不動產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析及投資前景預測

• 劉明月 2023年9月19日 來源：中研研究院 216 6
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本周四五線(3.5%) > 三線(-4%) >二線(-5%)>一線(-31%)。9月以來，一線城市陸續(xù)推進“認房不認貸”，成效已初步顯現(xiàn)。積極探索開展不動產(chǎn)“帶押過戶”服務(wù)，出臺政策文件、優(yōu)化辦理流程，形成了比較典型的辦理模式，積累了比較成熟的經(jīng)驗

不動產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀如何?國內(nèi)整個不動產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)形成了不動產(chǎn)開發(fā)和不動產(chǎn)運營兩條并行條線。不動產(chǎn)開發(fā)條線以住宅開發(fā)為核心，包含投資、建造、營銷和整體的大運營。

不動產(chǎn)運營條線是開發(fā)商在尋找第二曲線以及探索多元化布局的過程中，逐步沉淀形成的六大核心場景，包含了商業(yè)辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物業(yè)、租賃、康養(yǎng)、文旅。這六大場景的數(shù)字化發(fā)展程度不一而足，但是基本上都有比較清晰的核心落地應用。除此之外，在整個數(shù)字底座的建設(shè)過程中，除了技術(shù)平臺之外，數(shù)據(jù)中臺中的數(shù)據(jù)治理也是今年主要的著力點。

本周四五線(3.5%) > 三線(-4%) >二線(-5%)>一線(-31%)。9月以來，一線城市陸續(xù)推進“認房不認貸”，成效已初步顯現(xiàn)。積極探索開展不動產(chǎn)“帶押過戶”服務(wù)，出臺政策文件、優(yōu)化辦理流程，形成了比較典型的辦理模式，積累了比較成熟的經(jīng)驗做法。目前，共有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、江蘇、浙江、福建、山東、湖北等省份已經(jīng)全面開展。

中研研究院出版的《2023-2028年中國不動產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預測報告》顯示

不動產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析及投資前景預測

中央經(jīng)濟工作會議指出：要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，提出“研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs首次擴圍至商業(yè)地產(chǎn)，意味著相關(guān)開發(fā)商和運營商又多了一條可供選擇的融資渠道。

我國數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)外部環(huán)境正在發(fā)生深刻變化，互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能、區(qū)塊鏈等數(shù)字技術(shù)創(chuàng)新活躍，數(shù)據(jù)作為關(guān)鍵生產(chǎn)要素的價值日益凸顯，深入滲透到經(jīng)濟社會各領(lǐng)域全過程，數(shù)字化轉(zhuǎn)型深入推進，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)加速向智能化、綠色化、融合化方向轉(zhuǎn)型升級，新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式蓬勃發(fā)展，推動生產(chǎn)方式、生活方式發(fā)生深刻變化。

近年以來，中國不動產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了較大的波動。在“三道紅線”的要求之下，房企紛紛開始縮減規(guī)模。頭部房企開始“節(jié)衣縮食”和打造“戰(zhàn)時氛圍”，一片過冬的氣氛之下，其房企緊密相關(guān)的地產(chǎn)基金行業(yè)，也發(fā)生了翻天覆地的變化。

不動產(chǎn)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型絕對是一個全新的領(lǐng)域，一定要用創(chuàng)新的思維去看待今天遇到的所有困境。數(shù)字化轉(zhuǎn)型的“轉(zhuǎn)型”實際上就是變形，就是超越，轉(zhuǎn)型就是改革，而且要求有一種跨越式的改革。

2023年是行業(yè)景氣復蘇的一年，其主要特征是銷售復蘇從高線到低線傳導速度慢，企業(yè)投資信心伴隨銷售恢復的進程慢。其分析稱，這可能意味著政策支持持續(xù)性強，企業(yè)分化更為明顯。四季度以來拿地較多，符合REITs收益率要求的存量資產(chǎn)較多，運營管理能力較強，看待股權(quán)再融資態(tài)度較為積極的企業(yè)，包括：華發(fā)股份、濱江集團、萬科、越秀地產(chǎn)、華潤置地等公司。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年新調(diào)整利率下限的城市接近20個，首套房貸款利率基本都從此前的4.0%以上降到“3時代”，最低降到3.7%。其中，九江、中山、天津、沈陽首套房貸利率最低3.9%，唐山、麗水、太原、鄭州、福州、廈門首套房貸利率最低3.8%，珠海最低為3.7%。

隨著既有政策加快落實、增量舉措持續(xù)出臺，近段時間房地產(chǎn)市場預期明顯好轉(zhuǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場供給端和需求端利好正不斷形成合力，產(chǎn)生共振效應，促進房地產(chǎn)與金融加快恢復正常循環(huán)，助推經(jīng)濟回穩(wěn)向上。

從不動產(chǎn)開發(fā)側(cè)的數(shù)字化應用發(fā)展水平看，大部分TOP50房企目前處于從信息化到數(shù)字化遞進的過程中，其中最關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)是實現(xiàn)ERP、財務(wù)、人力、OA等內(nèi)部系統(tǒng)和數(shù)據(jù)的貫通，接近5成的TOP50房企已經(jīng)完成了這一階段的建設(shè)。同時，雖然智能化應用覆蓋面只有 12% ，但是增長幅度達到了 50%，智慧建造領(lǐng)域的AI+審圖、智慧營銷AI+模型判客等方面的應用開始落地并初見成效。

未來15年中國GDP增長靠城市化拉動、靠房地產(chǎn)拉動、靠城市基礎(chǔ)設(shè)施拉動的動力，被預判會降至10%左右，經(jīng)濟發(fā)展更多靠產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，靠內(nèi)涵。不動產(chǎn)在這個意義上講，城市化發(fā)展的方式會轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥骸⒍际腥Φ陌l(fā)展，轉(zhuǎn)變?yōu)榇蠖际羞B綿帶的模式發(fā)展。

不動產(chǎn)報告在公司多年研究結(jié)論的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國行業(yè)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，通過公司資深研究團隊對不動產(chǎn)市場各類資訊進行整理分析，并且依托國家權(quán)威數(shù)據(jù)資源和長期市場監(jiān)測的中研普華數(shù)據(jù)庫，進行全面、細致的研究，是中國市場上最權(quán)威、有效的研究產(chǎn)品。不動產(chǎn)行業(yè)研究報告可以幫助投資者合理分析行業(yè)的市場現(xiàn)狀，為投資者進行投資作出行業(yè)前景預判，挖掘投資價值，同時提出行業(yè)投資策略和營銷策略等方面的建議。

本報告同時揭示了不動產(chǎn)市場潛在需求與潛在機會，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當?shù)耐顿Y時機和公司領(lǐng)導層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據(jù)，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

中研研究院預測不動產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間極大。更多行業(yè)前景分析，請查看中研研究院出版的《2023-2028年中國不動產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預測報告》。

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