二手房行業(yè)市場現(xiàn)狀分析：多地二手房掛牌量增長 置業(yè)信心待進(jìn)一步提振

• 吳澳燕 2023年9月22日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 208 5
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二手房交易“帶押過戶”、取消住房限售與限購等政策優(yōu)化背景下，多地二手房掛牌量再迎升勢。多方數(shù)據(jù)顯示，今年以來多地二手房掛牌量增長明顯，部分城市掛牌量已超20萬套，二手房市場已從賣方市場開始向買方市場轉(zhuǎn)變。

二手房交易“帶押過戶”、取消住房限售與限購等政策優(yōu)化背景下，多地二手房掛牌量再迎升勢。多方數(shù)據(jù)顯示，今年以來多地二手房掛牌量增長明顯，部分城市掛牌量已超20萬套，二手房市場已從賣方市場開始向買方市場轉(zhuǎn)變。

近期房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化下，市場各方觀望情緒轉(zhuǎn)弱，部分購房需求得以釋放，購房者置業(yè)信心逐漸回歸，部分業(yè)主在“賣一買一”置換需求下也希望盡快出售現(xiàn)有住房，北京、青島、深圳、南京、重慶等多個(gè)城市二手房掛牌量再度上升。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測報(bào)告》顯示：

二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對(duì)開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級(jí)市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。

二手房的價(jià)格比新房價(jià)格更具市場波動(dòng)性，由于不同年代的建筑、地理位置、裝修等因素會(huì)影響其價(jià)值，因此需要注意市場行情和價(jià)格波動(dòng)情況。

統(tǒng)計(jì)顯示，中國25個(gè)重點(diǎn)城市主流中介費(fèi)率平均值為2.2%，低于3%的參考價(jià)。這和二季度二手房交易行情偏弱、中介機(jī)構(gòu)競爭壓力增大等因素有關(guān)。在買方市場形成的過程中，中介費(fèi)率有下降空間。

從具體城市來看，成都、西安和北京的主流中介費(fèi)率較高，分別為2.8%、2.8%和2.7%。而石家莊、東莞和太原的中介費(fèi)率相對(duì)低，分別為1.5%、1.8%和1.9%。總體而言，城市規(guī)模大、二手房市場活躍的城市，中介費(fèi)率相對(duì)較高;而城市規(guī)模小、二手房市場偏弱、購買力相對(duì)偏低的城市中介費(fèi)率相對(duì)較低。

8月新房二手房成交同比降幅均收窄

8月二手房成交環(huán)比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比降幅收窄。8月18城二手房成交面積環(huán)比+4.2%，增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比-8.3%，同比降幅較上月縮小5.3pct。1-8月累計(jì)同比+25.6%，增幅較上個(gè)月下降5.8pct。

8月一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為7.9%、2.6%、5.1%，同比增速分別為-16.2%、-11.5%、14.1%，一線城市同比降幅較上月擴(kuò)大1.4pct，二、三四線城市同比增速較上月分別提升7.1、13.3pct;累計(jì)同比增速分別為13.3%、32.6%、30.5%。 “認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策落地或?qū)⒋龠M(jìn)置換需求的釋放，同步先帶動(dòng)二手房交易，疊加傳統(tǒng)“金九”銷售旺季到來，該行預(yù)計(jì)9月二手房成交有望企穩(wěn)回升。

從具體城市來看，二手房市場整體仍是跌多漲少。前期熱度較高的北京、廈門、南京、蘇州等城市成交同比跌幅超10%，市場還處在調(diào)整期。杭州降幅明顯收窄至6%，市場逐漸顯現(xiàn)筑底企穩(wěn)之勢。深圳、南寧、韶關(guān)、金華成交同環(huán)比均有所回升。

二手房掛牌量增長

8月以來，廣州、深圳、上海、北京等一線城市相繼官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”。隨著政策的全面落地，市場快速做出反應(yīng)：購房者來訪量、認(rèn)購量均有顯著提升，前期觀望情緒得以釋放。同時(shí)，二手房掛牌量明顯激增，最明顯的當(dāng)屬北京、上海和深圳。

9月1日，北京、上海落地執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，力度超出市場預(yù)期。據(jù)了解，新政發(fā)布后，北京二手掛牌量猛增，幾乎一天新增一兩千套，成交也明顯上漲。

上海方面，“認(rèn)房不認(rèn)貸”實(shí)質(zhì)上是降低首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)上海此前購房政策，首套房首付35%，商業(yè)貸款利率4.55%;二套房首付70%，商業(yè)貸款利率5.25%。新政實(shí)施后首個(gè)周末，上海二手房成交量增加約70%。鏈家有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，9月1日，上海的二手房掛牌量還在14.42萬套，9月6日掛牌量上升至15.11萬套。短短5天新增近6900套二手房，平均日均掛牌套數(shù)達(dá)1380套?？梢娨痪€城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的落地，對(duì)樓市成交短期內(nèi)已起到明顯帶動(dòng)作用。

此外，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，二手房周交易810套(9月4日至10日)，環(huán)比上漲26.4%。截至9月11日，深圳市二手房在售量近5.5萬套，業(yè)主出售意愿明顯增強(qiáng)，政策利好的“穩(wěn)市”作用正在持續(xù)發(fā)酵中。

置業(yè)信心待進(jìn)一步提振

多地二手房掛牌量自今年以來就已出現(xiàn)明顯增長。市場分析認(rèn)為，今年以來二手房掛牌量出現(xiàn)明顯增長主要與市場供求關(guān)系發(fā)生變化有關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，今年6月初，全國13個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量為199萬套，相比今年年初159萬套增長了25%。

從結(jié)構(gòu)分類來看，多地掛牌的二手房源中占比較多的屬于置換需求，因此后續(xù)能否為改善性置業(yè)需求創(chuàng)造更好的環(huán)境將是政策優(yōu)化調(diào)整的關(guān)鍵方向。從當(dāng)前系列政策執(zhí)行效果來看，購房者置業(yè)信心雖有所回歸，但仍需進(jìn)一步提振。

本研究咨詢報(bào)告由中研普華咨詢公司領(lǐng)銜撰寫，在大量周密的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計(jì)局、國家商務(wù)部、國家發(fā)改委、國家經(jīng)濟(jì)信息中心、國務(wù)院發(fā)展研究中心、全國商業(yè)信息中心、中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心、中國行業(yè)研究網(wǎng)、國內(nèi)外相關(guān)報(bào)刊雜志的基礎(chǔ)信息以及二手房專業(yè)研究單位等公布和提供的大量資料。

更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測報(bào)告》。

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