近4成。

中研普華研究報告《2023-2028年中國二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預測報告》顯示

2023年中國二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預測

傳統(tǒng)的二手房交易過程中，如果住房還有未還清的銀行按揭貸款，手續(xù)相當煩瑣。需要賣方提前籌集資金還清貸款，即“贖契”，通過“贖契”解除原有抵押，才能辦理過戶手續(xù)，進而買方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款。據(jù)了解，“帶押過戶”于法有據(jù)。民法典第406條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

二手房指導價放松，其意義不僅限于松綁城市本身，更重要的是，向市場傳遞激活二手房流動性的信號。二手房市場流動性、活躍度提升，也將對新房市場信心產(chǎn)生正面和積極的作用，進而帶動包括更多城市、更大范圍的市場預期和置業(yè)信心的修復。

一是“帶押過戶”和個稅免退等支持政策提升了市場的活躍度，部分改善型需求業(yè)主積極入市，造成掛牌量有所增加;二是隨著房價的持續(xù)走低，部分業(yè)主預期下行，亦造成掛牌量增加。從積極的方面來看，有利于提升市場活躍度，促進二手房市場成交，并進一步通過置換改善鏈條促進新房市場的成交;但另一方面，若市場需求支撐不足，出現(xiàn)明顯的供大于求，可能引發(fā)二手房價格的下行，從而對市場預期造成負面影響。

二手房“帶押過戶”模式的核心是免去了提前還貸以注銷抵押登記的“過橋”環(huán)節(jié)，實現(xiàn)貸款資金到賬與產(chǎn)權(quán)過戶登記、抵押權(quán)注銷和設(shè)立登記同步辦理。針對跨行間二手房“帶押過戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過戶后，銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達成的風險，可引入公證或擔保等第三方機構(gòu)，保障資金安全，防控業(yè)務(wù)風險。

數(shù)據(jù)顯示，全國65個主要城市二手房掛牌均價為16375元/㎡，環(huán)比下跌0.58%，65城中有10城二手房掛牌房價環(huán)比上漲。

從主力城市的二手房掛牌均價來看，一線城市中，北京二手房掛牌均價為60448元/㎡、上海為57494元/㎡、廣州為33799元/㎡、深圳為57433元/㎡。二線城市中，杭州二手房掛牌均價為32513元/㎡、南京為26029元/㎡、天津為16598元/㎡、成都為15149元/㎡、武漢為15394元/㎡、鄭州為12746元/㎡、長沙為10447元/㎡。

從城市來看，50城中超4成城市2月成交量環(huán)比增長，典型的如西安、天津、鄭州等1月受疫情影響較大的城市。西安2月成交量超過1月的9倍，天津、鄭州成交量環(huán)比增長超過60%。

數(shù)據(jù)顯示，50城二手房成交量環(huán)比增長約4%，特別是2月7日至月底，50城二手房日均成交較1月日均水平增長約40%，超過去年12月日均水平約10%。3月7日-13日，包括北京、深圳、蘇州、南京、廈門、寧波等在內(nèi)的10城二手住宅成交量為13208套，比前一周增長11.22%。

二手房購買意愿得到明顯提升

二手房的價格、成交量的上漲，說明市場已經(jīng)實質(zhì)回暖，并且有進一步升溫跡象，從近期全國的二手市場情況來看，不少此前政策面的回暖信號，已經(jīng)從信號層面，進入到市場實際交易回暖的層面。隨著多地出臺樓市積極政策，二手房市場信心也得到修復，購房置業(yè)意愿得到明顯提升。

二手房行業(yè)重點企業(yè)分析、子行業(yè)分析、區(qū)域市場分析、行業(yè)風險分析、二手房行業(yè)發(fā)展前景預測及相關(guān)的經(jīng)營、投資建議等。報告研究框架全面、嚴謹，分析內(nèi)容客觀、公正、系統(tǒng)，真實準確地反映了我國二手房行業(yè)的市場發(fā)展現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢。

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