物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀機(jī)遇深度分析2023

• 方蔓桃 2023年10月15日 來(lái)源：百度 1472 98
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首先，隨著服務(wù)類型的不斷豐富，物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)規(guī)模也將不斷擴(kuò)大。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)規(guī)模達(dá)到2.8萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)20.7%。其中，公共服務(wù)規(guī)模約為1.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21.6%;個(gè)性化服務(wù)規(guī)模約為0.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.3%。

物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要分支。物業(yè)管理實(shí)行的是企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化管理、社會(huì)化服務(wù)和市場(chǎng)化運(yùn)作的運(yùn)行機(jī)制，適應(yīng)了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要。

2018年，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)總市場(chǎng)規(guī)模約為3.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2017年的14.1%。

首先，隨著服務(wù)類型的不斷豐富，物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)規(guī)模也將不斷擴(kuò)大。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)規(guī)模達(dá)到2.8萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)20.7%。其中，公共服務(wù)規(guī)模約為1.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21.6%;個(gè)性化服務(wù)規(guī)模約為0.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.3%。

如果你想了解物業(yè)管理行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)及前景作出審慎分析與預(yù)測(cè)。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)進(jìn)程不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)將逐漸由增量向存量時(shí)代遷移，地產(chǎn)存量時(shí)代的到來(lái)將對(duì)物業(yè)管理行業(yè)提出更高的要求，也意味我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)將在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)處于穩(wěn)步向前的發(fā)展區(qū)間。

近年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)迸發(fā)出巨大的發(fā)展?jié)摿Α６饬恳粋€(gè)樓盤的好壞，物業(yè)服務(wù)常常是一個(gè)十分關(guān)鍵的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)的好壞直接關(guān)系到居住舒適度的高低，在將來(lái)進(jìn)行房屋交易時(shí)，這也是影響房屋價(jià)值高低的重要因素。

物業(yè)管理被普遍稱為房地產(chǎn)的第二次開(kāi)發(fā)，是物業(yè)服務(wù)性功能的一種提升，物業(yè)管理提供的服務(wù)商品，是一種綜合性的管理和全方位的服務(wù)，而且這些管理和服務(wù)是針對(duì)物業(yè)本體及其業(yè)主和使用人，最終服務(wù)于業(yè)主和使用人的。物業(yè)管理在小區(qū)公共設(shè)施保養(yǎng)維護(hù)、社區(qū)服務(wù)、小區(qū)建設(shè)以及提升城市住宅的整體管理水平方面都有千絲萬(wàn)縷的關(guān)聯(lián)。

物業(yè)管理大概分成兩類：第一，居住物業(yè);第二，商業(yè)物業(yè)。居住物業(yè)主要跟生活相關(guān)，按目前情況看，居住物業(yè)在物業(yè)市場(chǎng)占了70%的規(guī)模;商業(yè)物業(yè)就是居住物業(yè)以外的物業(yè)管理活動(dòng)。

物業(yè)管理市場(chǎng)集中度持續(xù)提升。根據(jù)中指院發(fā)布的物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)企業(yè)發(fā)展情況來(lái)看，2015年以來(lái)，我國(guó)物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)企業(yè)在管建筑面積增長(zhǎng)迅速，2020年，我國(guó)百?gòu)?qiáng)業(yè)務(wù)管理企業(yè)在管建筑面積已較2015年翻倍，增長(zhǎng)至129億平方米。與此同時(shí)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在管建筑占比持續(xù)提升，由2015年的28.6%提升至2020年49.8%，整體來(lái)看，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)集中度持續(xù)增長(zhǎng)。

2021年，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，是經(jīng)歷磨礪的一年，也是機(jī)遇的一年，地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)蕩將物業(yè)管理行業(yè)推進(jìn)激流。據(jù)中國(guó)物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年，物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購(gòu)交易達(dá)71宗，涉及并購(gòu)方33家物業(yè)企業(yè)。交易金額約333.3億元，相比2020全年交易總額大幅增長(zhǎng)約215.33%，其主要誘因源于房地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)性突發(fā)導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)出售。

當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理居民滿意度較低。根據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)于2019年公布的36個(gè)城市、148個(gè)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)調(diào)查體驗(yàn)情況顯示，物業(yè)服務(wù)實(shí)地體驗(yàn)評(píng)價(jià)得分65.14分，整體處于及格水平。從各個(gè)管理環(huán)節(jié)得分來(lái)看，設(shè)備設(shè)施管理得分84.70分，相對(duì)較高;環(huán)境管理得分64.89分，處于及格水平;秩序管理和客戶服務(wù)管理相對(duì)較低，分別為59.35分和54.47分，處于不及格水平。

物業(yè)管理是指通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)將近7萬(wàn)余家，住宅物業(yè)管理規(guī)模達(dá)到120多億平方米，主要一線城市物業(yè)管理服務(wù)收入占到當(dāng)?shù)谿DP的2.5%以上。2021年中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市數(shù)量為14個(gè)。

多數(shù)物業(yè)公司收入來(lái)源比較單一，物業(yè)費(fèi)仍然是物業(yè)公司收入的主要來(lái)源，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)有天花板，所以物業(yè)公司收入還有一定的天花板。物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化程度仍然比較低，整個(gè)行業(yè)法制化程度還比較低。資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的推動(dòng)空間是非常巨大的，未來(lái)通過(guò)資本市場(chǎng)一定會(huì)推動(dòng)整個(gè)物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。

現(xiàn)在，物業(yè)行業(yè)正走到重新進(jìn)行市場(chǎng)定位和尋找未來(lái)發(fā)展方向的關(guān)鍵時(shí)刻，從服務(wù)理念、服務(wù)方式到經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)方式都到了深化改革的階段。

從物業(yè)特征來(lái)看，每個(gè)城市都跟物業(yè)緊密相關(guān)，物業(yè)是一個(gè)非常龐大的市場(chǎng)。目前物業(yè)管理仍處于追求規(guī)模增長(zhǎng)的粗放階段。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年12月10日，物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購(gòu)交易達(dá)71宗，涉及并購(gòu)方33家物業(yè)企業(yè)。交易金額約333.3億元，相比2020全年交易總額大幅增長(zhǎng)約215.33%。并購(gòu)標(biāo)的估值水平在7.45x與26.9x之間，相比2020年的平均估值水平下降約20%?？傮w來(lái)看，今年行業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)交易額創(chuàng)新高、大額交易多發(fā)、并購(gòu)主體以上市企業(yè)為主、并購(gòu)標(biāo)的估值回歸理性等特點(diǎn)。

根據(jù)數(shù)據(jù)，500強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)分布廣泛，2020年度管理區(qū)域遍布全國(guó)72個(gè)城市。在管理項(xiàng)目城市分布方面，500強(qiáng)企業(yè)一線城市住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目為7070個(gè)，占比15.70%，二線城市19108個(gè)，占42.43%，三四線城市41.24%，海外項(xiàng)目280個(gè)，占比0.62%。與2019年相比，三四線城市的項(xiàng)目比重上升2.23個(gè)百分點(diǎn)。

目前，我國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)還是以中低端物業(yè)為主，高端物業(yè)管理為輔的競(jìng)爭(zhēng)格局。就當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)來(lái)看，傳統(tǒng)的中低端物業(yè)管理服務(wù)供給過(guò)多，服務(wù)模式缺乏創(chuàng)新，同質(zhì)化較為嚴(yán)重，價(jià)格不斷被壓低，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈;相比于勞動(dòng)密集型的中低端物業(yè)管理服務(wù)，以技術(shù)和人才為特點(diǎn)的高端物業(yè)管理服務(wù)有更多的附加值提升空間，通過(guò)智能化和人性化的服務(wù)讓消費(fèi)者體驗(yàn)升級(jí)的同時(shí)也增加了消費(fèi)者的價(jià)格接受度。

物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析

近年來(lái)，“互聯(lián)網(wǎng)+”思維加速滲透到物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”模式逐步邁入成熟期，互聯(lián)網(wǎng)在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)了從0到1、從1到N的轉(zhuǎn)變。

隨著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理公司所提供的物業(yè)有關(guān)服務(wù)涉及領(lǐng)域越來(lái)越廣，主要包括住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公大樓、公共物業(yè)、工業(yè)園以及醫(yī)院等等。目前，中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的龍頭企業(yè)分別是碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)。

其次，物業(yè)管理行業(yè)的客戶結(jié)構(gòu)也在不斷發(fā)生變化。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的客戶結(jié)構(gòu)比例分別為：住宅客戶占比54.5%，非住宅客戶占比45.5%。其中，住宅客戶主要為居民物業(yè)，非住宅客戶主要包括商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、事業(yè)單位物業(yè)等。

此外，物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)模式也在不斷發(fā)生變化。近年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)開(kāi)始采用智能化和互聯(lián)網(wǎng)化的服務(wù)模式。比如，物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)設(shè)置智能化服務(wù)系統(tǒng)，提供智能家居、智能安防等智能化服務(wù);通過(guò)開(kāi)發(fā)智能移動(dòng)應(yīng)用，提供物業(yè)服務(wù)、家政服務(wù)等互聯(lián)網(wǎng)化服務(wù)。

總體而言，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模和服務(wù)規(guī)模將得到持續(xù)增長(zhǎng)，客戶結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，服務(wù)模式也將不斷發(fā)生變化。未來(lái)，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)將迎來(lái)更加繁榮的發(fā)展前景，各類服務(wù)將更加豐富，服務(wù)水平將得到持續(xù)提升。

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  2023-2028年物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告

  中研普華通過(guò)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析物業(yè)管理行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提供深...

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