中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢及市場現(xiàn)狀分析2023

• 郭夢 2023年10月20日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1049 67
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2022年，中國物業(yè)服務百強企業(yè)管理面積均值實現(xiàn)穩(wěn)步增長，達到6400.62萬平方米，同比增速為12.43%，增速明顯下降，較2021年下降4.24個百分點;合約面積均值增至8574.16萬平方米，同比增長11.59%，亦呈現(xiàn)出明顯的放緩跡象。

物業(yè)管理被普遍稱為房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，是物業(yè)服務性功能的一種提升，物業(yè)管理提供的服務商品，是一種綜合性的管理和全方位的服務，而且這些管理和服務是針對物業(yè)本體及其業(yè)主和使用人，最終服務于業(yè)主和使用人的。物業(yè)管理在小區(qū)公共設施保養(yǎng)維護、社區(qū)服務、小區(qū)建設以及提升城市住宅的整體管理水平方面都有千絲萬縷的關聯(lián)。

中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢及市場現(xiàn)狀分析2023

隨著中國經(jīng)濟建設蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來在中國的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應市場經(jīng)濟的需要，物業(yè)服務企業(yè)應運而生，并逐步發(fā)展成為一個新興的行業(yè)。物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟市場化和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費領域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個重要分支。物業(yè)管理實行的是企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會化服務和市場化運作的運行機制，適應了社會主義市場經(jīng)濟體制的需要。

2022年，中國物業(yè)服務百強企業(yè)管理面積均值實現(xiàn)穩(wěn)步增長，達到6400.62萬平方米，同比增速為12.43%，增速明顯下降，較2021年下降4.24個百分點;合約面積均值增至8574.16萬平方米，同比增長11.59%，亦呈現(xiàn)出明顯的放緩跡象。

從管理面積來源看，百強企業(yè)對關聯(lián)方項目的依賴程度逐步降低，第三方在管面積占比持續(xù)提升。2022年，百強企業(yè)第三方在管面積均值占比提升至54.72%，較2021年提升1.07個百分點。從管理面積增量看，第三方項目拓展更具增長潛力。市場競標和合資合作成為重要的拓展手段;并購更謹慎、注重質(zhì)量和戰(zhàn)略協(xié)同，大宗交易減少，國企并購成為重要力量;地產(chǎn)關聯(lián)公司對物業(yè)公司發(fā)展支持逐步弱化。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2023-2028年物業(yè)管理行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展預測報告》分析

第三章 中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

第一節(jié) 中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展分析

一、中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷程

20世紀80年代初，隨著我國改革開放的國策實施，物業(yè)管理由香港引入深圳。深圳作為公認的境內(nèi)物業(yè)管理的發(fā)源地，是行業(yè)的先行人和推動者，在行業(yè)的發(fā)展歷程中創(chuàng)造了多個第一：1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳物業(yè)管理公司正式成立，開始對深圳經(jīng)濟特區(qū)的涉外商品房實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，標志著國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的誕生;1993年6月28日，深圳成立了國內(nèi)第一家物業(yè)管理協(xié)會——深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會;1994年，深圳市頒布了我國第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》。從深圳成立第一家物業(yè)管理公司開始，我國物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷了起步探索期，整合規(guī)范期和多元化發(fā)展期三個階段，具體如下圖所示：

圖表：我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷程

資料來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

歷經(jīng)三十余年的發(fā)展，我國物業(yè)管理行業(yè)正努力擺脫市場發(fā)展無序、缺乏配套性法規(guī)和規(guī)范性文件輔助行業(yè)發(fā)展的局面。目前，全國各地相繼出臺相應的法律規(guī)范，協(xié)助行業(yè)走向良性發(fā)展的道路。在市場進一步規(guī)范化發(fā)展的過程中，市場上涌現(xiàn)出越來越多優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)。

在新型冠狀病毒疫情防控期間，物業(yè)行業(yè)顯示出其作為保障企業(yè)生產(chǎn)、居民生活的基礎性行業(yè)的價值。疫情防控期間，物業(yè)企業(yè)在社區(qū)防控中主動承擔了防控預案、員工管理、疫情宣傳、出入管控、重點消殺、物資保障、配合隔離等主要工作;同時，在保障企業(yè)安全有序復工復產(chǎn)方面也發(fā)揮著不可替代的作用。短期內(nèi)，本次疫情對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和新業(yè)務拓展產(chǎn)生一定的影響，長期來看，物業(yè)行業(yè)將在疫情過后迎來更加良性和健康的發(fā)展環(huán)境。

二、我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展特點分析

物業(yè)管理服務主要提供綜合管理、秩序維護、工程維護、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護、裝修管理、社區(qū)文化等服務，服務對象為住宅、寫字樓、酒店式公寓、購物中心、城市綜合體、企業(yè)總部大樓、工廠、學校、會所、政府公建項目等。

1、基礎物業(yè)服務

基礎物業(yè)服務按收費方式細分，可分為包干制物業(yè)管理服務與酬金制物業(yè)管理服務。

(1)包干制物業(yè)管理服務

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔。該種收費方式促使企業(yè)樹立成本意識，提高自身服務效率。

(2)酬金制物業(yè)管理服務

物業(yè)管理公司的酬金制物業(yè)管理服務的內(nèi)容及對象與包干制大致相同，但是在收費方式上截然不同。酬金制指在預收的物業(yè)服務資金中，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。該種收費方式保證了業(yè)主的知情權，有利于財務透明。

2、案場服務

案場服務由公司的案場服務中心負責，提供標準化與專業(yè)化的客服、禮賓、保潔服務，還包括物料管理、會務接待、后勤保障、設施設備的檢查保修等服務。案場服務的主要服務對象為房地產(chǎn)銷售中心、樣板房、大型活動等，目前公司也在進行業(yè)務拓展，開辟喬遷服務、4S店禮儀服務等其它項目。案場服務項目持續(xù)的時間一般為三年左右，按照季度收費，定期進行考核。

3、顧問咨詢服務

在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)項目的設計與建造一般被看作是建設單位、設計院和承建商的工作。但物業(yè)一旦投入使用，管理者和使用者們又往往發(fā)現(xiàn)物業(yè)中還存在著許多無法彌補的先天缺陷。公司關注到此類市場需求，為房地產(chǎn)開發(fā)商、承建商及中小型物業(yè)管理公司提供物業(yè)顧問咨詢服務。

該服務按對象可以分為兩類：(1)前期物業(yè)顧問業(yè)務，主要面向房地產(chǎn)開發(fā)商、承建商，行業(yè)企業(yè)參與房地產(chǎn)的規(guī)劃設計、設施設備選型等，為今后物業(yè)的投入使用提供意見和建議。(2)物業(yè)管理顧問咨詢業(yè)務，主要面向中小型物業(yè)公司，行業(yè)企業(yè)向?qū)Ψ捷敵龉芾斫?jīng)驗、提供專業(yè)化的培訓，幫助其培養(yǎng)物業(yè)管理團隊。

三、中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展面臨問題

1、專業(yè)人才相對稀缺

人力資源是物業(yè)服務提供商的核心資產(chǎn)，優(yōu)秀的人才及團隊已構成企業(yè)的核心競爭力。近年來，由于物業(yè)管理規(guī)模迅速擴大，從業(yè)人員工作強度高、壓力大，加之整個行業(yè)的工資待遇普遍不高，人員流動較為明顯，專業(yè)人才供求失衡。同時，隨著業(yè)主對工作、生活環(huán)境質(zhì)量要求的提高，整個物業(yè)服務行業(yè)對懂技術、善管理，具有創(chuàng)新開拓精神的復合型人才需求激增，人才相對匱乏已成為制約行業(yè)發(fā)展的突出問題。

2、企業(yè)服務成本不斷上升

物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)屬于勞動密集型行業(yè)，人力成本在主營業(yè)務成本中的占比較大。近年來，隨著各地職工工資標準和社保福利水平的剛性調(diào)升，用工成本持續(xù)上漲，物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營風險日益加劇。因此，成本上漲已成為影響物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展的重要因素之一。

四、中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢分析

1、趨勢一：服務業(yè)態(tài)和服務內(nèi)容日益多元化且更加注重服務品質(zhì)

傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務多集中于辦公樓、購物中心、住宅等業(yè)態(tài)。但近年來高新園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、學校、醫(yī)院、公共交通設施等多種類型物業(yè)的專業(yè)管理需求不斷增加，使得物業(yè)管理的服務業(yè)態(tài)已呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢，相關服務的個性化需求也將日益增多。未來，物業(yè)管理企業(yè)將更為主動探索貼近業(yè)主需求的特色定制化服務，加快行業(yè)內(nèi)服務業(yè)態(tài)和服務內(nèi)容多元化、差異化的趨勢。

隨著市場對于高品質(zhì)物業(yè)管理服務的需求日趨迫切和廣泛，物業(yè)管理服務的內(nèi)容和品質(zhì)需求不斷升級，而行業(yè)內(nèi)企業(yè)的服務理念和服務水平參差不齊，使得物業(yè)管理行業(yè)整體服務品質(zhì)的提升勢在必行。未來，物業(yè)管理服務領域的競爭將更多地集中于專業(yè)化、個性化服務，相關企業(yè)需順應市場發(fā)展趨勢，積極投放資源培養(yǎng)人才，不斷提升服務品質(zhì)以保持競爭力。

2、趨勢二：逐步加大基礎業(yè)務外包比例并廣泛運用科技產(chǎn)品

對物業(yè)管理服務企業(yè)來說，將基礎業(yè)務外包是利用專業(yè)服務公司提供的優(yōu)質(zhì)服務，實現(xiàn)專業(yè)化、集約化管理。通過基礎服務業(yè)務外包，物業(yè)管理服務企業(yè)能夠發(fā)掘并培育優(yōu)質(zhì)服務供應商，降低自聘員工的數(shù)量，在降低人工成本的同時提升專業(yè)服務水平。

為提高服務質(zhì)量與服務效率，除將基礎業(yè)務外包外，物業(yè)管理服務企業(yè)還更多地將信息化、智能化等新技術應用在物業(yè)管理服務中，例如目前已開發(fā)使用的產(chǎn)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)智能物管系統(tǒng)和智能社區(qū)服務平臺等。對于物業(yè)管理服務企業(yè)而言，不斷拓展創(chuàng)新解決方案并增加在前沿科技和智能應用方面的投資勢在必行。

3、趨勢三：市場集中度進一步提升

截至目前，物業(yè)管理行業(yè)仍較為分散，行業(yè)內(nèi)公司眾多。中小型物業(yè)管理公司主要通過降低收費水平獲取項目，非標準化管理模式也使得其服務能力、盈利水平參差不齊，市場規(guī)模逐步收縮。而大型物業(yè)管理公司的標準化管理程度和服務水平較高，通過品牌效應和收購兼并實現(xiàn)業(yè)務規(guī)模擴張，從而提高市場占有率，推動市場集中度的不斷提升。

物業(yè)管理行業(yè)研究報告旨在從國家經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析物業(yè)管理未來的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢，挖掘物業(yè)管理行業(yè)的市場潛力，基于重點細分市場領域的深度研究，提供對產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構、區(qū)域結(jié)構、市場競爭、產(chǎn)業(yè)盈利水平等多個角度市場變化的生動描繪，清晰發(fā)展方向。

欲了解更多關于物業(yè)管理行業(yè)的市場數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景，可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2023-2028年物業(yè)管理行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展預測報告》。

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  2023-2028年物業(yè)管理行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展預測報告

  物業(yè)管理被普遍稱為房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，是物業(yè)服務性功能的一種提升，物業(yè)管理提供的服務商品，是一種綜合性的管理和全方位的服務，而且這些管理和服務是針對物業(yè)本體及其業(yè)主和使用人，最終服...

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