房地產(chǎn)調(diào)控將迎來(lái)多大松綁空間 房地產(chǎn)投資行業(yè)并購(gòu)重組機(jī)會(huì)

• 黃江 2023年12月15日 來(lái)源：東方財(cái)富 795 48
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伴隨國(guó)家高層會(huì)議定調(diào)和支持性舉措陸續(xù)跟進(jìn)，房地產(chǎn)板塊重拾信心。近日房地產(chǎn)(申萬(wàn))行業(yè)漲幅居前，多股掀起漲停潮。關(guān)于市場(chǎng)走向是否出現(xiàn)拐點(diǎn)、房地產(chǎn)調(diào)控將迎來(lái)多大松綁空間，市場(chǎng)期待值頗高。

一二手房銷售下行壓力加大，南京、鄭州房地產(chǎn)支持政策落地。30 個(gè)大中城市7 月商品房成交面積同比-27%、環(huán)比-25%，同比延續(xù)下降但降幅收窄，成交面積絕對(duì)值處于18 年以來(lái)的同期最低水平。分城市看，一線、二線和三線城市7 月商品房成交面積同比分別為-17%(前值-19%)、-34%(前值-39%)和-23%(前值-24%);環(huán)比分別為-16%、-30%、-19%。其中，雖然一線城市降幅最小，成交面積絕對(duì)值與18 年同期基本持平，但仍是今年以來(lái)表現(xiàn)最弱的月份。二、三線城市7 月同比降幅在基數(shù)效應(yīng)減弱的情況下收窄，但成交面積絕對(duì)值自6 月以來(lái)持續(xù)低迷，處于18 年至今的同期最低水平。此外，Wind 公布的14 個(gè)城市7 月二手房四周成交面積同比下降10%，而6 月同比增長(zhǎng)4.6%。

銷售壓力逐漸加大，各城市支持政策陸續(xù)出臺(tái)。8 月4 日，南京出臺(tái)包括新房購(gòu)房補(bǔ)貼在內(nèi)的“8 項(xiàng)措施”支持樓市;8 月7 日，鄭州市八部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，涉及購(gòu)房契稅補(bǔ)貼、多子女家庭購(gòu)房補(bǔ)貼、落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策等15 項(xiàng)利好政策。

房地產(chǎn)政策存優(yōu)化調(diào)整空間

繼7月份國(guó)家高層會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展重新定調(diào)，提出要適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)、適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策、因城施策用好政策工具箱等措施后，多部委及各地相關(guān)部門(mén)密集表態(tài)，從需求端到供給端向房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放利好信號(hào)。

自國(guó)家住建部表示要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)以來(lái)，北京、深圳、廣州幾大一線城市已集體表態(tài)，將盡快推出有關(guān)措施滿足剛性和改善性住房需求，落實(shí)個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

民營(yíng)房企在融資端也有望迎來(lái)新的窗口期。8月3日，央行主持召開(kāi)金融支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展座談會(huì)，表示要推進(jìn)民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)擴(kuò)容增量，強(qiáng)化金融市場(chǎng)支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展;要精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，滿足民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

8月10日晚間，碧桂園發(fā)布公告稱，受房地產(chǎn)行業(yè)銷售下行的影響以及外匯波動(dòng)造成預(yù)期凈匯兌損失，預(yù)期截至2023年6月30日止半年度的凈虧損介乎約450億元至550億元。

碧桂園上半年預(yù)虧450億-550億

碧桂園在公告中表示，自2021年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)步入了前所未有的困難時(shí)期，多重不利因素疊加，導(dǎo)致行業(yè)銷售和公開(kāi)市場(chǎng)融資面臨嚴(yán)峻的困難和挑戰(zhàn)。

根據(jù)公告披露，2023年1-7月，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額1408億元，同比下降35%，較2021年下降61%;7月單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額121億元，連續(xù)第四個(gè)月環(huán)比下降，同比下降60%，較2021年下降78%。

面臨階段性流動(dòng)壓力的碧桂園在8月10日傍晚的公告中表示，將與債權(quán)人保持溝通，采取各種債務(wù)管理措施，以保障本公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，并為債權(quán)人保存價(jià)值、維護(hù)利益。

隨后，碧桂園已經(jīng)在籌備債務(wù)重整，近期有望啟動(dòng)相關(guān)程序，該公司已聘請(qǐng)中金為財(cái)務(wù)顧問(wèn)，主導(dǎo)重整事宜。

目前，碧桂園名下并沒(méi)有債務(wù)公開(kāi)違約，僅有兩筆美元債的票息支付處于30日的寬限期內(nèi)，但從9月起至2024年初，公司將面臨多筆債務(wù)集中到期的兌付壓力，總金額大約100多億。

此前，碧桂園堅(jiān)持保信用，2020-2022年，該公司籌資活動(dòng)中的現(xiàn)金流三年凈流出，合計(jì)凈減少有息債務(wù)接近1000億。

直到2023年中期，在公司財(cái)務(wù)現(xiàn)金流承壓的狀態(tài)下，依然兌付了大約幾十億的債務(wù)。隨著市場(chǎng)銷售大幅下滑及融資渠道嚴(yán)重受限，公司現(xiàn)金儲(chǔ)備大量消耗，已難以應(yīng)付9月份及之后的多筆到期債務(wù)。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年房地產(chǎn)投資行業(yè)并購(gòu)重組機(jī)會(huì)及投融資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》顯示：

伴隨國(guó)家高層會(huì)議定調(diào)和支持性舉措陸續(xù)跟進(jìn)，房地產(chǎn)板塊重拾信心。近日房地產(chǎn)(申萬(wàn))行業(yè)漲幅居前，多股掀起漲停潮。關(guān)于市場(chǎng)走向是否出現(xiàn)拐點(diǎn)、房地產(chǎn)調(diào)控將迎來(lái)多大松綁空間，市場(chǎng)期待值頗高。

與以往會(huì)議相比，近期國(guó)家高層會(huì)議首次提及“住房供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，同時(shí)“房住不炒”未被提及。在市場(chǎng)人士看來(lái)，這代表了一種重大調(diào)整。

金融支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展

中國(guó)人民銀行黨委書(shū)記、行長(zhǎng)潘功勝主持召開(kāi)金融支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展座談會(huì)，聽(tīng)取有關(guān)意見(jiàn)建議，推動(dòng)銀企供需對(duì)接，研究加強(qiáng)金融支持民營(yíng)企業(yè)工作舉措。伊利集團(tuán)、宏橋集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、正泰集團(tuán)、新希望集團(tuán)、旭輝地產(chǎn)、美的置業(yè)、紅豆集團(tuán)等民營(yíng)企業(yè)和部分金融機(jī)構(gòu)、銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)主要負(fù)責(zé)人參加座談會(huì)。中國(guó)人民銀行黨委委員、副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)、張青松出席會(huì)議。

座談會(huì)上，8家民營(yíng)企業(yè)負(fù)責(zé)人分別介紹了企業(yè)融資情況，反映近年來(lái)企業(yè)融資成本穩(wěn)中有降，金融支持力度穩(wěn)固，同時(shí)提出希望進(jìn)一步拓寬債券融資渠道等訴求。工商銀行、建設(shè)銀行表示，將切實(shí)發(fā)揮國(guó)有大行“頭雁”作用，提升民營(yíng)企業(yè)貸款穩(wěn)定性，擴(kuò)大小微企業(yè)授信覆蓋面，支持民營(yíng)企業(yè)債券承銷發(fā)行。銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)表示，將繼續(xù)加大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)服務(wù)民營(yíng)企業(yè)力度，加快債券市場(chǎng)創(chuàng)新，滿足民營(yíng)企業(yè)多元化融資需求。潘功勝認(rèn)真聽(tīng)取大家的意見(jiàn)建議，詳細(xì)詢問(wèn)各項(xiàng)金融政策貫徹落實(shí)情況，就一些堵點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題與大家深入交流討論，對(duì)部分意見(jiàn)建議作出現(xiàn)場(chǎng)回應(yīng)。

潘功勝?gòu)?qiáng)調(diào)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要成果，是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要力量，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展，金融部門(mén)責(zé)無(wú)旁貸，也是金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要內(nèi)容。近年來(lái)，中國(guó)人民銀行堅(jiān)決貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，出臺(tái)系列政策舉措，與金融機(jī)構(gòu)共同努力，推動(dòng)民營(yíng)企業(yè)融資持續(xù)量增、面擴(kuò)、價(jià)降，全力促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)做大做優(yōu)做強(qiáng)。

潘功勝指出，中國(guó)人民銀行將認(rèn)真貫徹《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的意見(jiàn)》要求，精準(zhǔn)有力實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，保持流動(dòng)性合理充裕，加強(qiáng)金融、財(cái)政、產(chǎn)業(yè)等政策協(xié)調(diào)配合，引導(dǎo)金融資源更多流向民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。制定出臺(tái)金融支持民營(yíng)企業(yè)的指導(dǎo)性文件，推動(dòng)商業(yè)銀行優(yōu)化內(nèi)控管理制度，做好政策宣傳解讀，加強(qiáng)典型經(jīng)驗(yàn)推廣。支持地方政府主動(dòng)解決拖欠企業(yè)賬款問(wèn)題。推進(jìn)民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)擴(kuò)容增量，強(qiáng)化金融市場(chǎng)支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展。

潘功勝要求，金融機(jī)構(gòu)要積極營(yíng)造支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展壯大的良好氛圍，提高風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力，全面梳理績(jī)效考核、業(yè)務(wù)授權(quán)、內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價(jià)、盡職免責(zé)等政策安排，優(yōu)化服務(wù)民營(yíng)企業(yè)激勵(lì)機(jī)制，提升貸款的意愿、能力和可持續(xù)性。要深入了解民營(yíng)企業(yè)金融需求，回應(yīng)民營(yíng)企業(yè)關(guān)切和訴求，做好銀企融資對(duì)接，為民營(yíng)企業(yè)提供可靠、高效、便捷的金融服務(wù)。要精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，滿足民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

《2023-2028年房地產(chǎn)投資行業(yè)并購(gòu)重組機(jī)會(huì)及投融資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》由中研普華研究院撰寫(xiě)，本報(bào)告對(duì)該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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