物流設(shè)施投資市場快速升溫 2023工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的凈利率與發(fā)展態(tài)勢

• 黃江 2023年9月14日 來源：新浪 248 8
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中國電子商務(wù)的高速發(fā)展、房地產(chǎn)市場遇冷等背景下，物流地產(chǎn)被越來越多的企業(yè)盯上，并隨著物流行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，物流地產(chǎn)“內(nèi)卷”也越來越嚴(yán)重，賽道分化、園區(qū)選址等問題都在考驗入局者。

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。

工業(yè)地產(chǎn)不同于商業(yè)地產(chǎn)。它是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地，工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。

工業(yè)項目的地理位置通常在城市副中心或郊區(qū)，對交通與人流量沒有太多硬性需求;因商業(yè)項目的價值首要是體現(xiàn)在地理位置上的，所以一定要選擇商圈的核心或有發(fā)展?jié)摿θ丝诩星伊髁看蟮募猩虡I(yè)地段;工業(yè)項目就可以不臨界面，不需要形象的展示，但商業(yè)地產(chǎn)項目對于外觀形象展示面即臨界面的要求很高。

2023工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的凈利率發(fā)展態(tài)勢

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力較強(qiáng)，從近幾年行業(yè)的凈利潤情況來看，行業(yè)的凈利率總體保持在10-15%之間，行業(yè)處于良好的發(fā)展態(tài)勢之中。過去很長一段時間內(nèi)，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都不是一個完整發(fā)展的商業(yè)市場。與國際成熟的工業(yè)地產(chǎn)市場相比，我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級階段。

因此，在過去工業(yè)地產(chǎn)因為投資金額大，開發(fā)難度高，管理專業(yè)度需求嚴(yán)格等，在以前經(jīng)常被人忽略，持有形式也多是業(yè)主自持。工業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)客戶要么是生產(chǎn)型企業(yè)購買廠房辦公樓或是技術(shù)、科技型上市公司或預(yù)備上市的公司購置獨立辦公樓;商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客以個人或公司為單位的經(jīng)營戶或投資者。

據(jù)了解，近幾年，物流倉儲逐漸成為極具韌性的地產(chǎn)板塊。世邦魏理仕統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一線城市的物流地產(chǎn)投資凈回報率在6%~8%，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)的4%~5%和住宅地產(chǎn)的2%~3%。并在疫情影響下展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性及抗風(fēng)險能力。

工業(yè)地產(chǎn)的土地投入相對較低，基準(zhǔn)地價只是商業(yè)地產(chǎn)用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一。因此，工業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入門檻與其他的地產(chǎn)門類相比要低很多，未來工業(yè)地產(chǎn)的投資主體必將多元化。

根據(jù)中研普華研究院《2022-2027年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告》顯示：

隨著中國進(jìn)入重工業(yè)時代、世界制造中心加快向中國轉(zhuǎn)移、國家推動重點工業(yè)園區(qū)建設(shè)等重要因素的作用下，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的長期需求逐年呈上升趨勢，目前許多地區(qū)已出現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)供需倒掛，工業(yè)地產(chǎn)正迎來全新發(fā)展浪潮。

各地工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)風(fēng)生水起，中國工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)已經(jīng)在地域分布及建設(shè)模式上取得了一定的特色、從區(qū)域分布來看，環(huán)渤海、長三角和珠三角地區(qū)，依托其雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)，成為全國工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的聚集區(qū);中部沿江地區(qū)借助沿江城市群的聯(lián)動發(fā)展勢頭，大力開展工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)，目前基本形成“東部沿海集聚、中部沿江聯(lián)動、西部特色發(fā)展”的空間格局。

工業(yè)地產(chǎn)的贏利性主要是為工業(yè)生產(chǎn)提供了場所，能夠維持工業(yè)領(lǐng)域的正常發(fā)展。工業(yè)地產(chǎn)的盈利主要涉及到開發(fā)商和運營商的利益。一般情況下，開發(fā)商主要是通過與制造商合作開發(fā)賺取適當(dāng)開發(fā)利潤，是自建再通過銷售或者出租獲取利潤，而運營商則以其專業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)賺取租金收入和管理費;小業(yè)主則是自己生產(chǎn)賺取利潤，是出租獲取租金回報。

與住宅地產(chǎn)不同的是，工業(yè)地產(chǎn)面向的客群主要是企業(yè)，尤其是實體企業(yè)。因我國實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不濟(jì)，沿海很多地區(qū)都出現(xiàn)了倒閉潮。這便導(dǎo)致了企業(yè)對工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的需求度降低，同時工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，出現(xiàn)了供給產(chǎn)品與需求產(chǎn)品不匹配的結(jié)構(gòu)性失衡，行業(yè)有一定的風(fēng)險性。

此外，隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的持續(xù)擴(kuò)容，除了倉儲物流外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和保障性租賃住房等資產(chǎn)類別進(jìn)一步受到外資關(guān)注。

根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式有4種，即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力較強(qiáng)，從近幾年行業(yè)的凈利潤情況來看，行業(yè)的凈利率總體保持在10-15%之間，行業(yè)處于良好的發(fā)展態(tài)勢之中。

工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報”的四大特性。

物流設(shè)施投資市場快速升溫

中國電子商務(wù)的高速發(fā)展、房地產(chǎn)市場遇冷等背景下，物流地產(chǎn)被越來越多的企業(yè)盯上，并隨著物流行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，物流地產(chǎn)“內(nèi)卷”也越來越嚴(yán)重，賽道分化、園區(qū)選址等問題都在考驗入局者。

普洛斯中國在建及在運營的物流及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施面積大約5000萬平方米，其中在大灣區(qū)就有30多個物流園及產(chǎn)業(yè)園，面積約400萬平方米左右。

去年11月，龍地披露即將完成對粵港澳大灣區(qū)內(nèi)面積約28萬平方米的優(yōu)質(zhì)現(xiàn)代倉庫的收購，龍地在中國的業(yè)務(wù)版圖也將大幅擴(kuò)張?；仡欭埖爻闪⒁詠淼亩喙P投資并購，其標(biāo)的多在大灣區(qū)。公開信息顯示，龍地在廣州、上海等中國主要城市和物流樞紐運營著40多個物流園區(qū)。

粵港澳大灣區(qū)的GDP總量已經(jīng)躋身世界灣區(qū)前三，營商環(huán)境高度開放、消費穩(wěn)定上漲等原因促進(jìn)著當(dāng)?shù)匚锪髟O(shè)施的發(fā)展。CBRE世邦魏理仕的報告指出，粵港澳大灣區(qū)物流設(shè)施投資市場近年來快速升溫，尤其電商消費進(jìn)一步發(fā)展，加之跨境電商的發(fā)展等因素，粵港澳大灣區(qū)物流市場將在中長周期內(nèi)保持良好發(fā)展勢頭，帶來更多投資機(jī)遇。

物流及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施是產(chǎn)業(yè)鏈的底盤，也是支持產(chǎn)業(yè)升級、推動新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支點。國家發(fā)展和改革委員會綜合運輸研究所所長汪鳴表示，物流的產(chǎn)業(yè)價值在特定的空間發(fā)揮到極致，將會形成“樞紐經(jīng)濟(jì)價值”，即物流要素聚集起來形成產(chǎn)業(yè)集群，通過提高物流的輻射能力，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

在經(jīng)濟(jì)增長的帶動下，大灣區(qū)物流地產(chǎn)的租金相對穩(wěn)定。據(jù)仲量聯(lián)行近日發(fā)布的《2023年第二季度物流地產(chǎn)市場概覽》，盡管多個城市的租金在去化壓力的影響下呈現(xiàn)不同程度的下跌，華南地區(qū)和長三角地區(qū)部分城市的租金仍保持穩(wěn)定，其中二季度包括大灣區(qū)的東莞、佛山、深圳以及長三角地區(qū)的無錫、蘇州、上海租金同比增長在1.5%至3.8%之間。

《2022-2027年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預(yù)測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2022-2027年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告

  工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括...

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