2018-2024年中國房地產(chǎn)信托行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告
隨著房地產(chǎn)信托行業(yè)競爭的不斷加劇，大型企業(yè)間并購整合與資本運作日趨頻繁，國內(nèi)外優(yōu)秀的房地產(chǎn)信托企業(yè)愈來愈重視對行業(yè)市場的分析研究，特別是對當(dāng)前市場環(huán)境和客戶需求趨勢變化的深入研究，...
近日，融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布報告顯示，7月全國首套房貸款平均利率為5.67%，環(huán)比6月上升0.53%，與去年7月首套房貸款平均利率4.99%相比上升13.63%。
居民購房杠桿率持續(xù)下降
在房貸利率上調(diào)、房地產(chǎn)政策收緊的背景下，居民購房杠桿率呈持續(xù)下降之勢。易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2018年二季度全國居民購房杠桿研究》報告顯示，2017年一季度，個人房貸余額同比增幅35.5%出現(xiàn)收窄，2018年二季度回落至18.6%。同時，全國居民購房杠桿率回落至31.9%，環(huán)比下降1.1個百分點，同比下降8.6個百分點，已連續(xù)五個季度收窄。
易居研究院研究員沈昕表示，從2015年三季度開始，居民購房杠桿快速上升，2016年四季度達到2010年以來最高位44.1%。2017年一季度，該指標(biāo)小幅回落至43.8%，此后五個季度連續(xù)下行。
不過沈昕也指出，雖然個人房貸余額增速有所放緩，但整體來看，個人去杠桿仍有空間。2018年二季度，個人住房貸款余額新增9800億元，同比下降2%。但從房貸余額新增的絕對值來看仍處于歷史高位。
數(shù)據(jù)顯示，2017年四季度, 個人購房貸款余額新增額降至8000億元，同比下降33%。但2018年一季度反彈至9600億元，二季度繼續(xù)小幅反彈至9800億元，環(huán)比上漲2%。
沈昕認為，短期調(diào)控政策和信貸趨緊態(tài)勢不會改變。隨著政策環(huán)境和信貸環(huán)境趨緊，預(yù)計居民購房杠桿率還會進一步回落，下半年全國房價漲幅將收窄。
涉房貸款難松動
房地產(chǎn)從嚴調(diào)控不會松動。7月31日召開的中央政治局會議指出，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。
從現(xiàn)階段來看，一方面房地產(chǎn)市場仍然較熱，另一方面房地產(chǎn)資金風(fēng)險壓力已到高位。
中原地產(chǎn)報告顯示，雖然7月單月全國調(diào)控次數(shù)刷新歷史紀錄，在調(diào)控重壓下，標(biāo)桿房企銷售業(yè)績依然爆發(fā)，整體看，累計公布前七個月銷售業(yè)績的32家房企，銷售金額達到25373億元，同比上漲幅度高達37%。其中，碧桂園銷售額3475億元，同比上漲44.62%；融創(chuàng)銷售2276億元，同比上漲70%；新城控股銷售1136.63億元，同比上漲106.05%；中國金茂銷售788.92億元，同比上漲187.6%。
與此同時，房企資金鏈卻頻亮“紅燈”。在地產(chǎn)政策維持偏緊的基調(diào)下，房企發(fā)債頻遭拒。此前，保利置業(yè)申請發(fā)行的15.14億元資產(chǎn)支持證券項目狀態(tài)，從6月19日的“中止”變更為“終止”；萬達50億元供應(yīng)鏈ABS，從一年前的“中止”也轉(zhuǎn)為“終止”；美好置業(yè)公告稱，鑒于市場環(huán)境變化，主動撤回2018年公司債發(fā)行材料；華夏幸福40億元私募、合生創(chuàng)展小公募100億元、金融街50億元、碧桂園200億元公司債均處于“中止”狀態(tài)。
此外，公司債到期的企業(yè)也開始出現(xiàn)。此前，中弘控股股份有限公司發(fā)布公告稱，公司逾期債務(wù)本息合計金額約為43.7億元，控股股東中弘卓業(yè)集團有限公司持有的公司全部股份22.28億股已經(jīng)遭到司法輪候凍結(jié)。
在此背景下，一向受追捧的房地產(chǎn)進入評級公司下調(diào)名單。近日，中誠信證評決定將18天房1A、18天房1B列入可能降級的信用評級觀察名單。天房集團當(dāng)前負債超過1800億元，負債率高達85%以上。
有業(yè)內(nèi)人士表示，對于企業(yè)資金，因杠桿風(fēng)險仍存，涉房貸款不會松。而個人貸款方面，為避免居民借助杠桿投機房產(chǎn)的行為，大幅下調(diào)房貸利率也不符合調(diào)控的要求，短期內(nèi)保持穩(wěn)定的可能性較大。
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7月全國首套房貸款平均利率為5.67% 環(huán)比6月上升0.53% 
