城市更新行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)分析：我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期

• 黃文玉 2023年11月13日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 人民日?qǐng)?bào) 452 23
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中國(guó)城市開始從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，城市更新成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新風(fēng)口和未來城市發(fā)展的新增長(zhǎng)極?！笆奈濉逼陂g，隨著我國(guó)城市更新的不斷推動(dòng)，其戰(zhàn)略地位也進(jìn)一步提高，中央的支持力度也在進(jìn)一步提升。

近年來“城市病”問題也越來越嚴(yán)重，如何從傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)變?yōu)橐匀藶楸镜某擎?zhèn)化成為了中國(guó)城鎮(zhèn)化關(guān)注的主題，“新型城鎮(zhèn)化”的概念由此而生，并在新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體中，上升為全國(guó)性的發(fā)展戰(zhàn)略?！俺鞘懈隆闭菍?shí)現(xiàn)“新型城鎮(zhèn)化”對(duì)城市低碳、人本、智慧全方面要求的重要途徑，也越來越受到政府和社會(huì)的關(guān)注。

新中國(guó)70年來，中國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快，城市發(fā)展布局和結(jié)構(gòu)日趨合理，但同時(shí)也面臨著城市開發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。在此背景下，中國(guó)城市開始從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，城市更新成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新風(fēng)口和未來城市發(fā)展的新增長(zhǎng)極?！笆奈濉逼陂g，隨著我國(guó)城市更新的不斷推動(dòng)，其戰(zhàn)略地位也進(jìn)一步提高，中央的支持力度也在進(jìn)一步提升。

由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)超預(yù)期的增長(zhǎng)速度，城市規(guī)模膨脹的速度十分驚人，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)速度，城市的快速粗放式膨脹，以及建設(shè)規(guī)劃的落后，導(dǎo)致我國(guó)各大城市出現(xiàn)了大量?jī)H僅過了二三十年就需要重新改造的區(qū)域，城市擁堵，城市內(nèi)欠缺區(qū)塊規(guī)劃，城市內(nèi)部基礎(chǔ)建設(shè)滯后的問題近年來暴露無疑，以舊城區(qū)、舊廠房、城中村的改造為主的“城市更新”成為了各地政府著力推進(jìn)的重點(diǎn)工作。

城市更新行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

從進(jìn)入21世紀(jì)后，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的快速增長(zhǎng)和城市盲目擴(kuò)張問題的暴露，我國(guó)的城市更新運(yùn)動(dòng)開始不斷加速，北京、上海、廣州、深圳為代表的一線城市紛紛制訂了大規(guī)模的城市更新規(guī)劃，一場(chǎng)盛大的城市更新運(yùn)動(dòng)在中國(guó)展開，大量舊改項(xiàng)目不僅大大改觀了城市面貌，市民的生活環(huán)境，也帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，城市生活質(zhì)量不斷提高。現(xiàn)在，“城市更新”運(yùn)動(dòng)在全國(guó)不斷蔓延。南京、武漢、昆明、太原為代表的二線城市，城市更新的規(guī)模非常驚人，在對(duì)城市進(jìn)行手術(shù)刀式革新的同時(shí)帶來了大量的投資機(jī)會(huì)，對(duì)于促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)揮了積極作用。

目前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已初步研究提出了城市更新行動(dòng)的重點(diǎn)任務(wù)，包括完善城市空間結(jié)構(gòu)、實(shí)施城市生態(tài)修復(fù)和功能完善工程、強(qiáng)化城市歷史文化保護(hù)塑造城市特色風(fēng)貌、加強(qiáng)居住社區(qū)建設(shè)、推進(jìn)新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、增強(qiáng)城市防洪排澇能力、推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)等。老舊小區(qū)改造，是城市更新的重要組成部分。此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在廈門、廣州等15個(gè)城市已啟動(dòng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國(guó)新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4.03萬個(gè)，惠及居民約736萬戶，超額完成了既定目標(biāo)。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2027年中國(guó)城市更新行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》顯示：

我國(guó)仍處于城市快速發(fā)展的階段，截至2022年末，常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%、部分東部沿海城市已超70%、城鎮(zhèn)年新增就業(yè)1206萬人，城鎮(zhèn)人口規(guī)模及家庭數(shù)量的增加對(duì)于城市人居環(huán)境、建成區(qū)物質(zhì)空間形態(tài)、城市服務(wù)功能的重塑和改善提出更高要求。黨的二十大報(bào)告提出，“堅(jiān)持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，實(shí)施城市更新行動(dòng)，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市”，為新時(shí)期推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)指明了基本方向。作為新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵路徑，城市更新行動(dòng)將在城市建成區(qū)內(nèi)開展提升城市功能、優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境、塑造特色風(fēng)貌等持續(xù)改善城市空間形態(tài)和功能。

2022年，中央部委有關(guān)城市更新行動(dòng)的具體政策不斷出臺(tái)，政策側(cè)重“三區(qū)一村”改造、存量資產(chǎn)盤活，并繼續(xù)強(qiáng)調(diào)有序推進(jìn)城市更新行動(dòng)。7月，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資有關(guān)工作的通知》提出，“對(duì)長(zhǎng)期閑置但具有較大開發(fā)利用價(jià)值的老舊廠房、文化體育場(chǎng)館和閑置土地等資產(chǎn)，可采取資產(chǎn)升級(jí)改造與定位轉(zhuǎn)型、加強(qiáng)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理等，充分挖掘資產(chǎn)潛在價(jià)值，提高回報(bào)水平?！?同期，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》提出，“有序推進(jìn)城市更新改造。重點(diǎn)在老城區(qū)推進(jìn)以老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等‘三區(qū)一村’的城市更新改造，探索政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與模式。注重改造活化既有建筑，防止大拆大建。

近幾年，中國(guó)大城市開發(fā)日趨飽和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，城市更新的內(nèi)涵不斷被豐富，城市更新改造不再是簡(jiǎn)單的推倒重建，而是更加注重城市整體空間規(guī)劃和土地利用、資源配置的均衡以及人居環(huán)境的改善等。新時(shí)期、新形勢(shì)下的城市更新被賦予更高的歷史使命，成為城市未來發(fā)展的新主題。

“十四五”規(guī)劃綱要以專欄形式提出，城市更新包括完成2000年底前建成的21.9萬個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，基本完成大城市老舊廠區(qū)改造，改造一批大型老舊街區(qū)，因地制宜改造一批城中村。

城市更新行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)及前景分析

根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，即由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入白銀時(shí)代，但存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)卻漸入佳境。伴隨中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，以往城市化進(jìn)程中“增量開發(fā)”、“外延擴(kuò)張”為主的做法已逐步被“存量盤活”、“內(nèi)涵提升”替代，一線城市面臨傳統(tǒng)商圈和存量產(chǎn)業(yè)用地等建筑物的轉(zhuǎn)型升級(jí)，從而促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

城市的發(fā)展伴隨著新區(qū)擴(kuò)張和舊區(qū)更新，以及不同時(shí)期從結(jié)構(gòu)到內(nèi)容、內(nèi)涵的不斷深化。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展由“高速度”逐漸向“高質(zhì)量”轉(zhuǎn)化，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與空間利用對(duì)城市功能提出新的更高的要求，城市更新為滿足城市功能升級(jí)需求以及房企轉(zhuǎn)型升級(jí)、業(yè)態(tài)優(yōu)化提供了重要途徑。在“減量建設(shè)”與“產(chǎn)業(yè)升級(jí)”并存時(shí)代，城市更新對(duì)現(xiàn)有建筑的升級(jí)改造與創(chuàng)新利用，成為下一輪城市發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)，成為企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)持續(xù)性發(fā)展的主要?jiǎng)右颉?/p>

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  2023-2027年中國(guó)城市更新行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

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