二套轉(zhuǎn)首套 25日起調(diào)整下調(diào)幅度最大 有人每月少還約1000元 住房貸款行業(yè)相關(guān)政策規(guī)劃分析

• 李波 2023年10月26日 來源：中研普華集團、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 840 51
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從10月25日起，各家銀行對符合“二套轉(zhuǎn)首套”要求的存量房貸利率統(tǒng)一進行了下調(diào)。這也是中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局要求降低存量首套住房貸款利率通知實施以來，利率下調(diào)幅度最大的一批房貸。

從10月25日起，各家銀行對符合“二套轉(zhuǎn)首套”要求的存量房貸利率統(tǒng)一進行了下調(diào)。這也是中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局要求降低存量首套住房貸款利率通知實施以來，利率下調(diào)幅度最大的一批房貸。

10月25日一早，不少地區(qū)的房貸客戶就通過手機銀行或短信，了解到自己的房貸利率下調(diào)了。

湖南長沙一市民表示：“我的房貸利率前后比較降了0.65%，每個月少還將近1000元?！?/u>

此前，各家銀行已經(jīng)在9月份下調(diào)了存量首套房貸利率。從9月25日到10月1日，98.5%符合條件的存量首套房貸利率都完成了下調(diào)，合計4973萬筆、21.7萬億元。調(diào)整后的加權(quán)平均利率為4.27%，平均降幅0.73個百分點。而10月25日各家銀行調(diào)整的是存量房貸中“二套轉(zhuǎn)首套”的房貸利率。

中國銀行總行消費金融部住房金融團隊主管尹鵬介紹說：“這次調(diào)整針對歷史上房貸被認(rèn)定為二套房貸款，但是當(dāng)前又符合首套房標(biāo)準(zhǔn)的客戶。10月25日我們一共調(diào)整了7.23萬戶，平均利率下調(diào)76個BP(基點)，是高于我們首套房調(diào)整幅度的?！?/p>

除了二套轉(zhuǎn)首套的房貸，此前采用固定利率或采用基準(zhǔn)利率定價的房貸，借款人已向銀行申請轉(zhuǎn)為采用LPR定價的浮動利率貸款，10月25日也統(tǒng)一調(diào)整利率。銀行人士提醒，本次統(tǒng)一調(diào)整后，目前還沒有申請二套轉(zhuǎn)首套的房貸，借款人依舊可以向銀行申請調(diào)整。

住房貸款的概念

住房貸款是銀行及其他金融機構(gòu)向房屋購買者提供的任何形式的購房貸款支持，通常以所購房屋作為抵押。按貸款款項來源分為公積金貸款和商業(yè)貸款兩種。按還款方式又分為等額本息還款方式和等額本金還款方式兩種。

住房貸款的利率以銀行同期基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，不同銀行的貸款利率略有上浮。銀行開辦的住房貸款品種主要有企業(yè)類和個人類兩大類。個人類住房貸款可分為兩大類：個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)貸款、委托貸款、自營貸款和組合貸款。

按還款方式又分為等額本息還款方式和等額本金還款方式兩種。等額本息還款方式是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，這樣由于每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。

等額本金還款方式是將本金每月等額償還，然后根據(jù)剩余本金計算利息，所以初期由于本金較多，從而使還款額在初期較多，而在隨后的時間每月遞減，這種方式的好處是，由于在初期償還較大款項而減少利息的支出，比較適合還款能力較強的家庭。

等額本息還款法也叫月均法，本金歸還速度較慢，還款壓力較輕，代價是支付的總利息較多，與等額本金還款方式對比，總利息差額在中短期(1-5年)的期限不會十分明顯，在長期限內(nèi)(20-30年)，總利息差額才明顯。

無論等額本金還款是等額本息還款，每期的利息計算方法是一致的，等于剩余本金乘以月利率。選擇什么還款方式，要看個人還款能力，不可貪圖支付總利息少就選等本金還款法，實際操作中，不少人還是選擇等額本息還款法。

住房貸款行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研分析

數(shù)據(jù)顯示，2021年10月人民幣貸款增加8262億元，同比多增1364億元。初步統(tǒng)計，10月社會融資規(guī)模增量為1.59萬億元，比上年同期多1970億元，比2019年同期多7219億元。

10月末，廣義貨幣(M2)余額233.62萬億元，同比增長8.7%，增速比上月末高0.4個百分點，比上年同期低1.8個百分點。

央行此次專門公布了個人住房貸款數(shù)據(jù)，2021年10月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。從多家銀行了解到，10月房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放大幅增長，11月首旬各行房地產(chǎn)貸款投放力度進一步加大。

2021年，我國住房公積金繳存額為29156.87億元，同比2020年增長11.24%;提取額為20316.13億元，同比2020年增長9.51%。

2021年，中國住房公積金個人貸款發(fā)放額為13964.22億元，同比2020年增長4.52%。中國住房公積金個人住房貸款率為84.18%，較2020年末減少1.13個百分點。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告》顯示：

2021年中國發(fā)放住房公積金個人住房貸款發(fā)放額最多地區(qū)為廣東，貸款發(fā)放額為1331.06億元;江蘇地區(qū)住房公積金個人住房貸款發(fā)放額1184.31億元，位居全國第二;上海地區(qū)住房公積金個人住房貸款發(fā)放額1151.65億元，位居全國第三。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，2021年中國發(fā)放住房公積金個人住房貸款率最多地區(qū)為貴州省，個人住房貸款率高達98.21%。

2021年我國發(fā)放住房公積金個人住房貸款310.33萬筆，同比2020年增長2.50%;2021年中國住房公積金個人住房貸款余額68931.12億元，同比2020年增長10.62%。

2021年，中國發(fā)放住房公積金個人住房貸款數(shù)量最多地區(qū)為江蘇省，共發(fā)放住房公積金個人住房貸款26.76萬筆;其次是廣東地區(qū)，發(fā)放住房公積金個人住房貸款數(shù)量25.4萬筆;然后是山東地區(qū)，發(fā)放住房公積金個人住房貸款數(shù)量25.02萬筆。

2021年中國發(fā)放住房公積金個人住房貸款余額最多地區(qū)是廣東省，貸款余額6155.81億元;江蘇地區(qū)住房公積金個人住房貸款余額為5815.48億元，貸款余額位居全國第二;上海地區(qū)住房公積金個人住房貸款余額為5580.86億元，貸款余額居全國第三。

貸款者在購買房產(chǎn)時，所購房產(chǎn)的“年齡”將決定其能夠貸款多少年限。根據(jù)銀行規(guī)定，房齡較新的房產(chǎn)比較容易做貸款。像建房期在10年以內(nèi)的2手房，其各方面條件較好，銀行愿意對這類房齡的住房貸款加快審批速度。而70、80年代的二手房由于房屋年齡較久，銀行可控的貸款風(fēng)險相對較大，因此銀行對這類房屋的貸款審批十分謹(jǐn)慎。

對于貸款買房的申請人來說，如工作收入、工作穩(wěn)定性、儲蓄存款、資產(chǎn)情況等也是銀行考量的因素，也是自身貸款年限申請時間的衡量因素。經(jīng)濟實力較強的借款人可以考慮貸款年限較短，有一定還款壓力的貸款方案。像7成10年或15年、甚至6至5成的貸款方案。

而經(jīng)濟實力稍差的借款人，需注意自身經(jīng)濟條件是否允許其承受較大的還款壓力，如果銀行信譽資質(zhì)等方面較好，這類人群有可能會獲得最高8成20年的貸款。

住房貸款行業(yè)相關(guān)政策規(guī)劃分析

2022年9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

這一政策措施的出臺，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在當(dāng)?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。

2023年8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》。自9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請調(diào)整利率。

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