戴德梁行：解析寫字樓商業(yè)地產(chǎn)的轉型與升級

• 2017年9月28日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 1280 83
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應存量時代輕資產(chǎn)化需要，房地產(chǎn)ABS產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模漲幅迅猛。2017年1月至9月，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品今年共計發(fā)行18單，發(fā)行金額達417億元，與去年同期相比，增長約300%，漲幅迅猛。今年前三季度迅猛發(fā)展主要得益于超過半數(shù)的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化項目單筆發(fā)行規(guī)模大于25億。商業(yè)地C

　　26日，戴德梁行在上海舉行了第三季度媒體發(fā)布會。

　　寫字樓市場：核心商務區(qū) ?升級改造再出發(fā)

　　9月26日，戴德梁行在上海舉行第三季度媒體發(fā)布會，就2017年第三季度的寫字樓市場、商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等方面發(fā)布最新的數(shù)據(jù)報告以及解讀。

　　根據(jù)戴德梁行寫字樓部報告顯示，2017年前三季度，上海整體寫字樓供應量屈指可數(shù)，成交量同比下滑53%。其中，閔行區(qū)以約27萬平方米的成交面積位居上海前三季度寫字樓成交面積的榜首，占整體交易量的36.5%。此外，交易表現(xiàn)較好的還有楊浦、長寧、閘北、浦東新區(qū)。同時，報告中還提出，自今年對商辦市場整頓以來，散售型交易疲軟，大宗交易占比同比去年提升10個百分點，對于區(qū)域的選擇，買家更青睞具有發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K，如閔行區(qū)“七寶寶龍廣場”、大虹橋板塊“虹橋綠谷廣場”、大寧板塊“綠地星光耀廣場”、浦東世博板塊“環(huán)球都會廣場”等都有大宗成交，買家仍以金融基金類為主。

　　反觀租賃市場，新增供應量創(chuàng)歷史新高，2017年前三季度上海寫字樓新增供應面積達136萬平方米，高于去年全年23.6%，甲級寫字樓存量超過1000萬平方米，其中核心商務區(qū)存量666.80萬平方米，新興商務區(qū)存量336.02萬平方米。值得注意的是，新興商務區(qū)租賃型寫字樓交易量尤為突出，2017年前三季度的成交面積達54萬平方米，是核心商務區(qū)的1.6倍，其中金融、生產(chǎn)制造業(yè)合計占比達5成，鑒于互聯(lián)網(wǎng)+行業(yè)的快速發(fā)展，電子科技類企業(yè)的需求也增長較快。

　　未來供應（2017年第四季度到2018年）新興區(qū)仍是供應主戰(zhàn)場，其中浦東前灘世博和徐匯濱江板塊集中供應量較大，徐匯濱江供應53.37萬平方米，浦東前灘世博供應47.51萬平方米，占整體規(guī)模的比重分別為25%、22%。戴德梁行高級董事、中國區(qū)寫字樓部主管沈潔表示，未來總體供應量大，租戶有更多選擇性，競爭變得更為激烈，逐漸成熟的新興商務區(qū)擁有租金產(chǎn)品雙重優(yōu)勢，對客戶吸引力加大，核心商務區(qū)面臨相對高租金及空置上升雙重壓力。

　　從當天發(fā)布的報告中可以看出，核心商務區(qū)的寫字樓競爭壓力加大。以人民廣場、南京西路、淮海路、徐家匯為首的核心區(qū)的整體空置率同比2016年都有所提升，其中超過10年樓齡的寫字樓正面臨客戶流失的現(xiàn)象。隨著新興商務區(qū)的逐漸成熟，越來越多的企業(yè)擇址在交通方便以及有租金吸引力的新興商務區(qū)辦公，比如，美敦力在前灘世貿(mào)中心租賃15,000平方米，飛利浦搬遷至市北智匯園等。

　　核心商務區(qū)配套完善成熟、客戶有一定黏性、但開發(fā)時間較早的核心區(qū)樓齡較長物業(yè)同時也面臨物業(yè)設施陳舊、功能與發(fā)展形勢不匹配、運管管理難跟上需求等問題。基于此，核心商務區(qū)的寫字樓如何提升自身的競爭力與新興商務區(qū)抗衡？沈潔認為，一些樓齡長的物業(yè)可進行升級改造，使其重新煥發(fā)活力，贏得客戶。戴德梁行寫字樓部就曾參與多起物業(yè)升級改造個案，根據(jù)項目所在地段位置，項目軟硬件設施進行全面評估，結合客戶需求制定整改方案,協(xié)助客戶完成升級改造。比如，今年剛改造完成的“嘉寧國際”，除了改造已有的公共區(qū)域及硬件設備外，還新增PM2.5過濾系統(tǒng)、特斯拉充電樁等設備，改造后獲得LEED國際金獎認證，租金及客戶品質明顯提升。目前，已經(jīng)有越來越多樓齡較長的寫字樓升級改造，如“世界貿(mào)易大廈”正在火熱的改造中，從外立面到公共區(qū)域再到標準層等全面升級，煥然一新的“世界貿(mào)易大廈”即將在年底呈現(xiàn)，預計租金會有大幅提升。事實已證明，樓宇升級改造確保物業(yè)保值增值，大部分經(jīng)過改造的寫字樓租金基本都有明顯增長，出租率也保持在高位。未來，核心商務區(qū)將會有更多存量物業(yè)加入到升級改造中，在提升資產(chǎn)價值的同時，也會使城市形象變得更美好。

　　商業(yè)地產(chǎn)：“新零售”浪潮下的商業(yè)新發(fā)現(xiàn)

　　電商的發(fā)展促使商家尋求轉型與升級，在以數(shù)據(jù)為驅動，通過新科技發(fā)展和用戶體驗升級，來改造零售業(yè)形態(tài)的“新零售”形勢下，上海商業(yè)市場正面臨著一場變革，網(wǎng)紅、跨界、IP潮流正成為商業(yè)市場的新出口。

　　戴德梁行華東區(qū)發(fā)布2017年第三季度上海商業(yè)地產(chǎn)報告顯示，2017年上海以南京西路、南京東路、陸家嘴、淮海中路、徐家匯為代表的幾大核心商圈整體租金較平穩(wěn)；2017年1月至8月主要商業(yè)項目新開總量超70萬平方米，值得注意的是，新入市的商業(yè)項目中，有很大一部分比例位于外環(huán)外，這些遠離上海市中心的商業(yè)綜合體，根據(jù)周邊居民特征定位商業(yè)主題，在基礎業(yè)態(tài)上提升消費體驗感，來補足業(yè)態(tài)功能，如嘉定日月光中心、吳涇寶龍廣場等，意味上海的商業(yè)格局將繼續(xù)外拓，商業(yè)外圍化趨勢也將愈加明顯。而市中心如興業(yè)太古匯、長寧來福士廣場等，更多的是以引入特色品牌切入市場，多家為首入上?；騾^(qū)域品牌，為消費者提供獨特、新鮮、有品質的品牌。

　　戴德梁行高級董事、華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管饒偉剛認為，隨著電商環(huán)境的成熟，商業(yè)中心也開始轉型，不再單純是提供買賣商品服務的場所，人們去那里聚會用餐、休閑娛樂、親子互動，乃至“熘孩子”，體驗各種新生事物催生的“沖動消費”。所以，2017年最受關注的品牌主要為：像Lady M、喜茶、鮑師傅等具有網(wǎng)紅屬性的輕餐飲類；樹德生活館（原創(chuàng)生活用品）、盒馬鮮生等提供獨特產(chǎn)品以及全新消費體驗的零售類；親子互動、主題式運動項目、具有高端設備的運動類；這類品牌的出現(xiàn)，能吸引大批粉絲并為商業(yè)項目提供大流量。

　　在新零售的催生下，未來商業(yè)中心轉型已是刻不容緩，戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部的報告中提及，未來上海的商業(yè)中心會呈現(xiàn)如下幾大新趨勢：

　　全新的體驗升級。同一個品牌會呈現(xiàn)多樣化的形式，更多的品牌、業(yè)態(tài)會借助科技應用，如無人便利店等；老牌的商業(yè)體，會出現(xiàn)大批量的翻新、業(yè)態(tài)調整，如第一百貨，東方商廈南東店等。通過場景的升級與最新技術的應用打造全新的體驗式消費。

　　大數(shù)據(jù)+移動支付已在風口。2017年上半年，支付寶與財付通兩大移動交易巨頭，交易規(guī)模市場份額占到移動支付領域的九成；而銀聯(lián)等與商業(yè)的結合，可通過消費者、品牌、營銷、競品的管理，由數(shù)據(jù)系統(tǒng)與支付系統(tǒng)的數(shù)據(jù)來更多的了解消費者、提升吸客力并有所針對性地增強服務。

　　年輕潮流將成風向標。IP主題店、藝術文化類生態(tài)群、電競類等業(yè)態(tài)越來越深受年輕消費群體的追捧，而在這些業(yè)態(tài)也正不斷成為各大購物中心吸引客流的營銷利器。

　　跨界復合型業(yè)態(tài)。擺花街除了賣花，還有餐飲；方所書店，卻擁有咖啡和時裝店；Chanel開啟了咖啡店、無印良品開啟了餐廳，各大品牌紛紛將餐飲作為業(yè)態(tài)跨界的首選，吸納更多的人流。

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化：存量時代來臨 資產(chǎn)證券化爆發(fā)式增長

　　戴德梁行華東區(qū)估價及顧問服務部在第三季度媒體發(fā)布會現(xiàn)場針對中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化做了全面的解析，報告中總結了目前市場的三個觀點。

　　應存量時代輕資產(chǎn)化需要，房地產(chǎn)ABS產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模漲幅迅猛。2017年1月至9月，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品今年共計發(fā)行18單，發(fā)行金額達417億元，與去年同期相比，增長約300%，漲幅迅猛。今年前三季度迅猛發(fā)展主要得益于超過半數(shù)的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化項目單筆發(fā)行規(guī)模大于25億。商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款（CMBS）和類REITs產(chǎn)品為盤活存量商業(yè)地產(chǎn)起到了積極有效的作用。

　　今年資金面收緊，發(fā)行利率走高。受債券市場利率持續(xù)震蕩走高的影響，2017年前三季度資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行利率也隨之上行。

　　租賃住宅REITs前景明朗蓄勢待發(fā)。在國家鼓勵住房租賃市場發(fā)展和多地推進租賃新政加大金融支持的大背景下，租賃運營類、公寓類以及公租房等相關企業(yè)的REITs將成為政策鼓勵的方向。

　　中國REITs聯(lián)盟理事、戴德梁行董事及華東區(qū)估價及顧問服務部主管顧悅如在發(fā)布會現(xiàn)場表示，通過資產(chǎn)證券化，可以有效幫助企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，提升資產(chǎn)和資源配置效率，從而為企業(yè)轉型供給提供資金支持。同時報告顯示，在一、二線城市，大型房地產(chǎn)企業(yè)遇到了新挑戰(zhàn)，無論是在拿地階段的自有資金監(jiān)管收緊，還是在銷售端，各地政府對高端商品住宅的限價措施，以及對商辦類物業(yè)或是不準予銷售轉讓，或是需開發(fā)商持有運營10到20年的政策限制。上述挑戰(zhàn)，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說無疑加大了資金壓力，越來越多的開發(fā)商嘗試通過資產(chǎn)證券化等一系列手段，從存量資產(chǎn)里，尤其是從成熟運營的商業(yè)房地產(chǎn)中尋找新機會。

　　今年年初李克強總理在全國兩會的《政府工作報告》提到“促進企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，推進資產(chǎn)證券化”，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化正迎來風口。資產(chǎn)證券化的交易場所由原先單一的證券交易所，拓展至銀行間市場和機構間私募產(chǎn)品報價與服務系統(tǒng)等。戴德梁行華東區(qū)估價及顧問服務部的報告數(shù)據(jù)顯示，2017年截止到9月中旬，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化無論從單數(shù)上還是發(fā)行規(guī)模上，均已明顯超越2016年全年的發(fā)行總數(shù)。

　　2015年以來，戴德梁行一直占據(jù)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場七成份額，是參與證券化發(fā)行所有中介機構中占有率最高的。另外值得一提的是，在房地產(chǎn)信貸資金趨緊、資金成本趨高的背景下，戴德梁行參與的華泰證券資管助力央企房地產(chǎn)試點企業(yè)之一的上海保利廣場，8月9日成功發(fā)行“首單主題地產(chǎn)央企CMBS”，其優(yōu)先A檔產(chǎn)品發(fā)行利率僅為4.98%。

　　最后，顧悅如認為，在可預計的將來，中國資本市場應該也會迎來中國公募類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的實質性落地，中國資產(chǎn)證券化發(fā)展的又一個重要里程碑值得期待。

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