住宅銷售市場(chǎng)疲態(tài)持續(xù) 房企讓利空間進(jìn)一步加大

• 2018年10月30日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 821 50
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  投資與產(chǎn)出不成正比，房地產(chǎn)金融企業(yè)如何做出正確的投資規(guī)劃和戰(zhàn)略選擇？

  隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和社會(huì)生產(chǎn)力水平的進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展取得了一系列優(yōu)良成效，但也不可避免的存在一些問題，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度不足、金融風(fēng)險(xiǎn)集中等問題普遍...

2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策層層加碼，中央繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào)，地方層面“四限”擴(kuò)容。進(jìn)入三季度，城市市場(chǎng)進(jìn)一步分化，土地流拍現(xiàn)象也有所增多，企業(yè)著力推盤回籠資金而謹(jǐn)慎投資的意圖愈加明顯。

住宅銷售市場(chǎng)疲態(tài)持續(xù)，房企讓利空間進(jìn)一步加大。

2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策層層加碼，中央繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào)，地方層面“四限”擴(kuò)容。進(jìn)入三季度，城市市場(chǎng)進(jìn)一步分化，土地流拍現(xiàn)象也有所增多，企業(yè)著力推盤回籠資金而謹(jǐn)慎投資的意圖愈加明顯。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)深度盤整概率進(jìn)一步增大。

住宅銷售市場(chǎng)疲態(tài)持續(xù)

今年前三季度，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交普遍低迷，“金九銀十”整體失色。近日，易居房地產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年9月份，受監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅成交量為4379萬平方米，環(huán)比減少4.2%。

今年9月份，很多房企有追趕年度業(yè)績(jī)的意愿，地方政府在預(yù)售證發(fā)放方面也加快了節(jié)奏，這使得新增供應(yīng)表現(xiàn)活躍。9月份100個(gè)城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為5608萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)25.7%，同比增長(zhǎng)22.2%。綜合歷史數(shù)據(jù)來看，9月份房企推盤節(jié)奏明顯加快，為歷史第二高水平。其中2016年4月份新批準(zhǔn)預(yù)售面積為5612萬平方米，為歷史最高水平。

不過綜合供求市場(chǎng)數(shù)據(jù)，9月份市場(chǎng)走勢(shì)弱于預(yù)期，“金九”成色不足。2018年9月份，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為5608萬平方米，而成交量為4379萬平方米（編者注：成交量約占上市量的78%）。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：“在過去連續(xù)9個(gè)月出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)基礎(chǔ)上，9月份首次出現(xiàn)供大于求態(tài)勢(shì)。而且對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，9月份供大于求的矛盾是最尖銳的。房企重新面臨去庫存的較大壓力，進(jìn)而也倒逼房企積極降價(jià)。”

他進(jìn)一步指出，今年9月份，受監(jiān)測(cè)100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.2個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)需要9.2個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫存，該數(shù)值相比8月份時(shí)的9個(gè)月有所反彈。“類似反彈或也說明，存銷比正開始走出歷史低位水平，即在9個(gè)月歷史低位水平上小幅反彈?！?/p>

從銷售價(jià)格來看，受政策持續(xù)深化影響，購房者預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)變跡象，市場(chǎng)開始逐步調(diào)整。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，前三季度百城新房?jī)r(jià)格漲幅持續(xù)收窄。1-9月累計(jì)上漲4.05%，較去年同期收窄1.85個(gè)百分點(diǎn)，9月房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量明顯增多，部分城市二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)明顯調(diào)整。

全國土地成交熱度大幅下降

受住宅銷售市場(chǎng)低迷行情影響，今年以來土地市場(chǎng)熱度持續(xù)下降，一二線熱點(diǎn)城市地價(jià)漲幅收窄，溢價(jià)率低位徘徊，土地流拍與底價(jià)成交現(xiàn)象普遍增多。

同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月30日，當(dāng)月全國300城市建設(shè)用地共成交3674宗，比8月減少2391宗，比去年同期減少2347宗；成交金額達(dá)3591.43億元，環(huán)比下降28.15%，同比下降33.60%；成交建面24379.15萬平方米，環(huán)比下降26.10%，同比下降27.91%；平均成交樓板價(jià)1473.16元/平方米，環(huán)比下降2.77%，同比下降7.89%。

不僅如此，從城市能級(jí)來看，全國各線城市成交面積和金額環(huán)同比皆有一定程度的下降，同時(shí)成交樓板價(jià)亦有所下滑。同策研究院分析人士指出，“當(dāng)月各線城市拿地?zé)崆榇蠓陆怠Ｓ绕涫?，一線城市住宅用地成交量?jī)r(jià)齊跌，而商業(yè)用地成交量?jī)r(jià)則有大幅上升，但都遠(yuǎn)不如去年同期水平?！?/p>

具體數(shù)據(jù)顯示，從土地市場(chǎng)成交面積來看，9月份成交357.22萬平方米，環(huán)比小幅下滑1.43%，同比下降63.90%。住宅和商業(yè)用地成交面積環(huán)比分別下滑20.46%、上漲72.51%，與去年同期相比分別下滑39.66%、72.11%。

伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的深入，上市房企在業(yè)績(jī)規(guī)模競(jìng)賽中加速奔跑。與此同時(shí)，房企土地儲(chǔ)備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對(duì)業(yè)績(jī)的影響越來越大。不過，今年以來，大型房企在土地市場(chǎng)的收儲(chǔ)動(dòng)作整體放緩。

從典型房企在土地市場(chǎng)的拿地成交金額來看，9月前20家上市房企土地成交金額集中度環(huán)同比下滑明顯，遠(yuǎn)低于去年同期水平。當(dāng)月20家房企土地成交金額707.26億元，環(huán)比下滑49.23%，同比下滑69.79%。從成交建筑面積來看，當(dāng)月20家房企土地成交建筑面積2229.69萬平方米，環(huán)比和同比分別下滑39.92%、46.79%。

綜合1-9月累計(jì)成交量來看，20家房企1-9月共計(jì)成交11805.30億元，占全國300城市土地成交金額的28.54%，占比同比下滑15.47個(gè)百分點(diǎn)；而從成交建面來看，20家房企共計(jì)成交30785.71萬平方米，占全國300城市土地成交建面的10.80%，占比同比下滑3.54個(gè)百分點(diǎn)。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析指出，今年以來，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建、共有產(chǎn)權(quán)用地等成為熱點(diǎn)城市推地的重要要求。對(duì)于企業(yè)來說，這些限制條件對(duì)項(xiàng)目盈利和周轉(zhuǎn)帶來一定壓力，且對(duì)企業(yè)資金實(shí)力提出了更高的要求。

在此背景下，今年前三季度全國300城市共流拍449宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積5666萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍，流拍面積占總推出面積的比重在三季度達(dá)到峰值。上述中指院負(fù)責(zé)人分析表示，“同時(shí)，底價(jià)成交地塊數(shù)量明顯增多，土地市場(chǎng)降溫明顯，進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變。”

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