廣州9月二手住宅成交面積85.6萬平方米 環(huán)比增長4.1% 2023二手房市場(chǎng)調(diào)研

• 黃文玉 2023年10月8日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 58安居客房產(chǎn)研究院 399 19
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二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對(duì)開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級(jí)市場(chǎng)的俗稱。

二手房行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)研分析

2023年10月7日，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2023年9月(統(tǒng)計(jì)周期為2023年8月26日-2023年9月25日)，廣州市二手住宅整體(中介促成+自行交易)網(wǎng)簽宗數(shù)和面積分別為8544宗和85.60萬平方米，環(huán)比增長4.76%和4.10%，同比增長18.14%和19.37%。

二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對(duì)開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級(jí)市場(chǎng)的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。

二手房市場(chǎng)又稱存量房地產(chǎn)市場(chǎng)。是指使用者之間、經(jīng)營者之間、以及相互之間的交易行為。二、三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的延伸和擴(kuò)大，起促進(jìn)市場(chǎng)繁榮的作用。二手房市場(chǎng)在我國起步較晚，但發(fā)展迅速。隨著我國二手房市場(chǎng)的逐漸放開，進(jìn)入市場(chǎng)的二手房數(shù)量不斷增加，二手房交易規(guī)模也不斷擴(kuò)大。

數(shù)據(jù)顯示，截止至2021年11月，深圳網(wǎng)簽二手房套數(shù)4.07萬套，同比下滑57.28%;上海網(wǎng)簽二手房套數(shù)27.18萬套，同比下滑7.66%;廣州網(wǎng)簽二手房套數(shù)10.86萬套，同比下滑1.23%;北京網(wǎng)簽二手房套數(shù)19.1萬套，同比增長14.7%，成為一線城市中唯一一個(gè)網(wǎng)簽量明顯上漲的城市。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

2021年12月，全國二手房成交周期為57天，已連續(xù)9個(gè)月環(huán)比上漲，創(chuàng)下去年5月份以來新高，但近三個(gè)月保持在5%上下，相較前期有一定幅度的收窄。從各區(qū)域看，2021年平均成交周期最短的依舊是華南地區(qū)，為37.39天，同比上漲1%;而成交周期向來最長的中西部為51.44天，同比上漲4%;華東地區(qū)成交周期45.1天，同比上漲4%;華北東北地區(qū)成交周期為44.84天，成為唯一一個(gè)成交周期同比下滑的區(qū)域。

2021年，華北東北地區(qū)價(jià)格出現(xiàn)明顯波動(dòng)下滑態(tài)勢(shì)，掛牌均價(jià)為14370元/平米，同比下滑1.75%;華東地區(qū)掛牌均價(jià)為18802元/平米，同比增幅6.31%;華南地區(qū)掛牌均價(jià)為23122元/平米，同比增幅7.2%;中西部地區(qū)掛牌均價(jià)為10989元/平米，同比增幅3.28%。

二手房交易相對(duì)復(fù)雜，涉及的相關(guān)政策較多，其市場(chǎng)體系也處于進(jìn)一步發(fā)育與完善階段，再加上二手房本身又具有不同于新開發(fā)房地產(chǎn)商品的許多特征，使二手房交易環(huán)節(jié)更多、程序更加復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)也較大。同時(shí)，二手房市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，又有房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多共性。二手房市場(chǎng)的交易，必須緊緊依托房地產(chǎn)整體市場(chǎng)，關(guān)注和掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情和大勢(shì)，在準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的情況下，充分運(yùn)用二手房交易的方法和策略，才能有效駕馭二手房市場(chǎng)交易。

2021年2月，經(jīng)深圳市政府同意，深圳市建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。2021年3月22日，成都市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)。根據(jù)《通知》，成都將建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會(huì)再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動(dòng)建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)通過市場(chǎng)機(jī)制，及時(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值，可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)。房產(chǎn)市場(chǎng)能引導(dǎo)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中最有代表性，也是最重要的部分，處于主體地位。

調(diào)查顯示，認(rèn)為二手房“價(jià)格更實(shí)惠，剛好可以接受”的調(diào)查者最多，占43.8%，可見價(jià)格仍然是眾多購房者考慮最多的因素。其次是認(rèn)為“帶裝修，即搬即住”，也占到了32.5%，這部分群體中許多人是第一次置業(yè)，同時(shí)也是資金比較緊張的購房者，他們都希望買來的二手房馬上入住，省去裝修的麻煩，也減少裝修成本。選擇“二手房無期房風(fēng)險(xiǎn)”的占12.5%，這部分調(diào)查者認(rèn)為新建商品房存在著許多不確定因素，特別是期房，有些甚至產(chǎn)權(quán)證都辦不下來。而購買二手房就不存在這個(gè)問題，一手交錢，一手交房，況且房子也都是現(xiàn)成的，清清楚楚，免受欺騙。在調(diào)查中，仍有11.3%的人選擇“該地段沒有合適的商品房”，所以只好選個(gè)二手房替代。這部分人大部分是居住在老城區(qū)的市民，因?yàn)橛休^強(qiáng)烈的區(qū)域情結(jié)，舍不得離開生活多年的環(huán)境，卻又苦于買不到合適的商品房，只好李代桃僵。

在2022年“十一”期間實(shí)探濟(jì)南樓市發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)大型樓盤客戶到訪和成交量增長明顯。其中，雪山萬科城、銀豐玖璽城等多個(gè)樓盤7天客戶到訪量破千。據(jù)介紹，“十一”黃金周期間，該樓盤實(shí)際成交量超過200套。數(shù)據(jù)顯示，2022年國慶節(jié)期間濟(jì)南的網(wǎng)簽量比2021年同期上漲約50%?！啊弧S金周期間，濟(jì)南樓市延續(xù)了9月16日限購政策調(diào)整后的熱度?！背苏唢@效外，各大房企借助政策紅利加大促銷力度，也讓濟(jì)南樓市出現(xiàn)“回暖”勢(shì)頭。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年3月26日，北京地區(qū)3月二手住宅成交量達(dá)到16391套。預(yù)計(jì)3月二手房成交量將達(dá)2萬套。其中，3月20日至3月26日一周成交量達(dá)到4626套，這已是北京二手房成交量連續(xù)5周在4000套以上。2022年12月，北京二手房成交量為8773套。目前的成交量相比2022年12月，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯反彈?？梢哉f，2023年，北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)了“小陽春”。但從最近一段時(shí)間看，市場(chǎng)成交量有所放緩，繼續(xù)沖高趨勢(shì)沒有出現(xiàn)。

據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的官方數(shù)據(jù)，南京(2023年8月14日-8月20日)二手房交易量為1527套，環(huán)比多賣了8套，漲幅為0.5%，其中主城的成交量為1435套。我愛我家南京研究院相關(guān)人士指出，從成交走勢(shì)來看，8月份以來南京二手房交易量出現(xiàn)了兩連漲的市場(chǎng)行情，盡管漲幅均較小，不過顯示出市場(chǎng)成交有觸底反彈的跡象。需要指出的是，該數(shù)據(jù)為南京二手房市場(chǎng)的過戶量，因此存在一定的滯后性，并不能完全反映市場(chǎng)行情，同時(shí)，南京二手房交易上升的速度也相對(duì)較慢，整體量能提升有限。

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