城中村改造行業(yè)分析：深圳六成市民可入住政府提供住房 未來城中村改造能給房企帶來多少機遇

• 郭夢 2023年12月25日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1379 91
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深圳可能是國內第一座提及“二次房改”概念的城市，早在2018年，便提出到2035年籌建100萬套以上保障性住房的目標，這一目標達成的時間目前已經(jīng)提前至2027年。深圳還曾明確規(guī)劃未來六成人口居住于保障性住房的遠景目標。

深圳六成市民可入住政府提供住房

深圳可能是國內第一座提及“二次房改”概念的城市，早在2018年，便提出到2035年籌建100萬套以上保障性住房的目標，這一目標達成的時間目前已經(jīng)提前至2027年。深圳還曾明確規(guī)劃未來六成人口居住于保障性住房的遠景目標。

深圳近2000萬人中有1200萬人居住在租賃住房中，其中八九百萬人居住在城中村，意味著深圳人口的近一半居住在城中村，而深圳擁有正規(guī)商品房的人不到總人口的30%，與北上廣動輒百分之六七十的住房自有率無法相比。

城中村改造行業(yè)分析

城中村的改造，看似是一件小事，實際上是關乎城市百年發(fā)展的大計。新一輪的國策調整與城市紅利劃分即將拉開序幕，對房地產業(yè)影響深遠。

城中村是我國城鄉(xiāng)二元土地制度和城市建成區(qū)持續(xù)擴張帶來的特有產物。根據(jù)我國《憲法》， 城市的土地屬于國家所有;農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外， 屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。隨著城市建成區(qū)的逐步擴張， 部分農村和城市郊區(qū)的土地，以及宅基地、自留地、自留山等，被納入城市建成區(qū)的范圍， 但土地性質暫未從集體所有轉變?yōu)閲宜?，此即城中村的來源?/p>

近年來，上海、廣州、深圳等城市在城中村改造中有很多有益探索。

上海市提出，預計到2025年，中心城區(qū)周邊城中村改造項目全面啟動;到2027年，中心城區(qū)周邊城中村改造項目全面完成。上海市出臺了一系列的政策支撐城中村改造推進。在改造方式、改造主體認定、土地出讓政策、財稅支持、融資支持、資金平衡等方面有比較完整的政策設計，也充分考慮了市場化機制的參與。

日前，廣州市有關部門發(fā)布了《廣州市城中村改造條例(征求意見稿)》，表明廣州將以立法推進城中村改造工作。今年以來，廣州積極探索城中村改造的新思路新方式，強化“有效市場、有為政府”的作用，堅持“凈地出讓”，在重點片區(qū)開展城中村改造“統(tǒng)籌做地”試點。所謂統(tǒng)籌做地，就是政府引入企業(yè)，將有待拆遷、七通一平的“生地”做成可以出讓的“熟地”。

一段時間以來，深圳市推進城中村保障性住房品質化安全改造提升工作。深圳市將城中村改造與保障性租賃住房的發(fā)展相結合，是統(tǒng)籌保障性租賃住房和城中村改造的探索。找準城中村改造和保障性租賃住房兩項工作的結合點，通過城中村統(tǒng)租將兩者整合在一起，能夠提供更多高品質、可負擔的保障性租賃住房。

據(jù)中研普華產業(yè)院研究報告《2023-2028年中國城中村改造行業(yè)發(fā)展前景及投資風險預測分析報告》分析

城中村是城市更新的重點內容之一，各地對于城中村的定義在區(qū)位、土地權屬、土地性質 和土地用途方面具有共性。

城中村改造主要分為兩種模式，一種是由開發(fā)商以市場化的方式推進，但因為高昂的拆遷成本，這種模式顯然難以為繼，推進速度較慢，而且較高的成本也使其難以作為保障房運營。另外一種方式主要由國有企業(yè)介入，進行綜合整治，修建配套設施，對少量房屋拆除重建，這是未來城中村改造的主要路線。

城中村作為城市發(fā)展過程中的自建房，受到的因素較多。普遍來看城市在快速發(fā)展過程中，隨著城區(qū)邊界不斷快速拓展，新建城區(qū)不斷包圍原始自然村落，普遍會形成大量城中村自建房。

在中央明確中國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢下，適時調整優(yōu)化房地產政策成為房地產市場指導方向。城中村改造政策的出臺，其作用在于給房地產市場一個基本盤，意味著此次政策不僅是要穩(wěn)定當下房地產，更是為今后其他房地產政策推動打下基礎。

深圳近年來逐漸轉向第二種城中村改造模式。2019年，《深圳市城中村(舊村)綜合整治總體規(guī)劃(2019-2025)》對外發(fā)布，劃定了全市城中村綜合整治分區(qū)范圍，其中福田、羅湖和南山綜合整治分區(qū)劃定比例不低于75%，其余各區(qū)不低于54%，規(guī)定綜合整治分區(qū)內的城中村不得拆除重建，同時由各區(qū)政府直接投資對納入綜合整治的城中村進行基礎設施改造。

未來城中村改造能給房企帶來多少機遇，取決于城市和房企。人口規(guī)模大、吸引力強的城市在本輪城中村改造中機會更多，已經(jīng)在這些城市深耕的企業(yè)將“近水樓臺先得月”;不同房企能參與的環(huán)節(jié)不同，如國企有機會參與各個環(huán)節(jié)，實力民企可以通過社會資本方式參與后期開發(fā)，有多業(yè)態(tài)開發(fā)運營經(jīng)驗的房企可以參與項目的運營和管理。

城中村改造行業(yè)研究報告旨在從國家經(jīng)濟和產業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析城中村改造未來的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢，挖掘城中村改造行業(yè)的市場潛力，基于重點細分市場領域的深度研究，提供對產業(yè)規(guī)模、產業(yè)結構、區(qū)域結構、市場競爭、產業(yè)盈利水平等多個角度市場變化的生動描繪，清晰發(fā)展方向。

欲了解更多關于城中村改造行業(yè)的市場數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景，可以點擊查看中研普華產業(yè)院研究報告《2023-2028年中國城中村改造行業(yè)發(fā)展前景及投資風險預測分析報告》。

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  2023-2028年中國城中村改造行業(yè)發(fā)展前景及投資風險預測分析報告

  城中村改造行業(yè)研究報告主要分析了城中村改造行業(yè)的市場規(guī)模、城中村改造市場供需求狀況、城中村改造市場競爭狀況和城中村改造主要企業(yè)經(jīng)營情況，同時對城中村改造行業(yè)的未來發(fā)展做出科學的預測...

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