2023中國房地產(chǎn)投資行業(yè)發(fā)展趨勢預測

• 黃江 2023年11月20日 來源：新浪 529 29
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房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資 408.5 億元，同比下降 5.1%，環(huán)比下降 38.8%;海外債發(fā)行 0 億元;信托融資 40.0 億元，同比下降 59.1%，環(huán)比下降 11.5%;ABS 融資 283.8 億元，同比下降 27.4%，環(huán)比上升 35.4%。

自政府在多個場合表示，要支持合理住房和融資需求、支持示范房企的融資發(fā)展后，碧桂園已在2022年合計發(fā)行公司債、中票、ABS、可轉債等直接融資產(chǎn)品折合人民幣近百億元，并于今年1月31日獲批200億儲架式中期票據(jù)發(fā)行額度，成為2023年春節(jié)后獲批儲架式注冊發(fā)行的首家房企，也是獲批規(guī)模最大的民營房企之一。監(jiān)管層及金融機構對碧桂園經(jīng)營穩(wěn)健的認可與支持，使得其在穩(wěn)經(jīng)營、償債務、謀發(fā)展等方面有了更大的空間。

2022年，在銷售市場疲弱、資本市場信心不足的情況下，碧桂園守住了保經(jīng)營安全、保交樓、保債務剛兌的底線，期末剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率從2020年中期的81%持續(xù)下降至69.4%。凈借貸比率從中期的48.1%進一步下降至40%，是近十年以來的最低值。同時，全年共計交付近70萬套房屋，體現(xiàn)了頭部企業(yè)的擔當。

進入2023年，碧桂園集團董事會表示，將抓住市場修復的機遇，踐行新的發(fā)展模式，繼續(xù)走高質量發(fā)展之路。4月25日，碧桂園以超28億元成功競得杭州濱江區(qū)地塊。碧桂園集團總裁莫斌此前在業(yè)績發(fā)布會上表示，今年碧桂園已重啟投資拿地，接下來將更多聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區(qū)位，逐步提升一二線城市投資額和土地儲備的占比，并計劃在未來3-5年內將公司一二線城市貨值比例提升到50%左右。

民營房企信用債融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資 408.5 億元，同比下降 5.1%，環(huán)比下降 38.8%;海外債發(fā)行 0 億元;信托融資 40.0 億元，同比下降 59.1%，環(huán)比下降 11.5%;ABS 融資 283.8 億元，同比下降 27.4%，環(huán)比上升 35.4%。

4 月信用債發(fā)行放緩，發(fā)行總量同環(huán)比均有所下降，其中，萬科、綠城、美的、濱江等非央國企成功完成信用債發(fā)行，但美的發(fā)行的 12 億元中票不僅有中債增全額擔保，中信證券、中債增和交通銀行三家機構還設立了信用緩釋風險憑證，當前民營房企發(fā)行期限較長的債券仍需較強的增信措施，投資人對民營房企的信心有待進一步恢復。

ABS 連續(xù)兩月環(huán)比上升，其中，CMBS/CMBN 是發(fā)行規(guī)模最大的一類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，占比達 67.3%，供應鏈 ABS、類 REITs 分別占比 28.1%、4.6%。4 月，新希望地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、新世界中國等民營及外資房企成功發(fā)行 CMBS/CMBN 產(chǎn)品，優(yōu)先級利率分別為 5.5%、3.9%、3.5%，民營房企擁有優(yōu)質商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)能夠發(fā)行相應資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，豐富融資渠道，降低融資成本。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)深度調研與發(fā)展趨勢預測研究報告》顯示：

房地產(chǎn)行業(yè)在2022年陷入困境，行業(yè)普遍期待在2023年迎來復蘇之年。值得慶幸的是，3月樓市成交量同環(huán)比均大幅上漲。根據(jù)易居研究院公布的數(shù)據(jù)，全國50個一線、二線、三四線城市新建商品住宅成交面積的環(huán)比增速分別為62%、34%和24%，同比增速分別為57%、42%和41%。觀察1至3月樓市的成交數(shù)據(jù)，本輪樓市的復蘇動力超出2022年年底時的預期。但是，至今為止，市場對于房地產(chǎn)銷售復蘇仍然存疑，部分高頻數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)中途回落的現(xiàn)象。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，3月和4月的案場來訪和成交熱度較2月明顯回落，即便是品牌房企的主推項目，來訪量和成交量亦出現(xiàn)明顯下滑?？紤]到房地產(chǎn)高頻數(shù)據(jù)明顯降溫，市場普遍認為房地產(chǎn)銷售尚未企穩(wěn)。

房地產(chǎn)周期的開啟是中國經(jīng)濟復蘇的重要推動力量，復盤歷史，2009年以來的5輪經(jīng)濟復蘇期中，房地產(chǎn)銷售都領先于實體經(jīng)濟出現(xiàn)復蘇。高頻數(shù)據(jù)的迅速走低成為房地產(chǎn)行業(yè)頭頂?shù)囊黄瑸踉疲顿Y者擔憂房地產(chǎn)行業(yè)是否可能二次探底，繼2022年之后，再次成為中國經(jīng)濟增長的拖累項。二級市場中，大金融板塊近期表現(xiàn)強于市場，成為投資者關注的焦點。但是，如果房地產(chǎn)行業(yè)二次探底，那么本輪上漲將只是一次回光返照。因此，如何判定房地產(chǎn)行業(yè)真正企穩(wěn)的時間點對于全年投資節(jié)奏的把握至關重要。

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)長周期的下行拐點，2023年的房地產(chǎn)復蘇期是長周期下行階段的第一個復蘇期。當前的一些新現(xiàn)象值得投資者重視，已有研究中的部分結論已經(jīng)不再適用。我們認為新現(xiàn)象不妨礙房地產(chǎn)行業(yè)在2023年全面企穩(wěn)的趨勢，但是投資者需要重點關注房價漲速是否達到企穩(wěn)水平，房地產(chǎn)銷售的拐點是相對滯后的指標。通過建立房價預期模型，我們發(fā)現(xiàn)高能級城市的房價已經(jīng)企穩(wěn)，但是全國房價距離企穩(wěn)點非常遙遠。我們建議房地產(chǎn)銷售刺激政策要以“房住不炒”的基本國策為前提，在穩(wěn)定房價漲幅的同時，防范房價過快上漲，在當前時間點，政府要審慎地對待一二線樓市的刺激，但是需要以更實舉措刺激三四線房價，以防范更嚴重的危機發(fā)生，通過建立以房價為重要參考指標的政策體系，房地產(chǎn)行業(yè)的復蘇期將更加平穩(wěn)。本文分四個章節(jié)討論以上內容。

加快建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式

從投資端看，房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金降幅均有所收窄。今年前3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資25974億元，同比下降5.8%，較去年10%的降幅明顯收窄;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金34708億元，同比下降9%，較去年25.9%的降幅大幅收窄。

與此對應，房企的融資狀況正逐步改善。房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速提升。截至3月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.3萬億元，同比增長5.9%，增速比上年末高2.2個百分點?！耙患径确康禺a(chǎn)開發(fā)貸款累計新增約5700億元，與同期商品房在建規(guī)模相比，處在較高水平?！敝袊嗣胥y行貨幣政策司司長鄒瀾表示。

從銷售端看，商品房銷售面積降幅收窄，銷售額由降轉增。前3月商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%，較前2月3.6%的降幅進一步收窄，較去年24.3%的降幅明顯收窄。值得注意的是，商品房銷售額30545億元，由前2月的下降0.1%轉為增長4.1%，其中住宅銷售額增長7.1%。

這意味著前期一系列政策效果正在持續(xù)顯現(xiàn)，尤其在首套房貸利率政策調整優(yōu)化的帶動下，房貸利率下行，購房需求進一步釋放。“今年3月份，新發(fā)放的個人住房貸款利率為4.14%，同比下降1.35個百分點?！编u瀾表示，人民銀行、銀保監(jiān)會已建立“首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制”，截至今年3月末，符合放寬首套房貸利率下限條件的城市共有96個，其中，83個城市下調了首套房貸款利率下限，12個城市取消了首套房貸款利率下限。

《2023-2028年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)深度調研與發(fā)展趨勢預測研究報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進行了分析，重點分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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